به گزارش دنیای اقتصاد: وزیر راه‌وشهرسازی «هرج و مرج در حوزه سیاست‌گذاری و مداخله بی‌اندازه دولت‌های گذشته در بازار مسکن»، «اغتشاش در حوزه تامین مالی مسکن» و در نهایت «آشفتگی و بی‌نظمی در نظام شهرسازی تهران و سایر کلان‌شهرها» را سه ناهنجاری بنیادین معرفی کرد که تبعات آنها هم‌اکنون به‌صورت  10 چالش نیرومند پیش‌روی بازار و سیاست‌های جدید مسکن قرار گرفته است. بار عمده چالش‌هایی همچون کاهش سهم مسکن از تسهیلات یا تخریب مدل پس‌انداز که طی‌ سا‌ل‌های اخیر بروز کرده، هنوز برطرف نشده؛ از طرفی، کیفیت و قابلیت سکونت در شهرها به‌دلیل مشکلات حاد زیست‌محیطی تضعیف شده و در بازار نیز حبابی که طی سنوات گذشته در قیمت زمین و مسکن به‌وجود آمد، همچنان در حال تخلیه شدن است؛ رفع این موانع، برنامه‌ریزی «بلندمدت» را می‌‌طلبد. در همایش دیروز، بر هماهنگی سیاست‌گذاری‌های جدید بخش مسکن متناسب با تغییر ساختار تقاضا نیز تاکید شد. در 12 سال آینده، متناسب با کاهش نرخ رشد سالانه جمعیت، شیب افزایش تعداد خانوارها بیشتر می‌شود. این ترکیب به معنای کاهش بُعد خانوار و افزایش تقاضای مسکن است.

10 چالش پیش‌روی دولت در حوزه مسکن تشریح شد

گروه مسکن- فرید قدیری: وزیر راه‌وشهرسازی دیروز با حضور در دانشگاه تهران، راهکارهای رفع سه «ناهنجاری بنیادین» در بخش مسکن را به نظرخواهی کارشناسان اقتصادی گذاشت و از متخصصان حوزه‌های اقتصاد مسکن، شهرسازی، پولی و مالی درخواست کرد در این مسیر، علاوه بر  همفکری با دولت، شیوه مناسب تامین مسکن برای ساختار جدید تقاضا را که به شکل فزاینده در سال‌های آینده وارد بازار مسکن می‌شود معرفی کنند. روز گذشته چهاردهمین همایش سالانه سیاست‌های توسعه مسکن پس‌از 6سال وقفه، برگزار شد. 

عباس آخوندی که گفته می‌شود پایه‌گذار این گردهمایی در سال 73 بوده، دیروز در مواجهه با تالار نیمه‌خالی دانشکده فنی دانشگاه تهران، علت استقبال کم از حضور در همایش را «دلمردگی» متفکران و صاحب‌نظران حوزه مسکن نسبت به رفتار دولت‌های گذشته عنوان کرد و گفت: متاسفانه بخش مسکن به شکل گسترده‌ای با «سیاست» گره خورده و تصمیماتی که در سال‌های اخیر، به دور از مشارکت کارشناسان برای این بخش اتخاذ شد، باعث شده این جامعه کارشناسی را از دست بدهیم و همایش امروز در مقایسه با همایش مملو از حضار در سال‌های 73 ، 74 و 75، خلوت‌تر برگزار شود.
در چهاردهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران، وزیر راه‌وشهرسازی به مدت یک‌ساعت، گزارش تفصیلی از حقایق موجود بازار مسکن و آنچه دولت یازدهم به‌عنوان سیاست‌گذار برای این بازار در نظر گرفته را تشریح کرد و سپس معاون امور مسکن و مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن وزارتخانه، به تکمیل مباحث مرتبط پرداختند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، ماحصل روایت‌ مسوولان درباره وضعیت حال و آینده بازار مسکن نشان می‌دهد: سه نوع ناهنجاری بنیادین شامل «هرج و مرج در حوزه‌ سیاست‌گذاری  و مداخله بی‌اندازه دولت‌ در بازار مسکن»، «اغتشاش در حوزه تامین مالی مسکن» و همچنین «آشفتگی و بی‌نظمی در نظام شهرسازی تهران و سایر کلان‌شهرها» باعث شده دولت در این مقطع با 10 چالش نیرومند در بخش مسکن روبه‌رو شود. عباس آخوندی با یادآوری طول طبیعی نظام برنامه‌ریزی در بخش مسکن اعلام کرد: بار چالش‌های 10 گانه ناشی از ناهنجاری‌های سه‌گانه در این بخش، روی دوش دولت یازدهم قرار گرفته و با اعتقادی که به تجربه صاحب‌نظران حاضر در این همایش از بابت «بلندمدت بودن نظام برنامه‌ریزی مسکن» دارم، لازم می‌دانم از همه کارشناسان برای شناساندن مسیر خروج از مشکلات موجود دعوت کنم.

 مداخلات بدون‌اندیشه
وزیر راه‌وشهرسازی در ابتدای سخنان خود، ارقام مربوط به سهم مسکن در شاخص‌های اقتصاد کلان را اعلام کرد و بر دو رقم انگشت گذاشت.
عملکرد اقتصادی بخش مسکن در دو دهه گذشته نشان می‌دهد، این بخش سهم 30درصدی از تشکیل سرمایه ثابت در کشور دارد و سهم آن از اشتغال مستقیم و گردش نقدینگی نیز به ترتیب 12درصد و 20 تا 30درصد است. این در حالی است که در بهترین حالت فقط 25درصد کل تسهیلات بانکی به بخش مسکن پرداخت می‌شود و در مقابل، عمده وزن بودجه هزینه‌ای خانوارها در ایران با سهم 33درصد، به هزینه تامین مسکن مربوط می‌شود. همچنین سهم دولت از کل سرمایه‌گذاری‌های سالانه بخش مسکن بین 5/0 تا حداکثر 3 درصد است.
آخوندی سهم ناچیز دولت در سرمایه‌گذاری‌های بخش مسکن از یکسو و سهم قابل ‌ملاحظه هزینه تامین مسکن در بودجه خانوار را از سوی دیگر حاوی دو پیام غیرمستقیم خطاب به سیاست‌گذاران دانست و در این باره گفت: این دو رقم بیانگر درجه فوق‌العاده زیاد حساسیت‌ بازار مسکن به مداخله‌‌های بی‌جا و بدون اندیشه دولت‌ها در این بخش است. به این معنی که هر نوع مداخله دولتی می‌تواند به تورم هزینه‌های مسکن منجر شود.

 پیشرانه بودن مسکن، یعنی چه؟
وزیر راه‌وشهرسازی در ادامه سخنان خود در چهاردهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران، درباره برنامه‌ای که دولت برای رونق اقتصادی تدوین کرده و «مسکن» را به عنوان پیشرانه خروج از رکود در نظر گرفته است، گفت: تاکنون مطالبی دال بر ارتباط پیشین گسترده و قوی بخش مسکن با بخش‌های تولیدی و صنعتی عنوان شده است. در صورتی که بخش مسکن از رکود خارج شود، رونق سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی باعث ایجاد تقاضای انواع محصولات ساختمانی و در نتیجه تحریک تولیدات صنعتی می‌شود و در نهایت به رشد اقتصادی می‌انجامد به طوری که طبق محاسبات، به ازای یک واحد افزایش در ارزش‌ افزوده بخش مسکن و ساختمان، 1/2 واحد افزایش در تولید ناخالص داخلی به وجود می‌آید. همچنین ساخت 70 مترمربع بنای ساختمانی به‌طور متوسط یک نفر اشتغال‌زایی مستقیم و 7/0 نفر اشتغال‌زایی غیرمستقیم به همراه دارد. این آمار‌ها لزوم تحریک مسکن برای دستیابی به تحرک اقتصادی را اثبات می‌کند.

 «حباب قیمت» نتیجه مداخله
وزیر راه‌‌وشهرسازی در تشریح اولین ناهنجاری بنیادین در بخش مسکن، به «هرج و مرج در حوزه‌ سیاست‌گذاری مسکن» اشاره کرد و گفت: در سال‌های اخیر شاهد اوج مداخله دولت در بازار مسکن بودیم اما نتیجه اقدامات به 9 برابر شدن قیمت زمین و 6 برابر شدن قیمت مسکن در تهران و برخی شهرها منجر شد؛ به طوری که تصور بر این بود که قیمت‌ها در بازار مسکن با این مداخله تحت کنترل در می‌آید اما به قدری افزایش یافت که امروز بعد از گذشت 5/1 سال از تخلیه حباب مسکن، روند کاهش قیمت هنوز ادامه دارد.

  سقوط تسهیلات مسکن
آخوندی دومین ناهنجاری موجود را نتیجه و پیامد منفی مداخله بی‌اندازه دانست و گفت: وعده‌هایی که در سال‌های اخیر به متقاضیان مسکن از بابت ساخت و تحویل مسکن‌ ارزان‌قیمت بدون نیاز به پس‌انداز دراز‌مدت داده شد، هم‌اکنون به شکل تخریب نظام پس‌انداز و سپرده‌گذاری در حوزه مسکن بروز کرده و باعث سقوط یک‌دفعه سهم بانک‌‌ها در حوزه تسهیلات مسکن و همچنین کاهش منابع سپرده‌گذاری متقاضیان این تسهیلات شده است.
 
 قفس‌های مجلل در باغات تهران
وزیر راه‌وشهرسازی در بیان سومین ناهنجاری بنیادین، «آشفتگی در نظام شهرسازی تهران و سایر کلان‌شهرها» را مورد انتقاد قرار داد و با بیان اینکه در شمال تهران، طی سال‌های اخیر با تخریب باغات، یکسری قفس‌های شیک و مجلل در قالب برج‌های مسکونی احداث شده است، گفت: نتیجه این نوع شهرسازی باعث تضعیف کیفیت زندگی در شهرهای بزرگ، کمبود آب، کاهش خدمات سکونتی و مشکلات متعدد زیست‌محیطی شده است و بارگذاری جمعیتی در شهری همچون تهران را از حد طبیعی 5/7 میلیون نفری که در دو دهه پیش، مشخص شده بود، به بالای 5/11 میلیون نفر رسانده است. وزیر راه‌‌وشهرسازی نتیجه این آشفتگی را اختلال در شهرها از بابت دو شاخص «قابلیت زندگی» و «قابلیت جابه‌جایی و تردد در سطح شهر» عنوان کرد.

 تقاضای فزاینده در راه است
وزیر راه‌وشهرسازی در ادامه سخنان خود در همایش سیاست‌های توسعه مسکن، توجه کارشناسان برنامه‌ریز در حوزه اقتصاد مسکن را به «تغییر ساختار تقاضا» متمرکز کرد. براساس آمارهایی که دیروز آخوندی در گزارش تفصیلی خود ارائه کرد، مشخص می‌شود: در فاصله دست‌‌کم یک دهه آینده، اگرچه روند رشد «جمعیت»، شیب ملایم سال‌های اخیر را ادامه خواهد داد؛ اما میزان نرخ رشد جمعیت نسبت به سال‌های قبل کمتر می‌شود و در مقابل، نرخ رشد تعداد «خانوار»ها شیب تندتری می‌گیرد.  پیش‌بینی‌ها حکایت از آن دارد که جمعیت کشور در حداقل یک دهه آینده، 16 درصد افزایش پیدا می‌کند؛ در حالی که تعداد خانوارها رشد 33درصدی را تجربه می‌کند. مقایسه دو نرخی که برای رشد جمعیت و رشد تعداد خانوارها در فاصله‌های سال‌های 1393 تا 1405 ازسوی جمعیت‌شناسان برآورد شده است، نشان می‌دهد: متقاضیان جدید در بازار مسکن، خانوارهایی با بُعد کم خواهند بود که براین اساس، ساخت‌وسازهای جدید باید متناسب با ویژگی‌های تازه متقاضیان باشد.
گزارش وزیر راه‌وشهرسازی تاکید می‌کند: روند تندتر بودن نرخ رشد خانوار در مقایسه با نرخ رشد جمعیت، مربوط به سال‌های آینده نیست، بلکه در سال‌های اخیر نیز بروز کرده است. در فاصله سال‌های 75 تا 90، جمعیت کشور 25درصد افزایش پیدا کرد و از 60 میلیون نفر به 75 میلیون نفر رسید؛ در حالی که بُعد خانوار رشد منفی پیدا کرد و اعضای خانوارها از 8/4 نفر در سال75 به 5/3 نفر در سال90 رسید؛ این به آن معنی است که رشد جمعیت صرفا در افزایش حجم خانوارها تحقق پیدا نکرده، بلکه به شکل افزایش تعداد خانوار بوده است. نرخ رشد سالانه جمعیت از 96/1 در دهه70 به 29/1 درصد رسید، اما نرخ رشد خانوار صعودی بود و از 5/2 درصد به 89/3 درصد افزایش پیدا کرد. آخوندی با بیان اینکه باید نرخ رشد جمعیت از مبنای برنامه‌ریزی‌های تامین مسکن خارج شود و «نرخ رشد خانوار» ملاک عمل سیاست‌گذاران قرار بگیرد، تصریح کرد: کشوری که نرخ رشدسالانه خانوار در آن به مرز 4 درصد رسیده است، عملا با تقاضای فزاینده روبه‌رو است. به‌خصوص اینکه طبق برآوردهای جمعیتی، بُعد خانوار از 5/3 نفر کنونی باز هم کمتر می‌شود و به 12/3 نفر در سال 1405 خواهد رسید که این با توجه به تداوم افزایش جمعیت، به معنای رشد بیشتر تعداد خانوارها از 21 میلیون کنونی به 28میلیون خانوار در آن سال خواهد بود.
پیش‌بینی شده است در فاصله 12 سال آینده، جمعیت کشور 16درصد افزایش پیدا می‌کند و از 75 میلیون نفر کنونی به 87میلیون نفر می‌رسد؛ اما نرخ رشد خانوارها حدود 33درصد خواهد بود. آخوندی با بیان اینکه در سال‌های اخیر، خصوصیات عرضه مسکن با تقاضا هماهنگ نبوده است، تاکید کرد: حجم ساخت‌وسازهای مسکونی در 30 سال گذشته مناسب بوده است، اما همواره تعداد خانوارهای فاقد مسکن یا خانوارهای ساکن در یک اتاق نیز حجم قابل تاملی داشته است، به طوری که هم‌اکنون با کمبود یک میلیون و 162 هزار واحد مسکونی در بازار روبه‌رو هستیم و 5/1 میلیون خانوار نیز در خانه‌های یک اتاقه و بدمسکن، سکونت دارند.بنابراین عرضه باید با ویژگی‌های تقاضا هماهنگ شود.

 4 واقعه در بازار مسکن
وزیر راه‌وشهرسازی در پایان سخنرانی خود با بیان اینکه برای توانمندسازی تقاضای مسکن و همچنین عرضه‌های جدید، برنامه‌ریزی‌ها در دست انجام است، گفت: دولت یازدهم، 4 واقعه مهم در بازار مسکن را شامل تکمیل مسکن‌مهر، بافت‌فرسوده، راه‌اندازی ابزارهای مالی جدید برای تامین مالی ساخت و همچنین راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز در بانک‌ها برای تامین مالی تقاضای مسکن پیش‌رو دارد.

 سرمایه‌های هنگفت در خانه‌های بدون متقاضی
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در همایش دیروز، حامد مظاهریان رئیس همایش و معاون امور مسکن وزارت راه‌‌‌وشهرسازی، فهرست 10 چالش نیرومند بر سر راه سیاست‌گذاری‌های جدید بخش مسکن را تشریح کرد. مظاهریان اولین چالش را ناکارآمدی نظام مالی تامین مسکن عنوان کرد و درباره آن گفت: سرمایه‌های هنگفتی از طرف بانک‌ها برای ساخت‌وسازهایی مصرف شده که برای خانه‌های احداث شده از این محل، هم‌اکنون تقاضا وجود ندارد. این خود دومین چالش بزرگ پیش روی بازار است. وی تورم زمین را چالش سوم معرفی کرد و گفت: برای تامین 12میلیون واحد مسکونی مورد نیاز طی 12 سال آینده، 45 هزار هکتار زمین مورد نیاز است و برای تامین این حجم قطعات، باید اصلاحاتی در سیاست‌های بازار زمین صورت بگیرد.
مظاهریان نوسانات ادواری در بازار مسکن و بروز دوره‌های رکود و رونق را نیز چالش بعدی و عامل موثر در بروز اختلالات سرمایه‌گذاری و جهش‌های قیمتی دانست و گفت: ناکارآمدی سیاست‌های توسعه شهری و همچنین نامشخص بودن رابطه مدیریت ‌شهری با مباحث مسکن‌اجتماعی نیز از جمله چالش‌های موجود است به‌گونه‌ای که برخی مدیران شهری نسبت به مسوولیتی که در برابر محیط‌زیست شهرهای تحت مدیریت‌شان دارند، بیگانه هستند و مقررات ساخت‌وساز تناسبی با وضعیت حاد شهرها ندارد.
معاون امور مسکن همچنین از نبود نظام تامین مسکن اجتماعی فراگیر و شکاف طبقاتی موجود در بازار تقاضا به عنوان چالش بعدی نام برد. عدم تطابق ساخت‌وسازها با تنوع و میزان نیاز مسکن نیز مشکل دیگر بازار مسکن است که معاون وزیر خواستار برنامه‌ریزی‌ از طرف کارشناسان برای حل آن شد. مظاهریان به بافت‌فرسوده به عنوان چالش نهم اشاره کرد و درباره چالش دهم نیز گفت: هم‌اکنون شاخص دسترسی به مسکن در ایران براساس متوسط درآمد خانوارها و میانگین قیمت مسکن 12سال است که در مقایسه با زمان انتظار رایج در دنیا برای صاحب‌خانه شدن، عدد بالایی است. با این حال بنا داریم، شاخص دسترسی به مسکن را تا سال 1405 به حدود 8 سال کاهش دهیم.

همدردی با صاحبان مسکن‌مهر
وزیر راه‌وشهرسازی دیروز در حاشیه همایش سیاست‌های توسعه مسکن، در جمع خبرنگاران اعلام کرد: «با افرادی که در مسکن‌مهر ثبت‌نام کرده‌اند اما هنوز واحدهای خود را تحویل نگرفته‌اند، همدردی می‌کنم و برای این منظور، برنامه تکمیل نیمه‌کاره‌های مسکن‌مهر به یکی از 4 برنامه محوری وزارت راه‌وشهرسازی و دولت یازدهم تبدیل شده است.»
عباس آخوندی در پاسخ به «دنیای اقتصاد» در خصوص آخرین مراحل پیشرفت مذاکره در بانک مرکزی برای افزایش وام خرید مسکن گفت: بانک مرکزی در حال بررسی و تصویب طرح صندوق‌های پس‌انداز مسکن برای پرداخت تسهیلات خرید است. ضمن اینکه بانک مسکن نیز اخیرا پیشنهادهای خود را برای افزایش وام خرید ارائه کرد.
آخوندی، آنچه را که اخیرا به نقل از مدیرعامل بانک مسکن در یکی از خبرگزاری‌ها مبنی‌بر «مخالفت بانک‌مرکزی با انحصار شکنی از پرداخت وام خرید مسکن» منتشر شد، به نوعی تکذیب کرد و درباره آن گفت: تصور نمی‌کنم بانک مرکزی مخالف بسط و توسعه صندوق پس‌انداز مسکن از بانک مسکن به سایر بانک‌ها باشد.