به گزارش آگاهان املاک به نقل از مهر، تلاطم و آشفتگی بازار مسکن در ماه‌های اخیر منجر به کاهش قدرت خرید مردم، عدم ثبات بازار و به‌تبع ضرر سازندگان شده است. کارشناسان دلیل اصلی بی‌ثباتی و افزایش قیمت‌ها را هجوم نقدینگی سرگردان به بخش سوداگری مسکن و افزایش معاملات مکرر در این حوزه می‌دانند.
عدم وجود سیاست افزایش ریسک سوداگری و نبود قوانین تنظیمی مناسب مانند مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) زمینه حضور سوداگران را فراهم کرده است.
در همین خصوص جلسه هم‌اندیشی با حضور مسئولین و صاحب‌نظران در ۱۴ تیر ۱۳۹۷ با موضوع چالش‌های بخش مسکن و راهکارها با اشاره به التهابات بازارهای اقتصادی در کشور برگزار شد. یکی از مهمترین پیشنهادهایی که وزارت راه و شهرسازی به‌منظور مدیریت و کنترل بازار مسکن ارائه کرد «کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از زمین» بود.
چرا صرفاً مالیات بر عایدی زمین؟
کارکرد مالیات بر عایدی، از بین بردن تقاضای سوداگرانه و سرمایه‌ای است. این مالیات نه تنها باید در بازار مسکن، بلکه باید در بازارهای مشابه مانند سکه، خودرو و ارز نیز به تدریج اعمال شود. حال این سؤال مطرح است که چرا باید در همین بخش مسکن، زمین مشمول این مالیات شود ولی دیگر املاک خیر؟!
اولاً اخذ مالیات از حوزه زمین مشروط به اینکه از تمامی زمین‌ها (از جمله زمین‌هایی که روی آن بنایی ساخته شده) باشد نه فقط زمین‌های خالی و بایر، فی‌نفسه اقدام مثبتی است؛ زیرا طبق برآوردها ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت تمام شده ساختمان را زمین تشکیل می‌دهد. لذا دریافت مالیات از سوداگری زمین مشروط به اینکه از تمامی زمین‌ها باشد، منجر به کاهش سفته‌بازی کاهش قیمت زمین خواهد شد.
نکته قابل ذکر این است که ظاهراً مالیات اعلام شده از طرف وزارت مسکن شامل تمامی زمین‌ها نخواهد شد. علاوه بر این ابزار اصلی در کاهش قیمت زمین در ساخت مسکن، دریافت مالیات سالانه از ارزش زمین (LVT) است و بدون آن مالیات بر عایدی زمین، چندان راه به جایی نخواهد برد.
آیا ساختمان‌ها باید از مالیات عایدی مستثنی شوند؟
باید توجه کرد که با فرض کاهش سفته بازی در زمین، تقاضای مسکن از تقاضای سرمایه‌ای به تقاضای مصرفی تبدیل نمی‌شود. چرا که از جهتی انگیزه سوداگری به دلیل کاهش جزئی قیمت زمین کاهش می‌یابد اما چون ساختمان مشمول مالیات بر عایدی نیست، بخشی از سوداگری زمین به سوداگری مستغلات تبدیل می‌گردد.
نکته دیگر عدم توان تعریف مشخص برای زمین و مسکن در بعضی املاک مانند خانه‌های کلنگی است که در تهران و شهرهای بزرگ نقش اساسی در ساخت‌وساز دارند؛ بنابراین اتخاذ این‌گونه سیاست‌ها منجر به هدایت سوداگری از بخش زمین به خانه‌های کلنگی شود.
مالیات بر عایدی املاک موجب تقویت تولید خواهد شد
متأسفانه استدلال مشخص و معتبری برای این نگاه ذکر نشده است اما از میان جملات وزیر مسکن می‌توان به این مضمون اشاره کرد که «زمین ارزش افزوده‌ای ندارد اما ساختمان ارزش افزوده دارد». ضعف این استدلال به وضوح روشن است که این ساخت مسکن است که ارزش افزوده ایجاد می‌کند و نه دلالی و سفته بازی در بازار مسکن‌های موجود!
در صورتی که این نگرانی برای آسیب وارد نشدن به تولید اظهار شده باید گفت اصولاً ساخت‌وساز مسکن، خانه‌های نوساز، املاک کشاورزی و املاک صنعتی معاف از مالیات مذکور می‌باشند و از این جهت نگرانی وجود ندارد.
مالیات بر عایدی سرمایه باید درباره همه املاک اعمال شود
لازم به ذکر است تجربه جهانی حکایت از اعمال مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) توأمان بر عایدی زمین و مستغلات اجرا می‌شود و در منابع علمی، این مالیات به صورت مجزا تنها از زمین توصیه نشده است.
در نتیجه اگر مسئولان وزارت راه و شهرسازی حقیقتا قصد برخورد با سودجویان بخش املاک و حذف سوداگران از این حوزه را دارند، این سؤال پیش می‌آید که چه تفاوتی بین زمین و سایر املاک وجود دارد؟! و آیا افراد عادی جامعه از این تصمیم سود خواهند کرد؟
