با شروع فصل«خرید زمین» مظنه آپارتمان‌های نوساز نزولی شد

به گزارش دنیای اقتصاد: بازار خرید و فروش آپارتمان‌های نوساز و بالطبع، واحدهای مسکونی دارای عمربنای نه‌چندان بالا، از چند روز پیش تحت‌ تاثیر یک عامل جدید و البته فصلی، مجددا وضعیت «شکنندگی قیمت» به خود گرفت.

نرخ فروش واحدهای نوساز طی 8 ماه اول امسال متناسب با روند کلی افت قیمت مسکن، کاهش پیدا کرد طوری که در پایان نیمه‌اول سال93، فاصله بین قیمت نوسازها و متوسط بازار، به کمترین حد خود رسید. در مهرماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در تهران در سطح حدود 4 میلیون و 100 هزار تومان ایستاد، در حالی که میانگین قیمت نوسازها تنها 9/11 درصد بالاتر از این رقم رفت و به متری 4 میلیون و 590 هزار تومان رسید.
در حال‌حاضر اگر چه ثبات نسبی در قیمت مسکن حاکم است، اما از دو هفته پیش، مظنه آپارتمان‌های نوساز با اقدام فصلی بسازوبفروش‌ها، دچار شوک جدیدی شد و بار دیگر در مسیر کاهشی قرار گرفت.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، فصل خرید زمین و ملک کلنگی در تهران مطابق سنت بسازوبفروش‌ها، از نیمه آذر ماه هر سال آغاز می‌شود و معمولا تا اواخر زمستان ادامه پیدا می‌کند. شروع این فصل در حال‌حاضر، باعث تعجیل سازنده‌ها در عرضه آپارتمان‌های نوساز فروش‌نرفته به بازار مصرف شده است. در ماه‌های اخیر رکود مسکن به همراه ضعف قدرت خرید از یکسو و پافشاری فروشنده‌های نوساز بر «قیمت‌ پیشنهادی» از سوی دیگر، فایل‌های مربوط به آپارتمان‌های تازه‌ساز را در بنگاه‌های املاک بدون مشتری گذاشت.
اما در چند روز اخیر، نیاز سازنده‌های این واحدها به نقدینگی بابت خرید زمین یا ملک کلنگی، باعث تغییراتی در نرخ این فایل‌ها شده است.

  ورود ادبیات جدید به بنگاه‌ها
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» در بنگاه‌های مسکن شهر تهران نشان می‌دهد: مشاوران املاک در روزهای اخیر برای بازاریابی واحدهای نوساز از ادبیات جدیدی تحت عنوان «فروشنده‌ واقعی»، «به قیمت رسیده»، «زیر قیمت بازار»، «تعیین قیمت مصرف‌کننده» و... استفاده می‌کنند تا نشان دهند فروشنده‌ها متفاوت از ماه‌های قبل، قیمت‌های پیشنهادی را با شرایط بازار تنظیم کرده‌اند و قصد فروش دارند. هم‌اکنون در برخی مناطق تهران از جمله شمال غرب، غرب و شرق، قیمت پیشنهادی برخی آپارتمان‌های نوسازی که ماه‌ها در بنگاه‌ها برای فروش، فایل شده‌، کاهش پیدا کرده و در مقایسه با فایل‌های جدید، 5 تا 10 درصد ارزانتر شده است. برخی سازنده‌ها حتی حاضر به «فروش یکجا» شده‌اند و کل ساختمان مسکونی نوساز را به صورت فروش همزمان همه واحدها به یک یا چند متقاضی، نزد بنگاه‌ها فایل کرده‌اند. قیمت این فایل‌های خاص تا 15درصد پایین‌تر از سایر فایل‌های فروشی، پیشنهاد شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد: کاهش قیمت زمین در نیمه اول امسال بعد از 8 سال رشد شدید، هم‌اکنون تحرک سازنده‌ها در فصل فعلی خرید زمین را نسبت به سال‌های قبل دوچندان کرده است. سازنده‌ها با مشاهده قیمت‌های فعلی ملک کلنگی در تهران، در نظر دارند پیش‌از شروع زمستان، زمین مورد نیاز برای پروژه‌های جدید- ساخت‌وساز‌های سال 94- را خریداری کنند.
در این میان، جدیدترین آمار رسمی که از دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته، حاکی است: همزمان با شروع فصل خرید زمین در نیمه آذر ماه و قصد بسازوبفروش‌ها برای تامین مالی جهت خرید ملک کلنگی، بازار آپارتمان‌های نوساز با 2 درصد کاهش قطعی در قیمت روبه‌رو شده است. متوسط قیمت نوسازها در 15 آذر امسال به مترمربعی 4 میلیون و 490 هزار تومان رسید که در مقایسه با مهر 2/2 درصد کاهش یافته و در مقایسه با آبان نیز افت 3/1 درصدی را تجربه کرده است. با توجه به اینکه بازار زمین در ابتدای فصل خرید و فروش قرار دارد و مراجعه سازنده‌ها در هفته‌های آتی به این بازار بیشتر می‌شود، انتظار می‌رود قیمت نوسازها باز هم در ماه‌های آینده کاهش پیدا کند.

  قیمت زمین کمتر از نوساز
در حال حاضر، متوسط قیمت زمین در تهران از متوسط قیمت نوسازها هم کمتر شده و طبق آخرین گزارش مرکز آمار که قیمت‌های فصل تابستان در آن آمده بود، ارزش هر مترمربع زمین به 4 میلیون و 200 هزار تومان رسیده است. به این ترتیب، علاوه بر عامل مربوط به شروع فصل خرید زمین، سطح فعلی قیمت زمین نیز خود در نقش عامل مکمل، شرایط «فروش سریع» واحدهای نوساز را تسهیل خواهد کرد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، کارشناسان در تحلیل وضع موجود بازار مسکن، ضمن تایید تحقیقات میدانی صورت گرفته، می‌گویند: با آغاز فصل خرید زمین از اواخر پاییز، بساز و بفروش‌ها برای تامین سرمایه نسبت به فروش واحدهای آماده خود حتی پایین‌تر از قیمت میانگین بازار اقدام می‌کنند، بنابراین هیچ‌گونه علامت رشد قیمت در بازار کنونی مسکن دیده نمی‌شود و برخلاف اظهارنظرهای غیررسمی چشم‌انداز تازه‌ای از کاهش قیمت در بازار مسکن نمایان شده است.
در فایل‌های فروش مشاوران املاک برخی از آپارتمان‌ها بیش از 10درصد کاهش قیمت پیدا کرده‌اند. به‌طور مثال آپارتمانی 5 طبقه در سعادت‌آباد که متراژ زمین آن 360 متر است و هر آپارتمان 160متر بنا دارد در محله 24 متری 5/8میلیون برای فروش گذاشته شده است. این آپارتمان دارای استخر، جکوزی و هر واحد دو پارکینگ است.
 این در حالی است که قیمت آپارتمان‌های لوکس در این منطقه متری 11 تا 15 میلیون تومان است. آپارتمان دیگری در شهرک غرب در فرعی سپهر با 133 متر بنا، سه خوابه، نوساز متری 5/7میلیون تومان برای فروش گذاشته شده بود که به دلیل نیاز فروشنده و پایین بودن قیمت به سرعت به فروش رفت.  یکی دیگر از فایل‌های فروش که آپارتمانی 180متری در یکی از فرعی‌های دادمان را متر مربعی 9 میلیون تومان برای فروش گذاشته بود نیز در مدتی کمتر از 10 روز مشتری جدید خود را پیدا کرد. به گفته فروشنده این آپارتمان نوساز با دو پارکینگ و امکان ویژه 20 درصد زیر قیمت منطقه به فروش رسیده است.

  فرصت در پروژه‌های جدید
احتمال موفقیت برای انبوه‌سازانی که امسال را برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن انتخاب می‌کنند، وجود دارد. این اعتقاد بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن است.  به اعتقاد کارشناسان، ساخت مسکن پروسه‌ای زمانبر است و امید است با رشد اقتصادی که طی سال‌های آتی انتظار تحقق آن می‌رود، حجم قابل توجهی از نیاز مسکن به تقاضای موثر تبدیل شده و به بازار مسکن بازگردد. کارشناسان اقتصادی معتقدند در شرایط بهبود رشد اقتصادی، سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز بیش از سایر حوزه‌های به نسبت دیربازده، مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد؛ زیرا برای فروش باید به قدرت خرید مردم و الگوی مصرف خانوارها توجه شود. از طرفی بُعد خانوار کوچک شده و این تغییر شکل فیزیکی در سمت تقاضای مسکن، باعث شده ساخت آپارتمان‌های کوچک در دستور کار سازنده‌ها قرار گیرد. در این صورت، میزان سرمایه مورد نیاز برای احداث ساختمان نسبت به گذشته، به تناسب افت متراژ آپارتمان‌ها، تقلیل پیدا کرده است.  بر اساس همین پیش‌بینی‌ها از بازارمسکن، هم‌اکنون مشاهده می‌شود که فعالان ساخت‌و‌ساز، آپارتمان‌های بدون مشتری را ارزان‌تر از نرخ میانگین منطقه برای فروش گذاشته تا در شروع فصل خرید خانه کلنگی، بتوانند زودتر نقدینگی لازم برای خرید زمین را به دست بیاورند.
یک مشاور املاک در این رابطه گفت: معمولا اواخر پاییز حجم قراردادهای خرید و فروش املاک کلنگی با افزایش روبه‌رو می‌شود، چرا که تا حداکثر یک فصل دیگر که سازنده به دنبال دریافت جواز و تخریب است فصل ساخت‌وساز سر می‌رسد.
او در خصوص قیمت خانه‌های کلنگی اظهار کرد: قیمت خانه‌های کلنگی در ماه‌های اخیر نه تنها رشد نکرده که در مقایسه با سال گذشته کاهش نیز داشته است اما معمولا در این ماه‌ها فروشنده‌های ملک کلنگی نرخ‌هایی بالاتر از ارزش واقعی منطقه را برای ملک خود تعیین می‌کنند، اما هنگامی‌ که خریدار و فروشنده به مرحله عقد قرارداد می‌رسند به دلیل چانه‌زنی، قیمت واقعی که همان قیمت پیشنهادی اول سال است به خریدار اعلام می‌شود.
یکی از مشاوران املاک غرب تهران هم معتقد است: قشر خاصی یعنی سازنده‌ها، خریداران املاک کلنگی هستند و آنها هر زمان مبلغ کافی برای خرید داشته باشند و آینده را به سود خود پیش‌بینی کنند تصمیم به خرید می‌گیرند و بر این اساس حتی برخی مواقع حاضرند ملکی را با قیمت چند برابری خریداری کنند. اما برخی فعالان بازار نیز چندان موافق فصلی بودن رونق خرید و فروش املاک کلنگی نیستند. یک مشاور املاک در محدوده مرکزی شهر تهران گفت: حجم معاملات کلنگی در فصل خاصی دچار رونق یا رکود نمی‌شود، زیرا سازنده‌ها هر موقع یک خانه کلنگی با قیمت مناسب پیدا کنند در اولین فرصت آن را خریداری می‌کنند و همچنین زمانی که بازار مسکن تعادل داشته باشد فروشنده‌ها هم اقدام به فروش می‌کنند و زمانی که بازار معاملات ملکی با نوسان همراه باشد آنها از انجام معامله خودداری می‌کنند.

  ثبات پیش‌روی بازارها
بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن نیز این اظهارات را تایید کرد و با بیان اینکه قیمت مسکن در سطح شهر تهران طی 8 ماه اول سال جاری به‌طور میانگین متری 4 میلیون و 100 هزار تومان ثبت شد، گفت: برخی از ماه‌ها این رقم بیشتر بوده و در برخی ماه‌ها کمتر اما در 8 ماه گذشته شاهد تثبیت قیمت‌ها بودیم و تغییر معناداری نسبت به مدت مشابه سال گذشته اتفاق نیفتاده است.
او ادامه داد: حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال گذشته بین 20 تا 25 درصد افزایش داشته است.  ملکی درباره دلیل افزایش معاملات با وجود آنکه قیمت‌ها تغییر نکرده است، گفت: قیمت اسمی مسکن تغییر نداشته اما قیمت حقیقی با توجه به تورم سالانه کاهش نیز داشته است. طی یک سال و نیم گذشته بازار مسکن با ثبات بوده زیرا حجم بسیار بالایی از عرضه واحدهای مسکونی داشتیم که ناشی از صدور پروانه ساختمانی طی سال‌های 90 تا 92 است.
او افزود: قیمت مسکن در سال 91 افزایش چشمگیری داشت و تقریبا در پایان این سال وضعیت حبابی پیدا کرده بود که تخلیه این حباب با وقفه آغاز شد و تقریبا تخلیه حباب تابستان سال 92 شروع شد. همچنین اگر نگاهی به نرخ تورم عمومی داشته باشیم این نرخ در یک‌سال گذشته به‌طور پیوسته روند کاهشی داشته و تورم عمومی نزولی بوده است. او تصریح کرد: انتظارات تورمی در مدت یک‌سال گذشته به علت حاکم شدن ثبات بر فضای اقتصاد کشور به نوعی کنترل شده بوده و به همین دلیل نیز قیمت اسمی مسکن با ثبات مانده است.
ملکی در خصوص ارزیابی وضعیت مسکن در ماه‌های باقی مانده از سال جاری گفت: قیمت‌های مسکن به کف رسیده است و با توجه به محدودیت حاشیه سود تولید و عرضه مسکن، قیمت‌های اسمی بیش از این از پتانسیل کاهش برخوردار نیستند و می‌توانیم این‌گونه جمع‌بندی کنیم که احتمالا در ماه‌های باقی مانده از سال 93 با ثبات نسبی مواجه هستیم. این کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: اگر افزایش قیمتی هم در این بازار رخ دهد با روند ملایمی از اواخر زمستان شروع خواهد شد و تابعی از نرخ تورم عمومی خواهد بود.

  تکلیف پاییزی سازنده‌ها
این در حالی است که حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تایید ارتباط فصل‌ها با قیمت مسکن گفت: به‌طور کلی بازار خرید و فروش مسکن در فصل زمستان سرد می‌شود و شاهد کاهش معاملات در حوزه مسکن هستیم. این یک اصل است. همان‌طور که در فصل پاییز با کاهش حجم قراردادهای اجاره روبه‌رو هستیم.
او با بیان اینکه میان افزایش تعداد متقاضیان خرید خانه‌های کلنگی با فصل پاییز ارتباط آنچنانی وجود ندارد، تصریح کرد: فعالان ساخت‌و‌ساز مسکن برای باقی ماندن در این چرخه اقتصادی باید در بهار و اوایل تابستان شروع به فعالیت کنند و لازمه آن خرید زمین در نیمه دوم سال است اما آماری وجود ندارد که میزان خرید خانه‌های کلنگی در این فصل را تایید کند. محمدمهدی مافی دبیر انجمن انبوه سازان تهران نگاه دیگری به این ماجرا دارد. او با بیان اینکه انبوه‌سازان برای آنکه چرخه اقتصادی تولید مسکن متوقف نشود، مجبور هستند واحدهای آماده خود را کمتر از قیمت کف بازار به فروش برسانند گفت: البته شاخص مهم برای فروش آپارتمان‌ها شرایط تولید مشابه است؛ اگر تولیدکننده بتواند با قیمت کمتری ساخت‌وساز کند مطمئنا واحد آماده خود را نیز با قیمت کمتری می‌فروشد. او یکی از دلایل کاهش قیمت واحدهای نوساز را پرداخت تعهدات مالی سازندگان مسکن می‌داند که برای پرداخت آنها مجبور می‌شوند حتی پایین‌تر از قیمت تمام شده واحدهای خود را به فروش برسانند.