گروه صنعت، معدن و شهرسازی
به گزارش کسب و کار نیوز، بر اساس اعلام بانک مرکزی، در آذرماه امسال معاملات مسکن شهر تهران به رقم ۱۷ هزار و ۷۷۶ واحد رسید که افزایش چشمگیر ۵۰ درصدی را نسبت به ماه مشابه سال قبل نشان می‌دهد. 48.8 درصد از این تعداد به واحدهای کمتر از ۵ سال اختصاص داشته، در حالی که فروردین سال ۱۳۹۳ این رقم ۵۷ درصد بوده است. رشد پاییزی بازار مسکن با اثرگذاری ۹۲ درصدی دو ابزار تقویتی و ادامه روند افزایش فروش واحدهای قدیمی‌ساز همراه شده و شرایط را برای پیش‌رونق ساخت و‌ساز در بخش میان‌متراژ فراهم کرده است. به گزارش ایسنا، از ابتدای سال ۱۳۹۴ به دنبال زمزمه‌های پیش‌رونق مسکن و رسیدن قیمت مسکن شهر تهران به کف، به دلیل ضعف بنیه بخش مصرف، روند تمایل به خرید آپارتمان‌های قدیمی‌ساز آغاز شد. در فروردین ۱۳۹۴ سهم آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ سال از کل واحدها 1.2 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافت و در مقابل از سهم واحدهای کمتر از ۵ سال ۲ درصد کاسته شد که این روند تاکنون ادامه یافته است؛ به طوری که معاملات آذرماه ۱۳۹۶ پایتخت از افت 3.7 درصدی بازار نوسازها و رشد 5.8 درصدی معاملات کهنه‌سازها حکایت دارد.
توزیع تعداد آپارتمان‌های معامله‌شده شهر تهران براساس سن بنا طی 3 سال گذشته
بررسی‌های میدانی از علت نزول سهم معاملات نوسازها به افت درآمد خانوارها نسبت به مخارج، نگرانی از جهش قیمت مسکن، نزدیک شدن قیمت مسکن به کف قدرت خرید تقاضای مصرفی، فاصله قابل توجه قیمت واحدهای نوساز نسبت به قدیمی‌ساز و عدم کفاف تسهیلات مسکن یکم و اوراق «تسه» برای خرید واحدهای نوساز حکایت دارد. آمارها نشان می‌دهد تعداد معاملات واحدهای قدیمی‌ساز در آذرماه امسال نسبت به آذرماه دو سال قبل ۱۳۱ درصد رشد کرده در حالی که تعداد کل معاملات در همین بازه زمانی ۴۱ درصد افزایش یافته است. علامت‌شناسی از تحرک نیمه دوم بازار مسکن به افزایش ۳۵ درصدی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در نیمه نخست، افزایش ۵۷ درصدی تقاضا برای سپرده‌گذاری و رشد منابع بانکی از طریق فروش امتیاز تسهیلات می‌رسد. در نیمه نخست سال جاری سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید در شهر تهران به ارزش جاری به حدود ۱۰ هزار میلیارد تومان رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۳۵ درصد رشد را نشان می‌دهد. همچنین بر اساس اعلام بانک مسکن، ثبت‌نام ماهانه متقاضیان خانه‌اولی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، پاییز امسال 57.6 درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. تمایل شهروندان تهرانی به استفاده از اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) نیز در تقویت بخش عرضه موثر بوده است. از سوی دیگر، طی هفته‌های اخیر برخی مالکان واحدهای نوساز قیمت پیشنهادی را بالا برده‌اند که منجر به ایجاد شکاف قیمتی بین این نوع واحدها و قدیمی‌سازها شده است. مشاهدات میدانی حاکی از آن است در یکی دو ماه گذشته بعضی صاحبان املاک نوساز، قیمت پیشنهادی واحدهای میان‌متراژ را ۱۰ تا ۲۰ درصد بالا برده‌اند. این موضوع در مناطقی از غرب و نیمه‌شمالی تهران که از سرانه خدمات عمومی بهتری برخوردارند نمود بیشتری دارد. یک کارشناس اقتصاد مسکن درباره وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم امسال اظهار کرد: افزایش تدریجی تمایل به خرید واحدهای قدیمی‌ساز حاکی از وجود تقاضای واقعی در بخش مسکن است. مهدی روانشادنیا در این خصوص گفت: تفاوت بازار فعلی مسکن شهر تهران با سال‌های ۹۰ و ۹۱ این است که در آن سال‌ها موتور محرک بازار، سوداگران بخش مسکن بودند که با توجه به سودهای این بخش ورود کردند و منجر به افزایش قابل توجه قیمت شدند. اما تقاضایی که در حال حاضر وجود دارد مصرف‌کنندگان واقعی هستند که نسبت به افزایش قیمت به‌شدت واکنش نشان می‌دهند. این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه محدودیت قیمت برای متقاضیان مصرفی، عاملی بازدارنده محسوب می‌شود، گفت: شاید برای خریدار سوداگر، خرید تعداد کمی ملک گران یا تعداد زیادی ملک ارزان تفاوتی نداشته باشد اما برای متقاضیان مصرفی با توجه به محدودیت مالی، وضعیت فرق می‌کند. قیمت واحدهای متوسط شهر تهران بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان است که به راحتی برای مصرف‌کنندگان واقعی قابل تهیه نیست. لذا طبیعتا به سمت واحدهای با طول عمر بیشتر می‌روند. پیش‌بینی من این است که با توجه به خصلت تطبیق‌پذیری بازار، نهایتا واحدهای قدیمی، خود را با شرایط موجود تطبیق دهند و افزایش قیمت در این نوع واحدها را نیز شاهد باشیم. به گفته روانشادنیا، نهایتا به آن گزاره می‌رسیم که در سال‌های گذشته واحدهایی میان متراژ و میان‌قیمت که بازار می‌پسندد در شهر تهران تولید نشده است. به فروش نرسیدن واحدهای لوکس این موضوع را تایید می‌کند.
از این رو پیش‌بینی می‌شود در آینده با فشار تقاضا برای خرید واحدهای متوسط قیمت مواجه باشیم. این شرایط نشان می‌دهد نبض بازار مسکن در دست متقاضیان مصرفی و طبقه متوسط است و آمارها نیز تایید می‌کند که فعلا معاملات متقاضیان مصرفی در واحدهای کم متراژ و ارزان‌قیمت است که رونق یا رکود بازار مسکن را رقم می‌زند. تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد در یک‌ماه منتهی به آذر 96، حدود 57درصد کل معاملات در قیمتی پایین‌تر از میانگین قیمتی بازار انجام شده ضمن اینکه 49.4 درصد کل معاملات به واحدهای با زیربنای کمتر از 80متر و 53.4 درصد معاملات به واحدهای با ارزش کمتر از 400میلیون تومان اختصاص داشته است. همچنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذر ماه امسال به 17 هزار و 800 هزار واحد رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 50.2 درصد افزایش نشان می‌دهد. بر اساس گزارش جدید بانک مرکزی که روز چهارشنبه منتشر شد، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در ماه آذر 50.9 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 14.9 درصد افزایش نشان می‌دهد. گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر می‌شود. این شرایط در حالیست آمارهای مرکز آمار نشان می‌دهد نرخ رشد اقتصادی بخش مسکن و ساختمان در فصل تابستان 96 افت شدید داشت و به 0.8 درصد کاهش یافت. این در حالیست که نرخ رشد مسکن در بهار امسال به 4.1 درصد افزایش یافته بود. بر اساس این گزارش، کاهش نرخ رشد مسکن به حد صفر در تابستان 96 درحالیست که نرخ رشد مسکن در سال‌های گذشته همواره منفی بوده و از زمستان 95 مثبت شده بود، اما رشد مثبت مسکن ظاهرا خیلی دوام نداشته و پس از شش ماه مجددا نزولی شده است. طبق گزارش مرکز آمار، نرخ رشد مسکن در نیمه اول امسال 2.3 درصد بوده است.
