بر اساس ماده ۲۱ قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران مصوب آذرماه سال ۱۳۸۴، ماده ۱۲ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب اردیبهشت ۱۳۸۷ و ماده ۲ قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید مصوب آذرماه ۱۳۸۸ به عنوان اسناد بالادستی تأسیس صندوق های سرمایه گذاری زمین وساختمان، هر فرد حقیقی یا حقوقی می تواند با درخواست مجوز تأسیس صندوق زمین و ساختمان از سازمان بورس و اوراق بهادار، نسبت به اجرای پروژه های ساختمانی از محل جمع آوری سرمایه های خرد در بازار سرمایه و فروش واحدهای سرمایه گذاری به متقاضیان، اقدام کند.به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از مهر،از سوی دیگر یکی از مهم ترین برنامه های دولت دوازدهم در بخش مسکن، نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده است؛ در حال حاضر به دلیل بالا بودن هزینه های احیای بافت های ناکارآمد و عدم استقبال ساکنان این مناطق و سرمایه گذاران و انبوه سازان برای ورود به بافت های فرسوده، علی رغم وجود تسهیلاتی چون اخذ عوارض صفر از سوی شهرداری ها برای سازندگان واحدهای مسکونی واقع در بافت های فرسوده یا ارائه وام با سود ۸ درصد از محل صندوق مسکن یکم ویژه ساکنان بافت های ناکارآمد شهری و تسهیلاتی از این دست، همچنان باز هم بسیاری از سیاست گذاران بخش مسکن به دنبال یافتن روش هایی برای تشویق ساکنان بافت های فرسوده به بهسازی و نوسازی این بافت ها به خصوص به صورت تجمیعی و بزرگ مقیاس هستند.
به گفته کارشناسان یکی از اصلی ترین معضلات بافت فرسوده، ریزدانگی و کوچک مقیاس بودن اراضی ساختمان های این نوع بافت هاست؛ با این حال از آنجایی که یکی از سیاست های اشتباه گذشته، ورود مستقیم دولت به این بخش و خرید املاک واقع در بافت های فرسوده به منظور تسطیح و ساخت مسکن جدید است، دولت قصد دارد با تشویق مالکان، ساکنان و انبوه سازان به سرمایه گذاری در اجرای پروژه های نوسازی بافت های فرسوده اقدام کند و دیگر به این بخش به صورت یک پیمانکار بزرگ ورود نخواهد کرد.
با این حال از آنجایی که راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان چندان پاسخگوی خروج مسکن از رکود نبود و همچنین ادامه سیاست تشویق و ترغیب ساکنان بافت های فرسوده به تجمیع اراضی ساختمان های خود و سپس ساخت مجموعه آپارتمانی جدید، فعالیتی زمان بر و پرهزینه است، یکی از کارشناسان صندوق های زمین و ساختمان پیشنهادی در خصوص سرمایه گذاری بخش خصوصی و انبوه سازان با ایجاد صندوق های زمین و ساختمان در بافت های فرسوده ارائه کرده است.
انبوه ساز: احیای یک محله تنها با یک صندوق پروژه
مدیر اجرایی یکی از صندوق های زمین و ساختمان درباره پیشنهاد اخذ مجوز صندوق زمین و ساختمان در بافت های فرسوده گفت: در حال حاضر در تهران چند صندوق زمین و ساختمان در نقاط مختلف در حال اجرا هستند که عمدتا در منطقه ۲۲ جریان دارند؛ با توجه به اینکه امکان ساخت و ساز پروژه های مسکونی چنین صندوق هایی به دلیل بزرگ مقیاس بودن در نقاط میانی شهر وجود ندارد، می توانیم برای احیای بافت های فرسوده از صندوق های زمین و ساختمان استفاده کنیم.
این کارشناس صندوق زمین و ساختمان خاطرنشان کرد: احتمال استقبال سرمایه گذاران خرد از پروژه های واقع در داخل شهر تهران به دلیل ارزان تر بودن ساخت وساز به خصوص حذف عوارض ساخت و صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده از قیمت تمام شده ساخت و ساز، حذف هزینه انشعابات آب، برق و گاز و برخی هزینه های اضافی دیگر، بسیار بیشتر از پروژه های مناطق دیگر خواهد بود. بنابراین انبوه ساز نیز به راحتی برای اجرای این پروژه ها سرمایه گذاری خواهد کرد.
محمد سرلک در پاسخ به پرسشی در خصوص چگونگی حل مشکلات حقوقی و قانونی انتقال صندوق های زمین و ساختمان به بافت فرسوده گفت: قوانین بالادستی و آیین نامه های اجرایی صندوق زمین و ساختمان، ماده ۱۴ ضوابط تأسیس صندوق زمین و ساختمان مصوب مرداد ماه ۱۳۸۷ شورای عالی بورس و اوراق بهادار و آخرین اصلاحیه دستورالعمل اجرایی صندوق های زمین و ساختمان ابلاغیه سازمان بورس و اوراق بهادار در اردیبشهت ماه سال ۱۳۹۰ هیچ اشاره ای به محدودیت ثبت اسناد مالکیت زمین به تعداد خاصی نکرده است. تنها بر اساس بند ۵ ماده ۸ دستورالعمل اجرایی صندوق زمین و ساختمان، اسناد مالکیت زمین باید به صندوق پروژه منتقل شود.
این مسئول اجرایی صندوق زمین و ساختمان ادامه داد: بدیهی است انتقال اسناد مالکیت به صندوق، به هیچ عنوان منافی مالکیت فردی مالکان این اراضی نیست و تنها برای توجیه پذیر بودن اجرای این پروژه و اخذ مجوز از سازمان بورس انجام می شود. بنابراین در پایان پروژه و با حفظ قدر السهم مالکان اراضی، اسناد مالکیت واحدهای مسکونی نوساز به آنها منتقل خواهد شد.
وی یکی از حسن های اجرای این کار را ترغیب سرمایه گذاران و انبوه سازان و مالکان و ساکنان واحدهای مسکونی بافت فرسوده به صورت توأمان وهمزمان برای ورود به اجرای چنین پروژه های دانست و افزود: از آنجایی که تأمین مالی صندوق های زمین و ساختمان از محل بازار سرمایه است، انبوه ساز و مالکان بافت فرسوده مطمئنا آورده مالی کمتری نسبت به اینکه شخصا بخواهند اقدام به نوسازی بافت کنند، خواهند داشت؛ به خصوص برای مالکان که مهم ترین آورده آنها، زمین است و دیگر لازم نیست حجم زیادی پول به سازنده پرداخت کنند. با توجه به اینکه شفافیت مالی صندوق های زمین و ساختمان نیز بسیار بالاست و هم حسابرسان سازمان بورس و هم دستگاه سیاست گذار در بافت فرسوده ناظر بر نحوه هزینه کرد در ساخت و سازها هستند، عمدتا مشکلات حقوقی و درگیری های کمتری نسبت به نحوه ساخت و ساز رایج که مشارکت در ساخت است، خواهد داشت.
فقدان شفافیت مالی در ساخت و ساز مشارکتی
وی تصریح کرد: در مدل های رایج فعلی که با نام مشارکت در ساخت نامیده می شود، شفافیت مالی وجود ندارد و ممکن است سود سازنده و سرمایه گذار به مراتب بیشتر از سود مالک زمین باشد. چون نحوه عقد قرارداد در این نوع عقود، کاملا حسی و شخصی و بدون محاسبه سود و زیان طرفین است. اما در صندوق زمین و ساختمان برای کوچکترین هزینه و درآمدی نظارت وجود دارد و حسابرسان سازمان بورس تمام مراحل انتقال اسناد مالکیت اراضی پروژه با لحاظ ارزش هر قطعه زمین، عرضه اولیه واحدهای سرمایه گذاری در فرابورس، تجمیع پول ها در صندوق، خرید مواد اولیه و دستمزد عوامل مجری و نهایتا فروش واحدهای مسکونی و محاسبه سود هر سرمایه گذار کاملا نظارت دارند و دیگر فردی نمی تواند مدعی شود که ارزش زمین مورد نظر از آنچه دریافت کرده بیشتر بوده یا مواردی از این دست.
این کارشناس مدیریت صندوق های زمین و ساختمان با اشاره به بند ۱ ماده ۹ دستورالعمل اجرایی این صندوق گفت: بر اساس این دستورالعمل، نباید پیش بینی هزینه ساخت پروژه کمتر از ۱۰ میلیارد تومان باشد؛ بنابراین پروژه های بسیار بزرگ مشمول چنین قانونی خواهند بود؛ تنها در یک صورت می توان احیای بافت فرسوده را از طریق صندوق زمین و ساختمان اجرایی کرد که کل محله بخواهند در آن شریک باشند. با توجه به اینکه سلایق ساکنان معمولا مشابه هم نیست، به سختی می توان تعداد زیادی خرده مالک را در یک صندوق صاحب سهام کرد.
وی پیشنهاد داد: با توجه به اینکه شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در سال های گذشته سیاست خرید املاک و تجمیع و تسطیح اراضی بافت های فرسوده را در دست اجرا داشت ولی به دلیل بالا بودن هزینه های آن، متوقف شد و همچنین از آنجایی که با اجرای این کار، در حال حاضر این شرکت زمین های فراوانی در اختیار دارد، می توان در گام نخست صندوق های زمین و ساختمان را در اراضی این شرکت اجرا کرد. بنابراین ارکان و مؤسسان این صندوق ها نیز خودِ شرکت عمران و بهسازی شهری ایران خواهد بود. کمااینکه بانک عامل بخش مسکن و سازمان ملی زمین و مسکن نیز هر یک چندین صندوق زمین و ساختمان در سراسر کشور در دست ساخت دارند که اقدامی غیر قانونی به حساب نمی آید.
به گفته این کارشناس از دیگر مزایای این پیشنهاد در صورت اجرایی و عملیاتی شدن آن، معافیت قانونی صندوق های زمین و ساختمان از قانون مالیات بر ساخت و ساز است.
