تحقیقات میدانی از سطح شهر تهران –به‌خصوص مناطق پرساخت پایتخت_ درباره میزان رضایت یا گلایه مشترک خریداران واحدهای مسکونی نوساز نشان می‌دهد: فارغ از نواقص قدیمی (همیشگی) در مجتمع‌های نوساز که به دلیل تداوم ضعف نظارت مجموعه نهادهای مسوول حسن اجرای مقررات ساختمانی لازم‌الاجرا، همواره در ساختمان‌ها حین سکونت اولیه بروز می‌کند، اخیرا نوع تازه‌ای از «آزار سکونتی» در آپارتمان‌های تازه تحویل در مناطقی از تهران، تولید «دردسر» برای خریداران کرده است. به گزارش دنیای اقتصاد، مدل جدید کم‌فروشی در ساخت و ساز که این بار برخلاف سایر کم‌فروشی‌های ساختمانی، «لباس رسمی» به تن دارد، در قالب «ایجاد فضاهای پارکینگ قناس»، پارک خودروی ساکنان مجتمع‌ها را تقریبا غیرممکن کرده و باعث سلب «آسایش» سکونتی و از آن بدتر، بروز اختلاف همسایگی در بدو سکونت ساکنان در این ساختمان‌ها شده است.
گزارشی درباره عذاب پارکینگی مجتمع‌های نوساز در پایتخت حاکی است: در برخی از ساختمان‌هایی که محل پارک خودرو ساکنان واحدهای مسکونی در آن، به‌صورت «پارک بیش از دو خودرو کنار هم» در فضای بین دو ستون یا بین دو دیوار، طراحی و تعبیه شده است، ابعاد پارکینگ در آنها، حدود نیم‌متر از عرض، کمتر از «حداقل اندازه» تعیین شده در مبحث ۴ مقررات ملی ساختمان است. همین «کم‌بینی» مساحتی در طراحی پارکینگ مجتمع‌های مسکونی، در عمل، امکان پارک راحت و بدون دردسر خودروها در فضاهایی که برای پارک سه تا چهار خودرو کنار هم در یک فضای محدود شده توسط ستون یا دیوار ساخته شده را سلب کرده است.
بررسی‌ها درباره پشت‌دیوار «چالش پارکینگی در مجتمع‌های مسکونی نوساز» که در مناطقی از مرکز، غرب و شرق شیوع پیدا کرده و رو به افزایش گذاشته، حاکی است: هم‌اکنون در تهران، سه قاعده با ادبیات مختلف و دو ابعاد متفاوت، برای اندازه پارکینگ سه خودرویی (عرض محل پارک سه خودرو کنار هم) وجود دارد که به ترتیب اهمیت در متن «مبحث ۴ مقررات ملی ساختمان»، «راهنمای معماری نظام مهندسی» و «ضوابط طرح تفصیلی» گنجانده شده است اما چون سازندهها در پایتخت -تحت تاثیر تسلط شهرداری بر رفتار ساختمانی شهر ناشی از صدور یا عدم صدور پروانه ساختمانی و پایان‌کار- حداکثر موظف به رعایت ضوابط طرح تفصیلی تهران هستند، در نتیجه ابعاد قید شده در این طرح که به مراتب کمتر از حداقل اندازه قیدشده در مقررات ملی ساختمان است، مبنای ساخت و تامین پارکینگ قرار می‌گیرد.
مطابق آنچه در صفحه ۴۰ از کتابچه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی تهران، تحت عنوان ضوابط تامین پارکینگ در ساخت و سازهای مسکونی آمده است، «حداقل فضای خالص» برای پارکینگ برای سه واحد، عرض ۵/ ۶ متر تعیین شده است. اما مبحث ۴ مقررات ملی ساختمان که محتوای آن، «الزامات عمومی ساختمان» از بابت انجام حداقل اقدامات فنی ساختمانی در ساخت و‌ساز را شامل میشود، «ابعاد لازم جهت توقف سه خودرو» را حداقل ۷ متر از عرض تعیین کرده است. مقررات ملی ساختمان در ۲۲ مبحث (۲۲ کتاب مجلد)، مجموعه جامع و کامل از یکسری مقررات «الزامی» و «دارای لحن محتوایی آمرانه» است که «اصول و قواعد فنی» برای طراحی، محاسبه، اجرا (ساخت) و بهره برداری از ساختمان‌ها را برای سازندهها و ساکنان ساختمان‌ها تعیین کرده است.
مقررات ملی ساختمان از نگاه مرجع و متولی بخش مسکن و ساختمان در دولت - مطابق آنچه در سایت اطلاع‌رسانی معاونت مسکن و ساختمان درباره معرفی و توضیح این مقررات نوشته شده- یک «مبنای حداقلی» برای ساخت و ساز است تا به‌واسطه رعایت و اجرای محتوای مباحث ۲۲گانه آن، نسبت به تامین «آسایش و ایمنی» بهره‌برداران از ساختمان‌های مسکونی و همچنین «ایمنی، صرفه اقتصادی و بهره‌دهی مناسب» ساختمان‌ها، اطمینان حاصل شود.
تدوین و اجرای مقررات ملی ساختمان از اوایل دهه ۷۰، در دستور کار قرار گرفت و اکنون، مطابق آنچه در مقدمه هر یک از ۲۲ کتاب مقررات ملی ساختمان قید شده، «آسایش افراد و جامعه» در ساختمان‌ها، اصلی‌ترین هدف از تدوین و اجرای مقررات ملی ساختمان است. با این حال، ساخت و سازهای مسکونی در تهران، دست کم در یکی از مباحث ۲۲ گانه مقررات ملی ساختمان که به «الزامات عمومی» مربوط میشود و در بخش‌هایی از این مبحث، تکلیف غیرقابل چشم‌پوشی مقررات مربوط به تامین پارکینگ را تعیین کرده است، با «اصول و خطوط قرمز بالادست» مغایرت دارد.
آن دسته از مجتمع‌هایی که فضای پارکینگ سه و چهار خودرویی کنار هم در آنها، باریک‌تر از حداقل مساحت تعیین شده در مقررات ملی است، عمدتا دارای پروانه ساختمانی و پایان کار هستند. بنابراین از نظر شهرداری، تخلف ساختمانی در آنها رخ نداده است اما به‌خاطر «ناهمخوانی» محتوایی بین «مقررات ملی ساختمان» به‌عنوان سند بالادست هر نوع فعالیت ساختمانی در شهرها و «طرح تفصیلی تهران» به‌عنوان سند ملاک عمل شهرداری برای صدور جواز ساخت، بازار مسکن با کم‌فروشی ساختمانی از نوع رسمی روبه‌رو شده است.
در مبحث ۴ مقررات ملی، در بخش مربوط به ابعاد و مساحت محل‌های توقف خودرو، از واژه «ابعاد لازم جهت توقف» استفاده شده است. اما در متن طرح تفصیلی، برای همین موضوع، از واژه دیگری تحت عنوان «حداقل فضای خالص» بهره گرفته شده و در دفترچه راهنمای نظام مهندسی ساختمان برای طراحی معماری، برای تامین پارکینگ، واژه سومی همچون «ابعاد مفید پارکینگ» به‌کار رفته است. در هر سه این مقررات و ضوابط و راهنما، فضاهای مخصوص پارک یک خودرو، دو خودرو کنار، سه خودرو کنار هم و بیش از سه خودرو، به‌صورت «حداقل عرض قابل تامین» تعیین شده است که اگر چه ابعاد، برای فضای پارک یک خودرو و دو خودرو، در این سه متن، یکسان است اما حداقل عرض برای پارکینگ سه خودرویی، در مقررات ملی، نیم متر، بیشتر از دو متن دیگر است.
بررسی‌ها درباره آنچه باعث شده محتوای طرح تفصیلی تهران در موضوع تامین و ابعاد پارکینگ مسکونی متفاوت از مبحث ۴ مقررات ملی ساختمان باشد، به دو عامل برمی‌گردد. عامل اول، تصمیم‌گیری‌ها و ضابطه‌نویسی‌های «جزیره‌ای» در نهادهای متولی است که گاهی اوقات، دو متولی ساختمانی زیرمجموعه یک نهاد، بدون اطلاع از «مقررات ملاک عمل جاری»، اقدام به تصویب ضوابط با موضوع مرتبط اما محتوای متفاوت می‌کنند و نقشه راه‌های مختلف برای سازندهها را رقم می‌زنند. در این حالت، سازندهها معمولا، ساده‌ترین نقشه با کمترین هزینه و بیشترین سود را ملاک عمل قرار می‌دهند.
طرح تفصیلی شهرها در معاونت شهرسازی و معماری و شورای عالی شهرسازی تصویب و نهایی میشود. اما متولی مقررات ملی ساختمان، معاونت مسکن و ساختمان است. با ناهمخوانی موجود بین طرح تفصیلی تهران و مقررات ملی ساختمان می‌توان گفت در تدوین طرح تفصیلی شهر تهران، «همفکری کامل و مشارکت موثر» بین معاونت‌های زیرمجموعه یک وزارتخانه انجام نشده است.
اما عامل دوم کم‌فروشی رسمی پارکینگی در مجتمع‌های نوساز در شهر تهران، از «کاربری تزئینی مقررات ملی ساختمان» نشات می‌گیرد. به رغم آنکه یکی از اهداف تدوین مقررات ملی ساختمان مطابق اذعان متولی مربوطه در سایت اطلاع رسانی، «آسان‌سازی استفاده و دسترسی به مقررات مورد نظر» عنوان شده است، اما «دسترسی عمومی» به محتوای مباحث ۲۲گانه مقررات ملی ساختمان، امکان‌پذیر نیست و در سایت اطلاع‌رسانی وزارت راه و شهرسازی در بخش دفتر مقررات ملی و کنترل ساختمان، فقط تصویر کتاب‌های مباحث ۲۲گانه مقررات ملی ساختمان، درج شده است بدون آنکه، امکان دانلود واقعی محتوای این کتاب‌ها از روی لینک دانلود، وجود داشته باشد.
گفته میشود، این کتاب‌ها قابل خریداری است. اما در حالت طبیعی، اگر یک بهره‌بردار ساختمانی یا متقاضی خرید یک واحد مسکونی در پایتخت یا هر شهر دیگری بخواهد در کمترین زمان ممکن، از ساده‌ترین مسیر رسمی و معتبر که همان سایت اطلاع رسانی وزارت راه و شهرسازی است، به محتوای کامل مقررات ملی ساختمان دسترسی پیدا کند تا دست کم وضعیت ظاهری ساختمان محل سکونت خود را با اصول الزامی ساخت و ساز مقایسه و تطبیق دهد، این امکان عملا برای او وجود ندارد. در سایت‌های اینترنتی، نسخه‌هایی از برخی مباحث مقررات ملی ساختمان وجود دارد، اما منطق فنی و اقتصادی حکم می‌کند، برای دسترسی به این اصول پراهمیت، صرفا از طریق مرجع تدوین‌کننده و متولی، اقدام شود که هم اکنون این مسیر دسترسی، به شکل سریع و ساده فراهم نیست.کارشناسان حوزه مسکن و ساختمان معتقدند: حبس مقررات ملی ساختمان در قفسه‌های دولتی، این‌گونه القا می‌کند که اصول الزامی ساخت و ساز، بیشتر از آنچه برای «آسایش بهره‌برداران» کاربرد داشته باشد، از سر «رفع تکلیف» تهیه شده باشد.
انتشار عمومی و بی‌واسطه کتاب‌های مباحث ۲۲گانه مقررات ملی ساختمان، می‌تواند نسبت به کم‌فروشی در ساخت و ساز، تحت تاثیر افزایش سطح آگاهی عمومی، «بازدارندگی» ایجاد کند و هر یک از شهروندان و بهره‌برداران از ساختمان‌ها را به یک بازرس و مطالبه‌گر برای حسن اجرای مقررات ملی تبدیل کند. با اطلاع عمومی از آنچه باید به‌عنوان اصول حداقلی در ساخت و ساز از سوی سازندهها رعایت شود، در گام اول، به شکل خودکار، امکان ارتکاب تخلف ساختمانی و ساخت و سازهای ناقص و مشکل‌دار از سازندهها سلب میشود.
در بازار مسکن از گذشته تاکنون، تعداد ساختمان‌هایی که نواقص و عیوب آزاردهنده در ابتدای بهره‌برداری از آنها بروز می‌کند، کم نبوده و نیستند. نشت آب از سرویس‌ها، اشکالات برقی در تاسیسات، ایرادات مکانیکی، دیوارهای نازک و این اواخر حتی سقف‌های فاقد عایق صدا، از جمله دردسرهای خرید ساختمان نوساز محسوب میشود که شدت آزاردهنده‌های ساختمانی در این نوع ساختمان‌ها به جای کم شدن، رو به افزایش است.
