در دهه‌های گذشته عمده سیاستگذاری دولتمردان در بازار مسکن در حوزه مسکن ملکی متمرکز بوده است. به ویژه در دو دولت گذشته بارزترین سیاستگذاری بخش مسکن در قالب طرح مسکن مهر رخ نمود که همان مسکن ملکی است. در مقابل در بازار اجاره سیاست مشخص و خاصی پیگیری و اجرایی نشد. بازاری که به دلیل تاثیرپذیری مستقیم از رخدادهای اقتصادی جامعه در تمامی ادوار همپای نرخ تورم عمومی حرکت کرده و حتی در برخی برهه‌ها از آن پیشی گرفته است. مینو رفیعی کارشناس بخش مسکن معتقد است: نرخ تورم انتظاری با نرخ اجاره مسکن ارتباط دارد. به گفته او هر زمانی که مردم فکر می‌کنند هزینه‌های عمومی از محل افزایش تورم روند صعودی خواهد داشت برای جبران هزینه از دست رفته احتمالی به افزایش اجاره‌بها روی می‌آورند. گزارش‌های مرکز آمار ایران بر این موضوع صحه می‌گذارد. به استناد این آمار طی 10 سال اخیر در حالی که نرخ تورم عمومی 5.7 برابر شده است؛ نرخ اجاره در این مدت از آن سبقت گرفته و 7.1  برابر شده یعنی نسبت به سال 1383، 614 درصد رشد کرده است.

چرایی رشد

از آنجا که در سال‌های اخیر افزایش اجاره‌بها، نتیجه بی‌چون و چرای وضعیتی بوده که به دلایل مختلف اقتصادی، در سطح جامعه اتفاق افتاده است به تصویر کشیدن عوامل موثر بر روند رشد نرخ اجاره در سال‌های گذشته نکته‌ای است که کارشناسان اقتصادی بر آن تاکید دارند.

کارشناسان اقتصادی در تحلیل وضعیت کنونی بازار اجاره، اتفاقات هشت سال گذشته را به تصویر می‌کشند. به گفته آنها از سال 1384 رابطه بخش مسکن با اقتصاد کلان نوعی هم‌افزایی منفی بود. از سال 1384 به بعد تزریق وام‌های زودبازده حجم زیادی نقدینگی را به جامعه وارد کرد که بخشی از آن به بازار مسکن وارد شد و نهایتاً جهش قیمتی مسکن را در سال 1386 تا بهار سال 1387 به وجود آورد. در این سال‌ها شاخص رشد اقتصادی در وضعیت مناسبی قرار نداشت بنابراین رشد نقدینگی و افزایش قیمت‌ها رکود اقتصادی را شکل داد. در کنار این عوامل اقتصادی رفتار مدیران شهری در وقوع بحران افزایش قیمت مسکن بی‌تاثیر نبود. فروش تراکم و ارائه مجوزهای بی‌ضابطه در این دوره به سرعت افزایش پیدا کرد تا جایی که شهرداری‌ها تا 80 درصد هزینه‌های اداره شهر را از این محل کسب می‌کردند. در این دوره بنا بر گزارش مرکز آمار ایران، میانگین تورم سالانه 17.5 درصد ثبت شد و با کاهش سالانه 1.5 درصد از قدرت خرید خانوار، امکان ورود خانوارها به بازار مسکن ملکی هر سال کمتر از سال گذشته شد. آنچه این موضوع را عمیق‌تر کرد اجرای فاز اول هدفمندی یارانه‌ها بود که به طور متوسط افزایش 500 درصد قیمت حامل‌های انرژی را سبب شد. این افزایش از یک طرف باعث افزایش قیمت مصالح و در نتیجه افزایش هزینه تولید شد و از طرف دیگر با افزایش هزینه تولید نرخ سودآوری بخش خصوصی در عرصه ساخت و ساز کاهش پیدا کرد.

با اجرای فاز اول هدفمندی یارانه‌ها قدرت خرید خانوارها به ویژه در پنج دهک اول تا سطح 25 درصد کاهش پیدا کرد. برآوردها نشان می‌داد تا چند سال گذشته حدود 60 تا 65 درصد از خانوارهای تازه تشکیل‌شده به عنوان منبع ورودی تقاضا به بازار مسکن به سمت بازار ملکی و 40 تا 35 درصد آنها به سمت بازار اجاره می‌رفتند اما به دنبال اجرای فاز اول هدفمندی یارانه‌ها و کاهش توان اقتصادی خانوارهای تازه تشکیل‌‌شده نسبت به گذشته سهم خانوارهایی که به سمت بازار ملکی می‌روند کاهش پیدا کرد. به‌گونه‌ای که پس از اجرای فاز اول هدفمندی، 65 خانوار از هر 100 خانوار تازه تشکیل‌شده وارد بازار اجاره می‌شدند. افزایش تقاضا در بازار اجاره رشد نرخ‌ها را به دنبال داشت. به‌گونه‌ای که در پنج سال گذشته نرخ اجاره بین 15 تا 31 درصد رشد پیدا کرد.

برخی از کارشناسان بخش مسکن با تحلیل این وضعیت عنوان می‌کنند از سه سال گذشته قابل پیش‌بینی بود که در زمان فعلی با افزایش چند برابری نرخ اجاره‌بها مواجه خواهیم شد. فردین یزدانی تحلیلگر بازار مسکن در این باره می‌گوید: از سال 1389 و در زمان دولت دهم به صراحت هشدار داده شد که از این به بعد منتظر بحران در بازار اجاره باشید. چون سیاست آزادسازی قیمت، بدون چتر ایمنی اجتماعی و سیاست‌های اجتماعی مکمل، به خانوارها لطمه می‌زند و باعث کاهش نرخ مالکیت در بازار مسکن می‌شود. بر اساس آمارگیری سالانه هزینه و بودجه خانوار مرکز آمار ایران، در سال 1384 نرخ مالکیت 71.5 درصد بوده است که در سال 1391 به 66.6  درصد رسیده است. این کاهش در میان دهک‌های پایین بسیار بیشتر بوده است. در نتیجه این فرآیند، همزمان با کاهش توان خرید، اجاره‌نشینی هم افزایش یافته است. در ادامه تاثیرپذیری نرخ رشد اجاره‌بها به دلیل افزایش تورم عمومی و کاهش توان اقتصادی خانوارها طی این سال‌ها تشریح می‌شود.

کمال اطهاری کارشناس اقتصاد شهری نیز در این باره عنوان می‌کند: طبق آخرین آمارها در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390 بعد از شتابان شدن نرخ تورم و به دلیل نبود بخش برنامه‌ریزی در وزارت راه و شهرسازی و امکان تعامل فکری با دستگاه‌های دولتی نسبت اجاره‌نشینی رو به افزایش است. این نسبت در سه گروه کم‌درآمدها، طبقات متوسط و پردرآمدها تقسیم می‌شود. عمده افزایش نسبت اجاره‌نشینی در طبقات کم‌درآمد بوده است که به سمت محیط‌های اسکان غیررسمی روی می‌آورند و اجاره‌نشین می‌شوند. در طبقات پردرآمد نیز این نسبت در حال رشد است اما فزاینده نیست. بخش دیگر و البته مهم نیز همان طبقات متوسط هستند که در کلانشهرها اجاره‌نشین هستند و نسبت اجاره‌نشینی آنها نیز رو به گسترش است. این بخش اگرچه در پیرامون مادر شهرها مسکنی برای خود دست و پا کرده‌اند اما به دلیل افزایش هزینه‌های حمل و نقل و نبود زیرساخت‌های شهری در شهرهای جدید ترجیح می‌دهند در مادر شهر اجاره‌نشین باشند.

رشد همپای تورم و اجاره

در سال‌های گذشته همواره نرخ تورم با نرخ اجاره در یک‌سو حرکت کرده‌اند. نگاهی به روند رشد اجاره‌بها در مقایسه با نرخ تورم در سال‌های 1384 تا 1392 این موضوع را نشان می‌دهد.

طی سال‌های 1384 تا 1386 نرخ رشد اجاره بر نرخ تورم عمومی کشور سبقت گرفته است. بر اساس گزارش مرکز آمار نرخ رشد اجاره در این سال‌ها به ترتیب، 24.2 درصد، 25.1 درصد و 39.9  درصد بوده است. (درست در سال‌هایی که حجم زیادی از نقدینگی به جامعه تزریق شد.)

این در حالی است که میانگین نرخ تورم عمومی کشور در این سال‌ها به ترتیب 11.9درصد، 18.4  و 25.4  درصد بوده است. در سال 1387 نیز اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به حدود 7100 تومان رسید که در مقایسه با سال گذشته آن حدود 20 درصد رشد کرد. میانگین نرخ تورم عمومی اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی در این سال 25.4  درصد بود.

متوسط نرخ اجاره همزمان با شروع کار دولت دهم در سال 1388، به 7800 تومان در هر مترمربع رسید که نسبت به مدت مشابه آن در سال گذشته 15.6 درصد رشد داشت. این روند در حالی بود که نرخ تورم اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی در محدوده 8/10 درصد سیر می‌کرد.

در سال 1389 نیز متوسط نرخ اجاره‌بها در هر مترمربع واحد مسکونی به علاوه سه درصد ودیعه به رقم 9700 تومان رسید که حکایت از رشد 28‌درصدی متوسط اجاره‌بها نسبت به 12‌ماهه سال 88 دارد.

حال آنکه تورم اعلام‌شده در این سال در حدود 12.4  درصد اعلام شد. در این سال نیز نرخ رشد اجاره‌بها بیش از تورم حرکت کرد. اما اجاره‌بها در سال 1390 با نرخ رسمی تورم هماهنگ بود. در این سال بنا بر گزارش مرکز آمار ایران، متوسط نرخ اجاره برای هر مترمربع واحد مسکونی حدود 11 هزار تومان تعیین شد (البته این نرخ برای آپارتمان‌های لوکس شمال شهر تهران به رقمی بیش از 42 هزار تومان رسید) که حدود 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش را تجربه کرده است. با توجه به نرخ تورم اعلام‌شده 21.5 درصدی از سوی بانک مرکزی می‌توان گفت هزینه اجاره‌بها با تورم برابر آمار هماهنگ بوده است.

در سال 1391 نیز نرخ هزینه اجاره برای پایتخت‌نشینان در نیمه اول سال به طور متوسط به متری 15 هزار و 600 تومان رسید که نسبت به مدت مشابه آن در سال 1390 حدود 31.4  درصد افزایش را تجربه کرد که فاصله چندانی با نرخ تورمی عمومی در همین بازه زمانی ندارد. بنا بر آخرین آمار اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی نرخ تورم عمومی در 12‌ماهه منتهی به سال 91، 30.5  درصد ثبت شده است.

البته در سال گذشته اجاره‌بها هر مترمربع واحد مسکونی با 20 درصد افزایش به 18 هزار و 700 تومان رسید و نسبت به میانگین تورم عمومی کشور کندتر حرکت کرد (میانگین نرخ تورم در سال 1392 حدود 34.7 درصد ثبت شد).

در سال جاری نیز اگرچه گزارش رسمی در خصوص وضعیت اجاره‌بها منتشر نشده است اما علی قائدی کارشناس بخش مسکن با استناد به آمار سامانه رهگیری معاملات املاک از کاهش سرعت افزایش اجاره‌بها در سه‌ماهه ابتدایی سال خبر داده است. به گفته او اجاره‌بها مسکن در فصل بهار نسبت به مدت مشابه گذشته 12 درصد رشد داشته است. بر اساس معاملات ثبت‌شده در این فصل حداقل نرخ اجاره برای هر مترمربع واحد مسکونی 20 هزار و 700 تومان بوده است.

راهکارهای احتمالی

نگاهی به تجربه سایر کشور در اداره بازار اجاره قابل تامل است. اطهاری در تشریح این تجربه می‌گوید: سیاست عام تجربه‌شده در بخش مسکن سایر کشورها این بوده است که دولت از یک طرف به شکل‌دهی امور زیربنایی و حمل‌ونقل می‌پردازد و از سوی دیگر انبوه‌سازی واقعی مسکن را سر و سامان می‌دهد. این فرآیند به طور طبیعی مانع از آن می‌شود که قیمت زمین و مسکن جهش پیدا کند. علاوه بر این سعی می‌کند با اعمال سیاست‌های مالیاتی بر زمین رانت‌جویی را از قیمت زمین حذف کند. مجموعه این اقدامات سبب می‌شود مسکن به اندازه کافی و بدون رانت‌جویی در بخش زمین عرضه شود. در بخش استیجاری هم با ارائه وام‌های ویژه به مسکن استیجاری و تسهیلات نوسازی و بازسازی این بخش را کنترل کند. اما متاسفانه در ایران دولت جای اجرای سیاست‌های کنترل تورم به یک سازنده مسکن تبدیل شد. این در حالی است که بر اساس قانون اساسی فعالیت دولت در بخش مسکن فقط در قالب ساخت مسکن برای کارگران و دهقانان باشد. به همین دلیل بر اساس طرح جامع مسکن بنا بود مسکن مهر به شکل مسکن استیجاری در قالب چهار برنامه برای مناطق شهری مختلف اجرایی شود اما در اجرا عملاً طرح اولیه کنار گذاشته شد تا جایی که علاوه بر ساخت مسکن مهر به ساخت مسکن ویژه روی آورده است. مسکنی که به گفته خود مسوولان برای طبقات متوسط رو به بالا ساخته و فروخته می‌شود با قیمتی نه چندان متفاوت از قیمت‌های منطقه‌ای.