شواهد و قرائن نشان می دهد بازار مسکن تحت تاثیر سه عامل در حال ورود به دوران پیش رونق است که نشانه های آن در دو بخش اجاره بها و قیمت مسکن بروز یافته است. بررسیهای میدانی حاکی از آن است که اجاره بها در تابستان بین ۱۰ تا ۳۰ درصد در مناطق مختلف شهر تهران افزایش یافته و قیمت مسکن در مردادماه رشد ۶.۲ درصدی را نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرده که تنها ۱.۵ درصد پایین تر از نرخ تورم عمومی قرار دارد. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، به دنبال پیش بینی ایسنا در سال گذشته مبنی بر اینکه دوره رکود مسکن در حال تکمیل است تحرکات دو سمت عرضه و تقاضا این گزاره را تایید می کند. از سوی دیگر تحولات نوسانات ۳۰ ساله در بازار مسکن کشور نشان می‌دهد دوره‌های رکود در بازار مسکن کشور به طور میانگین بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به طول می‌انجامد؛ بنابراین اگر فرض کنیم که دوره رکود جاری نیز به اندازه میانگین دوره‌های رکود قبلی به طول انجامیده، می‌بایست از اوایل سال ۱۳۹۶ شاهد رونق نسبی در بازار مسکن باشیم که این اتفاق با توجه به انتخابات ریاست جمهوری مقداری به تاخیر افتاد.
تغییر رفتار سمت عرضه مسکن
بعد از آنکه عنوان شد به دلیل مازاد عرضه در بخش خانه های لوکس، این حوزه با کسادی مواجه شده، سرمایه گذاران مسکن از ابتدای سال جاری رویکرد خود را تغییر دادند که رشد ۵۶ درصدی صدور پروانه های ساختمانی در بافت فرسوده شهر تهران موید این موضوع است. همچنین در تیرماه قیمت مسکن در منطقه ۱۲ به عنوان در بردارنده بیشترین خانه های فرسوده بیشترین افزایش را نسبت به سایر مناطق داشت و به رشد ۱۳ درصدی در مقایسه با مدت مشابه سال قبل رسید.
با اینکه رشد ۳۶.۶ درصدی پروانه ساختمانی شهر تهران در زمستان ۱۳۹۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن در بهار سال جاری دچار افت شد و به وضعیت منفی رسید، شاهد نوعی رونق ساخت و ساز در منطقه ۱۲ بودیم که صدور پروانه های ساختمانی در این منطقه نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱.۵ برابر شد و نشان می دهد تمایل برای سرمایه گذاری در مسکن لوکس و نیمه لوکس با توجه به ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی استان تهران، به سمت متقاضیان اصلی سوق یافته است. اتفاقی که در روزهای اخیر با ارایه تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی با سود هشت درصد برای ساخت و ساز در بافت فرسوده از طریق سپرده گذاری همراه شده است. در روزهای اخیر ۱۰۰۰میلیارد تومان تسهیلات نوسازی برای اعطا به انبوه سازان انجام شد که نوعی حمایت از انبوه‌سازان در نوسازی بافت‌های فرسوده محسوب می شود.
التهاب در بازار اجاره
بررسی ادواری رونق و رکود مسکن نشان می دهد ورود به دوره رونق، ابتدا اثر خود را از بازار اجاره بروز می دهد. هم اکنون نرخ اجاره بها بر اساس موقعیت و میزان تقاضا بین ۱۰ تا ۳۰ درصد در مناطق مختلف شهر تهران افزایش یافته که ناشی از پر شدن حجم تقاضا در این بازار است.
از سوی دیگر زمزمه های کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد در هفته های اخیر که نهایتا از دو روز قبل اجرایی شده بر روی بازار اجاره تاثیرگذار بوده است. هم اکنون اغلب مالکان ترجیح می دهند به جای ودیعه، اجاره بها دریافت کنند و همین موضوع منجر به فشار به مستاجران شده است.
رشد ۵۰ درصدی خرید و فروش آپارتمانهای قدیمی
بررسی بازار مسکن شهر تهران طی پنج ماهه نخست سال جاری حاکی از رشد ۵۰ درصدی خرید و فروش واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال است که می تواند ناشی از تجهیز زوجهای خانه اولی به تسهیلات مسکن یکم باشد. با وجودی که از دو سال قبل تا کنون وام مسکن به سقف ۱۶۰ میلیون تومان رسیده این رقم برای خرید واحدهای نوساز در تهران کافی نیست اما می‌تواند به بازار واحدهای قدیمی ساز برسد.
این شرایط بازتاب کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در پایان سال ۱۳۹۱، تغییر رفتار طرف تقاضا و تحولات پیش بینی نشده بازار مسکن تهران است و می تواند افق پیش روی سرمایه گذاری در بخش عرضه را مشخص کند. شرایط جدید نشان می دهد با اینکه تمایل مشتریان به خرید واحدهای مسکونی نوساز است، حباب قیمت مسکن به عنوان عاملی بازدارنده در راه تحقق این هدف عمل می کند. با این حال انبوه سازان می توانند با تولید واحدهای نوساز در استطاعت، روند پیش رونق مسکن را تسریع کنند.
مشتریان خانه اولی می توانند هدف این بازار باشند. تا نیمه تیرماه سال جاری ۱۸۸ هزار نفر در کل کشور برای دریافت تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم ثبت نام کرده اند که ۱۰ هزار و ۲۰۸ نفر موفق به دریافت وام شده اند. لذا تعداد قابل توجهی زوج مجهز به تسهیلات ۱۲۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان در آینده مشتریان بالقوه خرید مسکن قدیمی ساز یا نوساز کوچک متراژ خواهند بود.
نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم
بازار مسکن هم اکنون به دلیل نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم در سال جاری در حال تکمیل دوره رکود خود است و تا زمانی که عرضه‌های قبلی واحدهای مسکونی در بازار (که در اثر رونق سال‌های ۹۰ تا ۹۲ شکل گرفته است) با تقاضا روبه رو نشود و به عبارت دیگر تا هنگامی که تقاضای جدید در بازار شکل نگیرد، به احتمال زیاد رکود تعمیق خواهد یافت، منتهی از اواخر سال گذشته (۱۳۹۵) تا نیمه ابتدایی سال جاری (۱۳۹۶)، به دلیل تثبیت اثر افزایش نقدینگی به واسطه کاهش سودهای بانکی، افزایش تسهیلات خرید مسکن (همانند طرح تسهیلات خرید مسکن اولی‌های بانک مسکن مبتنی بر سپرده‌گذاری یکساله) و...، سمت تقاضای مصرفی (و تا حدودی سرمایه‌گذاری) کمی تحریک شده و بازار مسکن رونق نسبی خواهد گرفت.
جهش قیمت بعید است
با اینکه مسکن به دوره پیش رونق خود نزدیک می شود، کارشناسان معتقدند با توجه به عواملی همچون کاهش مهاجرت، اسکان جمعیت و مازاد ۴.۷ میلیون مسکن خالی و نیمه خالی در کشور، جهش قیمت مسکن بعید به نظر می رسد. حال حسام عقبایی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ معتقد است: نیمه دوم سال جاری پایان دوره رکود مسکن خواهد بود اما جهش قیمت نخواهیم داشت. پیش بینی من این است که افزایش قیمت مسکن در حد ۱۰ درصد متناسب با نرخ تورم اتفاق بیفتد.
