مقطع کنونی، سخت‌ترین قسمت از سریال مسکن مهر به حساب می‌آید؛ به‌طوری‌که همه تسهیلات بانکی، تزریق شده و حالا پروژه‌های رسوب‌شده، به‌شدت به جیب پیش‌خریداران وابسته است. مقاومت یا ناتوانی پیش‌خریداران مسکن‌مهر در پرداخت آنچه «سهم متقاضی» در قیمت تمام‌شده واحدها محسوب می‌شود، باعث سرگردانی مسوولان از بابت مخدوش شدن زمان خلاصی از این طرح و از همه مهم‌تر ابهام در زمان شروع طرح‌های جدید تامین مسکن شده است.
حجم قابل‌توجهی از ساختمان‌های نیمه‌تمام مسکن‌مهر که تعداد آنها به 500 هزار واحدمسکونی - از یک میلیون واحد ناتمام- می‌رسد، از حداقل یکسال گذشته وابستگی شدید به آورده‌نقدی پیش‌خریداران پیدا کرده‌اند و چون در این مدت روند پرداخت پول از طرف متقاضیان رضایت‌بخش نبوده و حتی حداقل انتظاری را که از همکاری مالی صاحبان واحدها می‌رفت هم برآورده نکرد، هم‌اکنون روند ساخت‌وسازها به جایی رسیده که بخشی از سازه‌های نیمه‌تمام مسکن‌مهر در این طرح، رسوب شده‌اند و شاید فعال‌سازی دوباره آنها نیازمند هزینه‌ای بیشتر از قبل باشد.
وجود این چالش در مسکن‌مهر، کار دولت را برای شروع طرح‌های مسکن‌‌اجتماعی، مسکن‌حمایتی و سایر برنامه‌های جدید تامین مسکن با تاخیر روبه‌رو می‌کند. محدودیت فنی، مالی و نظارتی دولت به گونه‌ای است که تا زمانی که طرح مسکن‌مهر به ایستگاه مقصد نزدیک نشود، عملا ظرفیت برای شروع طرح‌های جدید آزاد نخواهد شد.
پروژه‌های رسوب‌شده در طرح مسکن‌مهر، حداقل به پنج هزار میلیارد تومان منابع‌مالی نیاز دارند تا از حالت نیمه‌تمام به مرحله تکمیل و بهره‌برداری برسند. مراحل ساخت در این پروژه‌ها عمدتا از 70درصد پیشرفت‌فیزیکی گذشته و در نتیجه، کل تسهیلات بانکی که در قالب وام 25میلیونی برای تامین 70درصد قیمت تمام‌شده مسکن‌مهر درنظر گرفته شده بود، به پروژه‌های رسوب‌شده پرداخت شده است. برای تکمیل هر یک از 500 هزار واحدمسکونی ساختمان‌های رسوبی در مسکن‌مهر، به طور متوسط 10 میلیون تومان نیاز است که کل این مبلغ باید در قالب آورده‌نقدی از طرف پیش‌خریداران، تامین و به حساب پیمانکاران پرداخت شود. در چند ماه گذشته، به‌رغم صورتحسابی که دولت برای واریز مبالغ مورد نیاز اعلام کرده بود، پاسخ پیش‌خریداران تقریبا منفی بوده و در حال‌حاضر با قرار گرفتن مسکن‌مهر در تله‌مالی، دو تهدید متوجه این طرح شده است.
از یکسو آن سقف‌‌زمانی تعیین‌شده توسط وزارت راهوشهرسازی مبنی‌بر «خاتمه کل پرونده مسکن‌مهر حداکثر تا نیمه سال94» ممکن است در صورت تداوم بدهی پیش‌خریداران، به هم بخورد و محقق نشود و از سوی دیگر، به درازا کشیده شدن پروسه ساخت‌وساز می‌تواند قیمت تمام‌شده مسکن‌مهر را برای بار چهارم متورم کند.
در سال88 به عنوان زمان واقعی شروع مسکن‌مهر، قیمت تمام‌شده مترمربعی 300 هزار تومان تعریف شد، طوری که سری اول واحدها در سال90 با متری 355 هزار تومان به افراد واگذار شد. آن موقع بین 10 تا 15میلیون تومان از هر متقاضی بابت آورده‌نقدی دریافت شده بود. اما امروز نرخ نهایی واگذاری آپارتمان‌های مسکن‌مهر به متری در حدود 500 تا 600 هزار تومان رسیده و افراد باید حداقل بین 25 تا 30 میلیون تومان بپردازند تا بتوانند کلیدها را دریافت کنند.
سهم پروژه‌های نیمه‌تمام رسوب‌شده در شهرهای جدید اطراف تهران بیشتر از سایر نقاط مسکن‌مهر است. در شهر جدید پرند از 95 هزار واحد مسکونی‌مهر تاکنون 23 هزار واحد تحویل شده و در شهر جدید پردیس عین 70 هزار واحدی که از 2 سال پیش کار احداث آنها آغاز شد، در دست ساخت قرار دارد و هنوز تحویل متقاضیان نشده است. به این ترتیب از 500 هزار واحدی که تکمیل آنها در تله‌مالی پیش‌خریداران افتاده، حداقل 100 هزار واحد سهم تهران است. چالش موجود در این تله‌مالی، تامین قسط آخر آورده‌نقدی متقاضیان است. پیش‌خریداران تاکنون به طور متوسط بین 15 تا 20 میلیون تومان از آورده‌نقدی خود را پرداخت کرده‌اند و به‌واسطه افزایش سه‌باره قیمت تمام‌شده مسکن‌مهر- چون‌که سقف وام افزایش پیدا نکرد- مجبور هستند مابه‌التفاوت قیمت جدید را هم با اضافه‌کردن سهم نقدی‌شان، تامین کنند.
پروژه‌هایی که آثار باستانی شده‌اند
در حال‌حاضر برخی پروژه‌های مسکن‌مهر به آثار باستانی تبدیل شده‌اند و با تعطیلی چندین ماهه کارگاه‌ها در این پروژه‌ها، امکان تکمیل واحدها از بین رفته است.
هر چند اخیرا توسط مسوولان وزارت راهوشهرسازی یکسری تعهدنامه از پیمانکاران مسکن‌مهر برای بهره‌برداری از واحدها حداکثر تا پایان امسال، اخذ شد، اما آنچه محتوای این توافق را زیرسوال می‌برد، حرکتی است که از طرف پیش‌خریداران واحدها در جریان است.
پیمانکاران مسکن‌مهر مجبور هستند بقیه هزینه‌ها را از پیش‌خریداران دریافت کنند، اما حساب‌های خالی تعدادی از متقاضیان جانمایی‌شده در هر بلوک‌ساختمانی، کار تکمیل بلوک‌ها را با مشکل مواجه کرده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، هر پروژه از تعدادی ساختمان و در نتیجه تعداد قابل ملاحظه‌ای واحدمسکونی تشکیل شده طوری که برای تکمیل پروژه دو راه وجود دارد، یک راه این است که آورده‌نقدی پیش‌خریداران به‌صورت یکسان بین همه واحدهای یک پروژه هزینه شود که در این صورت، پول فردی که به موقع آورده‌نقدی خود را پرداخت کرده، صرف ساخت واحدی که مالکش بدهکار است، می‌شود و عملا هیچ ساختمانی در این روش تکمیل بلوک‌ها نمی‌شود.
اما راه دوم، خرج آورده‌نقدی هر نفر صرفا برای واحد مربوط به آن نفر است. مسوولان مسکن‌مهر در جلسه‌ای که صبح دوشنبه در شهر جدید پرند برای رسیدگی به چالش بدهی پیش‌خریداران برگزار شد، راه دوم را برگزیدند و مقرر شد: با کسب مجوز از مقامات ارشد وزارت راهوشهرسازی، پس‌از اعلام اخطار نهایی به آن دسته افرادی که از پرداخت آورده‌نقدی خودداری می‌کنند، امتیاز آنها در سامانه مسکن‌مهر به انتهای لیست منتقل شود.
براساس این راهکار تازه طراحی شده، آدرس واحد و محل بلوک تعیین‌شده برای پیش‌خریدارانی که به موقع، پول نپردازند، حذف می‌شود و همه بدحساب‌ها در یک یا چند بلوک مجزا جانمایی خواهند شد. همچنین مشخصات واحدمسکونی در سامانه مسکن‌مهر برای کسانی که بدهی ندارند نیز جایگزین حذف‌شده‌ها می‌شود تا امکان تکمیل ساختمان‌هایی که همه واحدهای آن در اختیار خوش‌حساب‌ها قرار گرفته، برای دولت و پیمانکاران فراهم شود. برخی پیمانکاران مسکن‌مهر در اطراف تهران می‌گویند، کارگاه‌های آنها ماهانه به حداقل 20 میلیارد تومان تزریق‌مالی نیاز دارد تا از حالت نیمه‌تعطیل خارج شود، اما روند واریز پول از طرف پیش‌خریداران حداکثر 10 میلیارد تومان است. این سازنده‌ها مدعی هستند به زور سوار قطار قیمت‌‌های جدید شده‌اند و اگر از مسیر پرداخت آورده‌نقدی رفع نقص نشود، قادر نخواهند بود با این قیمت، واحد تحویل دهند. با این حال، مسوولان وزارت راهوشهرسازی، افزایش 4باره قیمت مسکن‌مهر را ناممکن می‌دانند.
طبق گفته سازنده‌های مسکن‌مهر، این طرح هم‌اکنون در سخت‌ترین قسمت اجرا قرار دارد. در دوره گذشته، منابع‌مالی ساخت این واحدها به‌صورت کامل از طریق وام بانکی، تامین می‌شد و به‌دلیل قراری که دولت با پیمانکاران گذاشته بود، تا 70درصد پیشرفت‌فیزیکی واحد، نیاز نبود آورده‌نقدی متقاضیان مورد مصرف قرار بگیرد، اما در حال‌حاضر با توجه به قرار داشتن پروژه‌ها در زمان استفاده از آورده‌نقدی از یکسو و نبود آورده از سوی دیگر، مشکل سر باز کرده است. پیش‌خریداران واحدهای رسوبی، جزو فقیرترین گروه ثبت‌نام‌کننده در طرح مسکن‌مهر به حساب می‌آیند. این افراد پولی برای پرداخت ندارند و مدعی هستند فقط در صورت آماده بودن واحد مسکونی، قادر خواهند بود با دریافت پول رهن از مالک محل فعلی اجاره، آن را به سازنده مسکن‌مهر تحویل بدهند.
مثل دولت قبل عمل نکنید
در جلسه‌ای که اخیرا بین تعدادی از پیمانکاران مسکن‌مهر و مسوولان دولتی در شهرهای جدید برگزار شد، سازنده‌ها با جدی خواندن ابعاد تله‌مالی به وجود آمده، اعلام کردند: دولت یازدهم در قضیه تعیین زمان اتمام طرح مسکن‌مهر مثل دولت قبل تعجیل نکند، چون‌که سرعت ساخت‌وسازها در حال‌حاضر هیچ همخوانی با روند کند پرداخت آورده‌نقدی متقاضیان ندارد.سازنده‌ها در عین حال راهکار «تکمیل بلوک به بلوک و تغییر جانمایی پیش‌خریداران و تجمیع بدحساب‌ها در یک بلوک و خوش‌حساب‌ها در بلوک‌های دیگر» را بهترین گزینه برای خروج از تله‌مالی عنوان کردند.
منبع: دنیای اقتصاد- فرید قدیری
