در پی بروز التهاباتی در بازار مسکن طی شش ماه اخیر که با افزایش قیمت ها در دی ماه سال گذشته آغاز شد و حتی در اردیبهشت و خرداد امسال از این افزایش قیمت مسکن به جهش قیمتی تعبیر شد، وزارت راه و شهرسازی در ۱۴ تیرماه امسال، نشستی را با حضور بخش مهمی از کارشناسان اقتصاد مسکن، تعدادی از اعضای کمیسیون عمران مجلس، برخی مدیران و معاونان مسکنی وزارت راه و شهرسازی، نمایندگان انبوه سازان و مشاوران املاک به عنوان فعالان بخش خصوصی حوزه ساخت و ساز یا خرید و فروش مسکن و همچنین مدیران بانک عامل بخش مسکن به عنوان سیاستگذاران و مجریان بخش پولی ـ بانکی، حوزه مسکن برگزار کرد و در آن بسته ۹ ماده ای در خصوص راهکارهای کنترل این بازار در اختیار این مقامات مسئول و همچنین اصحاب رسانه قرار داد. به گزارش آگاهان املاک به نقل از مهر، همچنین بخش هایی از این راهکارها که نیازمند تصویب قانونی بوده قرار است به صورت لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم با هدف اعمال بر مالیات بر عایدی زمین یا مسکن و با هدف حذف معاملات سوداگرانه و مکرر به مجلس ارائه شود.
در این میان عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی نیز هفته گذشته در حاشیه مراسم افتتاحیه نمایشگاه صنعت ساختمان، درباره اقدامات جدید وزارتخانه متبوعش، برای اصلاح وضعیت فعلی بازار مسکن و ساماندهی این بازار گفت: در این زمینه ابتکارات و پیشنهادات مختلفی در بخش های مختلف از جمله اجاره، معافیت های مالیاتی برای ساخت واحدهای با مقیاس کوچک، مالیات بر خانه خالی و حوزه مستغلات تدوین و ارائه شده است.
آخوندی افزود: این پیشنهادات در حال حاضر در مجلس شورای اسلامی و همچنین شورای پول و اعتبار مراحل تصویب خود را طی می کنند که پس از نهایی شدن به اطلاع عموم خواهد رسید.
حمایت از مستأجران و روش های کنترل اجاره بها
بر اساس این گزارش، یکی از مواردی که در بسته ۹ ماده ای راهکارهای تعادل بخشی به بازار مسکن در نشست ۱۴ تیرماه وزارت راه و شهرسازی، موضوع رسیدگی به وضعیت اجاره بها و روش‌های حمایت از خانوارهای مستأجر به خصوص در پی افزایش اجاره‌بها، در پایتخت و کلانشهرها اعلام شد.
حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در ابتدای مردادماه درباره جرئیات طرح حمایت از مستأجران اظهار داشت: در شرایط کنونی با توجه به وجود بیش از ۳۵ درصد خانوار اجاره‌نشین در مناطق شهری کشور و افزایش قابل توجه قیمت دارایی‌های جایگزین مسکن و قوت گرفتن انتظارات تورمی، می‌توان گفت که بخشی از رشد قابل توجه اجاره‌بها تحت تاثیر جو روانی ایجاد شده است.
وی با اشاره به تلاش دولت و وزارت راه و شهرسازی، برای ارائه لایحه اصلاح قانون روابط موجر و مستأجر، هدف از اجرای راهکارها را افزایش دوره قراردادهای اجاره مسکن به بیش از یک سال عنوان و تصریح کرد: با توجه به اینکه عرف معمول دوره اجاره بها در کشور یکساله است، افزایش طول مدت قراردادهای اجاره به بیش از یک سال تا حدود زیادی امنیت روانی برای مستاجران ایجاد می کند و نیز مشخص بودن میزان افزایش اجاره در سال دوم، امکان برنامه ریزی برای مستاجران را فراهم می آورد این امر منجر به افزایش سطح رفاه برای مستاجران شده که به نوبه خود ارتقای رفاه اجتماعی را به دنبال دارد.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: از دیگر اهداف و پیامدهای مثبت لایحه مذکور می توان به کنترل فضای روانی و انتظارات تورمی در جامعه، ایجاد ثبات نسبی در بازار اجاره در کوتاه مدت و حمایت از مستاجران در افزایش شانس دستیابی به حداقلی از سرپناه به ویژه اقشار کم درآمد اشاره کرد؛ چراکه در واقع لایحه مذکور به نهادینه شدن قراردادهای بلندمدت اجاره و کنترل رشد اجاره بها کمک می کند و نوعی اکرام حقوق مستاجران محسوب می شود.
مهدی غلامی، کارشناس اقتصادی درباره تعیین سقف برای اجاره بها گفت: این اقدام سبب می شود تا قراردادهای اجاره مسکن نیز از حالت رسمی به شکل زیرزمینی و غیر رسمی تغییر وضعیت داده و مانند برخی از بازارهای موازی که شاهد چند نرخی بودن کالاهای سرمایه ای در آنها هستیم، بازار اجاره مسکن نیز در دو قالب نرخ سیاستی و نرخ زیرزمینی به حیات خود ادامه دهد. اتفاقی که شاید حتی نتیجه عکس در پی داشته و به جای کنترل قیمت ها، به افزایش اجاره بها دامن بزند.
لایحه مالیات بر عایدی زمین یا مسکن؟
در نشست ۱۴ تیرماه وزارت راه و شهرسازی برای ارائه بسته ۹ ماده ای حمایت از بخش مسکن و راهکارهای تعادل بخشی به این بازار، از ابزار جدید مالیاتی بر عایدی مسکن و زمین رونمایی شده است. این در حالی است که عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در گفت وگوی زنده تلویزیونی در برنامه نگاه یک سیما مالیات بر عایدی مسکن را «سرمایه گریز» برای این بخش دانست و اظهار داشت: باید برای جلوگیری از سوداگری در بخش مسکن، از عایدی زمین مالیات گرفت چون بیشترین سوداگری به بخش زمین تعلق دارد. این در حالی است که بر اساس اعلام مرکز آمار، ۶۵ درصد معاملات مسکن، سوداگرانه و تنها ۳۵ درصد آن مصرفی و برای استفاده واقعی خانوارهاست.
با این حال، قبلا نیز در ۳۰ شهریور ماه سال ۹۳ نمایندگان مردم در مجلس با کلیات لایحه یک فوریتی مالیات بر عایدی مسکن مخالفت کردند. ولی در پایان پیشنهاد یکی از نمایندگان مجلس مبنی بر اضافه شدن عبارت مالیات بر عایدی املاک به بند ۱۷ قانون مالیات های مستقیم رأی آورد.
متن کامل این بند که قرار شد به صورت ماده ۸۰ مکرر به قانون مذکور الحاق شود (مصوب ۱۳۹۳)، به شرح زیر است:
ماده ۸۰ مکرر- هشتاد درصد (۸۰%) عایدی اشخاص که از هر نوع نقل‌وانتقال قطعی ملک و نقل‌وانتقال حق‌واگذاری محل حاصل می‌شود پس از اعمال تعدیلات تورمی برحسب نرخ تورم اعلامی توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران مشمول مالیات بر عایدی می‌باشد. نرخ مالیات بر عایدی املاک در سه سال اول اجرای این قانون سه درصد (۳%) است و پس از پایان مدت مذکور هر سال به میزان دو و نیم واحد درصد (۲.۵%) افزایش می‌یابد و حداکثر معادل بیست‌وهشت درصد (۲۸%) می‌شود. انتقال قطعی ملک یا حق واگذاری محل، منوط به پرداخت مالیات موضوع این ماده است.
به گفته کارشناسان اقتصادی، در حال حاضر یکی از مصادیق سوداگری در بخش مسکن رخ می دهد و سوداگرانی که مایل به معاملات مکرر مسکن یا احتکار مسکن هستند نیز بدون آنکه ارز ش افزوده ای برای واحدهای مسکونی خریداری شده رخ دهد، به خرید و فروش های مکرر مسکن اقدام می کنند که این موضوع بیش از سوداگری زمین در حال حاضر به ایجاد حهش قیمتی در بازار مسکن دامن زده است. ضمن اینکه اقتصاددانان معتقدند سوداگری زمین در درازمدت سبب ایجاد افزایش قیمت مسکن می شود و آنچه در دوره زمانی کنونی باید با آن مقابله شود، سوداگری مسکن با استفاده از ابزارهای مالیاتی است.
مالیات بر خانه های خالی به چه شکل اصلاح می شود؟
اگرچه در حال حاضر در قانون مالیات های مستقیم، بندها و مواد مربوط به مالیات بر خانه های خالی وجود دارد، اما هم در بسته ۹ ماده ای راهکارهای تعادل بخشی به بازار مسکن و هم در اظهارات وزیر راه و شهرسازی در برنامه تلویزیونی نگاه یک بر سختی اجرای این قانون تأکید شده و قرار است این قانون نیز به صورت ارسال لایحه ای از سوی دولت به مجلس مبنی بر طراحی، دریافت و نحوه هزینه کرد این نوع مالیات ها از دولت به شهرداری ها پیگیری شود.
به گفته آخوندی طراحی سامانه ای که بتواند کلیه خانه های خالی در سراسر کشور را احصا کند، هم بسیار هزینه بر و هم با مشکلات زیادی روبه رو است در حالی که شهرداری ها آمار بخش مهمی از خانه های خالی را دارند و می توانند این نوع مالیات را از مالکان این منازل دریافت و برای پروژه های شهری و نیز ساخت مسکن محرومان هزینه کنند.
این برنامه ریزی وزارت راه و شهرسازی برای انتقال مالیات خانه‌های خالی از دولت به شهرداری ها در ماده ۳ بسته ۹ ماده ای راهکارهای تعادل بخشی به بازار مسکن به صورت زیر دید شده است:
۳. انتقال ماموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها تخصیص این مالیات‌ها به شهرداری‌ها و مصرف وجوه آن برای اجرای برنامه مسکن اجتماعی
به منظور افزایش عرضه در بازار مسکن، براساس قانون مالیات‌های مستقیم مقرر شده دولت از خانه‌های خالی مالیات اخذ نماید. باتوجه به امکان شناسایی بهتر این واحدها توسط شهرداری‌ها، اخذ این نوع از مالیات (عوارض) توسط شهرداری‌ها، سهل‌تر صورت می‌پذیرد؛ به علاوه این عوارض بهتر است صرف هزینه‌های بازآفرینی شهری و عرضه مسکن اجتماعی شود.
کارشناسان معتقدند شناسایی خانه های خالی اقدام بسیار مشکلی است و بعید به نظر می رسد تغییر دستگاه شناسایی کننده از وزارت راه و شهرسازی به شهرداری ها به خصوص برای شهرهای با جمعیت بالای ۱۰۰ هزار نفر بتواند مشکلات، سختی ها و روش های دور زدن نحوه شناسایی خانه های خالی را کمتر کند. با این حال اجرای مالیات بر خانه های خالی می تواند بخش مهمی از کمبود عرضه و نیز احتکار مسکن را برطرف کند.
این در حالی است که از ۲.۶ میلیون خانی خالی در کشور، بیش از ۵۰۰ هزار واحد صرفا در پایتخت قرار دارد. سؤالی که مطرح می شود این است که آیا شهرداری تهران با این حجم انبوه اقدامات اجرایی که در دست اقدام دارد، توانایی شناسایی و اخذ مالیات از مالکان خانه های خالی را دارد؟
شکرچی زاده: دو لایحه مسکن آماده است و به زودی به مجلس می رود
گفتنی است محمد شکرچی زاده، رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی نیز هفته گذشته درباره سرنوشت لوایح مسکنی دولت گفت: دو لایحه در بخش مسکن در هیئت دولت نهایی شده و به زودی به مجلس شورای اسلامی تقدیم می شود
وی افزود: یکی از این دو لایحه به بازار اجاره‌بها اختصاص دارد که در آن دو موضوع کنترل سقف افزایش اجاره‌بها و همچنین افزایش مدت زمان قراردادهای اجاره در آنها دیده شده است.
رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی ادامه داد: موضع وزارت راه و شهرسازی این است که قیمت‌ها در بازار عرضه و تقاضا کشف شود، اما این لایحه که در آن تعیین سقف اجاره‌بها ذکر شده، می‌تواند در کوتاه‌مدت این اجازه را به دولت بدهد تا در بازار به طور محدود دخالت داشته باشد.
وی لایحه دوم تقدیمی دولت به مجلس را اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، عنوان و تصریح کرد: قرار است در این لایحه با هدف کنترل بازار مسکن، تغییراتی در قانون مالیات‌ها ایجاد شود.
