متوسط اجاره‌بهای ماهانه – با احتساب پول‌پیش- آپارتمان‌های تهران در مهرماه با 8/2 درصد کاهش نسبت به شهریور، به مترمربعی 20 هزار و 900 تومان رسید. کارشناسان با استناد به چهار عامل، دمای «زیرصفر» اجاره‌بها را ادامه‌دار می‌دانند اما تحقیقات میدانی از بازار نشان می‌دهد: خطر «فایل‌های پسماند» ممکن است در روند رشد منفی مبالغ اجاره اختلال وارد کند.  واحدهایی که ماه‌ها در بنگاه‌ها به‌خاطر نرخ بالا اجاره نرفته‌اند – پسماندها– قابل‌تشخیص هستند.

بازار اجاره مسکن در مهرماه مانند بازار خرید، به‌صورت «غیرتورمی» به استقبال پاییز رفت اما در معاملات پاییزی امسال، یک خطر اجاره‌نشین‌ها را تهدید می‌کند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» تازه‌ترین آمار منتشر شده از سوی سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد: میانگین اجاره‌بها در معاملاتی که ماه مهر در بنگاه‌های املاک شهر تهران منعقد شده، نزدیک 3درصد نسبت به نرخ‌های شهریور کاهش پیدا کرده است. 
در حال حاضر متوسط اجاره ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به 20 هزار و 900 تومان رسیده در حالی که شهریورماه این رقم معادل 21هزار و 500 تومان بود.
افت 8/2 درصدی اجاره‌بهای مسکن در مهر، بیشترین کاهش ماهانه طی 7 ماه گذشته از سال93 محسوب می‌شود.
هم‌اکنون رکود نسبی در کل بازار مسکن، حجم بالای آپارتمان نوساز فروش‌نرفته و از همه مهم‌تر چشم‌انداز نزولی تورم و قیمت مسکن به عنوان چهار عامل اثرگذار بر رفتار اجاره‌بها، شرایط آتی را برای آن دسته از مستاجرهایی که موعد اجاره‌نامه‌‌هایشان در فصل پاییز سررسید می‌شود، مساعد کرده است.  پیش‌بینی‌ کارشناسان اقتصاد مسکن در این باره حاکی است: در ماه‌های آینده منحنی رشد اجاره‌بها در سطح زیرصفر باقی خواهد ماند و شرایط معاملات اجاره نسبت به نیمه اول سال، به مراتب بهتر می‌شود.
با این حال تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره، بر مشروط بودن این پیش‌بینی تاکید دارد و نشان می‌دهد: وجود فایل‌های «پسماند» اجاره در بنگاه‌های مسکن ممکن است به ناپایداری در تحولی که مهرماه رخ داد، منجر شود و کاهش ماه گذشته را خنثی کند.
فایل‌های «پسماند» اجاره در بنگاه‌های مسکن، به آن دسته از پیشنهادهایی گفته می‌شود که حداقل 3 ماه از اعلام آن توسط موجران به مشاوران املاک می‌گذرد اما به خاطر بالاتر بودن اجاره‌بهای پیشنهادی در مقایسه با نرخ‌های منطقه و معامله شده، محتوای این فایل‌ها مورد قبول و رضایت مستاجرها قرار نگرفته است.
مالکان این آپارتمان‌های اجاره‌ای در ماه‌های اخیر برای تعدیل نرخ پیشنهادی خود و تنظیم آن با سطح میانگین اجاره‌بها مقاومت کردند و حالا احتمال دارد این فایل‌های به جا مانده از معاملات تابستانی، بدون تغییر در مبالغ، بار دیگر از طرف واسطه‌های بازار به اجاره‌نشین‌ها عرضه شود.
در این باره، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه «وجود فایل پسماند اجاره متعلق به ماه‌های قبل در همه بنگاه‌ها مصداق ندارد» خطاب به دو طرف معاملات اجاره، گفت: شرایط کنونی بازار مسکن قطعا اجازه انجام معامله با نرخ‌های فصل گذشته را نمی‌دهد و همان‌طور که آمارهای رسمی از کاهش قیمت مسکن و به خصوص اجاره‌بها حکایت می‌کند، این امکان برای طرف تقاضا وجود دارد تا از بین فایل‌های جدید با نرخ‌های هماهنگ با عرف منطقه، انتخاب خود را انجام دهد.

حسام عقبایی تاکید کرد: با توجه به رکود معاملاتی و رابطه رکود و کاهش معاملات با درآمد مشاوران املاک، قطعا برای واسطه‌‌های بازار مسکن صرف در این است که بازاریابی‌‌ها را بر فایل‌های ارزان‌تر و نزدیک‌تر به قدرت مالی اجاره‌نشین‌ها متمرکز کنند تا بتوانند شانس عقد قرارداد را افزایش داده و در نتیجه کسب‌وکار خود را رونق دهند.
در این باره کارشناسان نیز معتقدند: طرف تقاضا در بازار اجاره، وجود فایل‌های پسماند را می‌تواند از طریق مراجعه به بیش‌ از دو تا سه بنگاه‌ تشخیص دهد، ضمن اینکه تاریخ درج‌شده در فایل‌های کاغذی موجود در بنگاه‌ها نیز مدت زمان انتظار موجر برای یافتن مستاجر را نشان می‌دهد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در مهرماه امسال، دومین رشد منفی اجاره‌بها در تهران رقم خورد. پیش‌تر در شهریور، متوسط مبالغ اجاره 5/0 درصد نسبت به مرداد کاهش پیدا کرد. در طول 5 ماه اول سال 93، تغییرات ماهانه اجاره‌بها همواره مثبت و در سطح بالای صفر بود؛ اما شیب افزایش به جزء در فروردین که 9 درصد افزایش یافت، همواره بین یک تا 5/3 درصد در نوسان بود.
در حال حاضر اگرچه تغییرات ماهانه اجاره‌بها روند کاهشی به خود گرفته اما مقایسه مبالغ کنونی با نرخ‌های ماه‌های مشابه سال گذشته حکایت از رشد بالای 10 درصد دارد. در مهر امسال متوسط اجاره‌بها 9/12درصد نسبت به مهر سال قبل افزایش یافت. با این حال در مهر سال گذشته، اجاره‌بها نزدیک به  19 درصد نسبت به مهر91 رشد کرد که به این ترتیب، سطح کنونی نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها نیز نسبت به نرخ‌های سال گذشته تاحدودی کاهش از خود نشان می‌دهد. میانگین اجاره ماهانه متری 20 هزار و 900 تومانی در مهرماه با میانگین نیمه‌اول سال جاری برابر است، بنابراین در ماه گذشته، ارزش آپارتمان‌های اجار‌ه‌ای هیچ تغییری نسبت به متوسط 6 ماه اول سال نکرده و ثابت مانده است.

 تایید آمارهای رسمی از سوی بازار

فارغ از آمارهای رسمی، تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره نیز افت اجاره‌بها را تایید می‌کند. مشاوران املاک می‌گویند: رشد آرام اجاره بها پس از فصل جا‌به‌جایی‌ها متوقف شده و دو درصدی هم کاهش یافته است؛ اما با وجود کاهش تقاضا و فایل‌های اجاره، برخی از موجران تاکید دارند اجاره‌بهایی بیش از میانگین منطقه برای آپارتمان‌هایشان تعیین کنند.
در بررسی 30 فایل اجاره در مناطق مختلف پایتخت، نزدیک به 20 مورد اجاره بها بیش از نرخ میانگین منطقه است. به‌طور مثال، آپارتمانی 60 متری، یک خوابه، در منطقه پیروزی، 78 میلیون تومان رهن کامل برای اجاره گذاشته شده؛ این در حالی است که میانگین رهن در این محدوده به مراتب پایین‌تر از متری یک میلیون تومان است. 
مشاوران املاک در مناطق غربی و شرقی تهران درباره اصرار موجرانی که حتی پس از کاهش تقاضا حاضر نیستند نرخ اجاره خود را کاهش دهند، می‌گوید: این آپارتمان‌ها باقیمانده‌های فایل‌های اجاره تابستان هستند. بیشتر این مالکان خانه‌هایشان بیش از 6 ماه است که خالی مانده و برایشان تفاوتی نمی‌کند که چند ماه دیگر نیز آپارتمان‌هایشان بدون مستاجر باشد اما نهایتا قصد دارند قرارداد اجاره خود را با نرخ مطلوب اولیه منعقد کنند.
دلیل خالی ماندن این خانه‌ها بالا بودن نرخ‌های پیشنهادی اجاره بها است . با توجه به ثبات اجاره‌بها در تابستان امسال مستاجرانی که با افزایش غیرمعمول ملک‌های استیجاری شان روبه‌رو بودند با کمی جست‌وجو آپارتمان‌هایی با اجاره‌بهای مناسب یافتند.  بررسی فایل‌های اجاره‌ای که بیش از نرخ میانگین منطقه است، نشان می‌دهد: بیشتر این فایل‌ها را خانه‌های نوساز تشکیل می‌دهد و مالکانی که از فروش آپارتمان‌هایشان در فصل پر رونق بازار ناامید شده‌اند هم‌اکنون برای جبران زیان خود با نرخ‌های بالا این واحدها را برای اجاره گذاشته‌اند. 
برخی از مشاوران املاک خانه‌های استیجاری را که با نرخ‌های پیشنهادی بالا برای اجاره گذاشته شده است «پسماند فایل‌های تابستانی اجاره» می‌نامند. توصیفی که حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران چندان با آن موافق نیست. او با رد این موضوع که فایل‌های اجاره مشاوران املاک پر از مواردی است که بیش از نرخ‌های بالاتر از سطح واقعی نرخ اجاره هستند، گفت: این بررسی میدانی گسترده نیست. اینکه چند مشاور املاک بگویند که فایل‌هایی با اجاره بهای بالا در بنگاه‌ها افزایش یافته را نمی‌توان تایید کرد. 
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در عین حال، گفت: در تابستان سال جاری هیچ‌گونه افزایش قیمتی در بازار مسکن به وجود نیامد و حتی کاهش قیمت نیز تجربه شد، بنابراین انتظاری برای افزایش اجاره بها وجود ندارد.
عقبایی با بیان اینکه به‌طور طبیعی در نیمه دوم سال نرخ اجاره روند کاهشی را تجربه خواهد کرد، تاکید کرد: وجود فایل‌های اجاره با نرخ بالا در این فصل پیش‌بینی نمی‌شود. رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه با توجه به حجم معاملات مسکن خیز خروج از رکود برداشته شده است، گفت: در حال حاضر بیشتر خرید و فروش‌های بخش مسکن در حوزه خانه‌های با «متراژ پایین» وجود دارد. این اتفاق به دلیل پایین بودن توان خرید متقاضیان بخش مسکن است.
به گزارش «دنیای اقتصاد» با وجود سخنان عقبایی برخی از فعالان بازار اجاره در غرب و شرق تهران می‌گویند 90 درصد جابه جایی‌های بخش اجاره در فصل تابستان انجام شده و فقط 10 درصد نقل و انتقالات در 6 ماهه دوم سال اتفاق می‌افتد. فایل‌های اجاره در بنگاه‌های مسکن به شدت کاهش یافته و فقط خانه‌هایی که قراردادهایشان در نیمه دوم سال به اتمام می‌رسد یا خانه‌هایی که بالاتر از میانگین نرخ اجاره بهای موجود در منطقه، ملک خود را برای اجاره گذاشته‌اند در لیست انتظار قرار دارند.

 معاملات خرید و اجاره، سر به سر شد
در مهرماه امسال، حجم معاملات اجاره در بازار با حجم معاملات خرید مسکن سر به سر شد. در این ماه، 14 هزار فقره مبایعه‌نامه در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم شد و تعداد اجاره‌نامه‌های ثبت‌شده نیز به نزدیک 15 هزار فقره رسید. این در حالی است که در ماه‌های قبل، حجم معاملات اجاره هر چند جزئی، بیشتر از حجم معاملات خرید بود.
معنای تغییرات به وجود آمده آن است که در نیمه دوم امسال، گرایش به سمت خرید مسکن در مقایسه با اجاره، تاحدودی افزایش پیدا کرده است و در این شرایط، احتمال ثبات یا کاهش در اجاره‌بها می‌تواند بیشتر از قیمت مسکن باشد.
طبق اعلام سامانه رهگیری معاملات مسکن، در ماه گذشته 30 هزار و 195 فقره انواع قرارداد برای معاملات مسکن شامل خرید، اجاره و پیش‌خرید در بنگاه‌های شهر تهران منعقد شد که از این تعداد، 14 هزار و 50 فقره به صورت مبایعه‌نامه (برای خرید مسکن) و 14 هزار و 922 فقره نیز به‌صورت اجاره‌نامه و مابقی برای پیش‌خرید بوده است. کاهش در حجم معاملات اجاره در مقایسه با خرید باعث شد معاملات اجاره مسکن در مهرماه امسال 26درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کند. 
در حال حاضر اگر چه برخی افراد، با مقایسه حجم معاملات اجاره مهرماه امسال به مهر سال گذشته، رشد 32درصدی نقل و انتقالات را نشانه رونق توصیف می‌کنند اما با توجه به اینکه این رشد نقطه‌به‌نقطه در حجم معاملات، در نیمه اول امسال نیز با درصد‌های مختلف وجود داشته، نمی‌توان اتفاق مهرماه را به معنی خروج از رکود دانست. 
درباره شرایط کنونی بازار مسکن می‌توان گفت: شدت رکود هم‌اکنون کم شده و به تدریج تا پایان سال جاری، شرایط در بازار برای تجربه دور تازه‌ای از رونق، فراهم می‌شود. انتظار می‌رود رونق از سال آینده به معاملات و ساخت‌وساز برگردد.