حسام عقبایی مطرح کرد:

شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن

  • سه شنبه 27 شهریور 1397 ساعت 12:45

اخبار => اخبار اقتصادی مسکن

کاهش قدرت خرید مردم باعث شده است، اکنون بسیاری از خانوارها نسبت به خرید مسکن نگرانی‌هایی داشته باشند. از سوی دیگر افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های گذشته شرایطی را پشت سر گذاشته است که دیگر خرید خانه به یک رویا می‌ماند، تا اینکه یک هدف باشد.
 شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن

 به گزارش آگاهان املاک به نقل از آرمان، در این زمینه گفت‌وگویی با حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک، انجام شده است که در ادامه می‌خوانید.

دلیل بروز شکاف بین قدرت خرید شهروندان و قیمت مسکن چیست؟

متاسفانه رشد قیمت مسکن و افزایش درآمد دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه طی 30 سال گذشته متناسب با هم حرکت نکرده‌اند. بدین معنا که همواره نرخ مسکن در بخش خرید و فروش و اجاره با سرعت بیشتری نسبت به قدرت خرید حقوق‌بگیران، کارمندان، کارگران و قشر ضعیف و متوسط رشد داشته است. بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران از سال 71 تا 94 قیمت مسکن در ایران 104 برابر، یعنی بیش از 1000 درصد رشد داشته است. اما افزایش درآمد حقوق‌بگیران بسیار کمتر از این اعداد رقم می‌خورد. یکی از دلایلی که تعداد مستاجران هر سال به افزایش چشمگیری مواجه می‌شود به کاهش قدرت خرید جامعه و رشد نامتعارف قیمت مسکن بازمی‌گردد.

ریشه افزایش قیمت مسکن چیست؟ چه عواملی باعث می‌شوند که این بخش اقتصاد نامتعارف‌تر از سایر بخش‌ها دچار رشد نرخ شود؟

دلایل مختلفی را برای افزایش قیمت نامتعارف مسکن می‌توان برشمرد. اصلی‌ترین دلیل هم به نبود یک برنامه جامع بازمی‌گردد. اگر برنامه جامعی هم وجود داشته باشد به آن عمل نشده است. این موضوع به دولت خاصی هم محدود نمی‌شود. چهاردهه است که برنامه‌ای جامع در بخش مسکن به چشم نمی‌خورد. در واقع افق و چشم‌اندازی در این زمینه وجود ندارد. وزارت راه‌وشهرسازی یا مسکن سابق نیز همواره بر اساس دیدگاه و سلائق وزیران و مدیران خود برنامه‌های اقتصادی کوتاه‌مدت را به اجرا می‌گذارد. طبق اصول اقتصاد همزمانی که یه چشم‌انداز و افق دید مشخص وجود نداشته باشد، مشکلات حل نمی‌شوند و فقط در مقاطعی حرکتی صورت می‌گیرد. همانند مسکن مهر که در دولت محمود احمدی‌نژاد به اجرا گذاشته شد. در دولت‌های یازدهم و دوازدهم نیز وزارت راه و شهرسازی گفتار درمانی را به اجرای برنامه‌های عملیاتی ترجیح داد. در واقع وزارتخانه تخت تصدی عباس آخوندی پرداخت تسهیلات را تنها راه چاره برون‌رفت از مشکلات مسکن می‌داند. مسکن اجتماعی بحث دیگری بود که مدیران این وزارتخانه بارها از آن صحبت کردند، اما هنوز کلنگ آن بر زمین نخورده است. مساله دیگری که بر گرانی مسکن دامن می‌زند نبود به نبود توازن در عرضه و تقاضا مربوط می‌شود. طوری که ما سالانه حداقل به یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم، اما تولید مسکن حتی به 250 هزار واحد هم نمی‌رسد. یعنی سالانه کمبود 700 هزار واحدی در حوزه مسکن اتفاق می‌افتد. هیچ برنامه‌ای هم برای جبران آن وجود ندارد. یعنی در حال حاضر ما 20 سال از برقراری توازن بین عرضه و تقاضا عقب مانده‌ایم. خانه‌های خالی هم آدرس غلطی برای رد گم کردن هستند. این خانه‌ها هیچ تاثیری در ایجاد توازن بازار مسکن ندارند. زیرا به گفته مسئولان حدود 5/2 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که حدود 700 هزار واحد در تهران است که بیشتر آنها فاقد خدماتی نظیر آب، برق، مدرسه، بیمارستان و... هستند. سایر خانه‌ها نیز چنان لوکس و لاکچری‌اند که قیمت آنها سر به فلک می‌کشد عرضه شدن یا نشدن آن تاثیری بر بازار نمی‌گذارد. اینها خانه‌هایی هستند که پنج درصد جامعه فقط توان خرید و فروش آن را دارند. دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه حتی توان اجاره این خانه‌ها را ندارند. سومین عامل گرانی مسکن به نداشتن برنامه‌ای جامع در حوزه زمین بازمی‌گردد. 70 تا 90 درصد نرخ مسکن از قیمت زمین نشات می‌گیرد و 10 تا 30 درصد گرانی‌ها به مصالح ساختمانی و نیروی انسانی ارتباط دارد. متاسفانه در حوزه مدیریت زمین دولت‌های مختلف برنامه مدونی به اجرا نگذاشته‌اند. نه بدین معنا که زمین را به مردم واگذار کنند، بلکه وزارت راه‌وشهرسازی، شهرداری، بنیاد مسکن و حتی وزارت جهاد کشاورزی درباره قیمت‌گذاری و تعیین بازار زمین نتوانسته‌اند نقش موثری ایفا کنند. اگر مدیریت صحیحی در این حوزه وجود داشته باشد می‌توان حتی تا 50 درصد قیمت مسکن را کاهش داد. ولی در این زمینه هم کاستی‌های گسترده‌ای صورت می‌گیرد. نبود مشوق‌های مالیاتی عامل دیگری است که در تحلیل گرانی مسکن می‌توان به آن اشاره کرد. در نبود همین مشوق‌هاست که نمی‌توان رکود را پشت سر گذاشت. در کشورهای توسعه‌یافته معمولا زمانی که با چنین رکودی در بازارهای مختلف دچار می‌شوند برای خنثی‌سازی آن مشوق‌های مالیاتی و تسهیلات ویژه در نظر می‌گیرند. متاسفانه دولت‌های ایران به این مورد هم همواره بی‌توجه بوده‌اند. اما اتفاق بدتر این است که در حوزه بانکداری هم سیاست‌های پولی اصلاح نشده‌اند. عمر مجلس دهم سال آینده به اتمام می‌رسد، اما همچنان از اصلاح سیاست‌های پولی و مالی سخن می‌گویند، ولی اقدامی در زمینه تصویب لایحه مربوط به آن صورت نمی‌گیرد. در این شرایط دم زدن از واگذاری بنگاه‌های اقتصادی به بخش خصوصی موضوعی عبث و بیهوده است. چراکه بانک‌ها خود به بنگاه‌دار و دکان‌دار تبدیل شده‌اند و خود به عاملی برای گرانی مسکن تبدیل می‌شود. بانک‌ها پول مردم را می‌گیرند و به جای اینکه آن را وارد بازارهای مولد کنند، خود هلدینگ‌های بزرگ می‌سازند و وارد حوزه بنگاهداری می‌شوند. هر دستگاهی هم برای خود بانکی راه‌اندازی کرده و به خرید و ساخت و ساز ملک روی آورده‌اند. نبود نظارت دقیق و کافی نمایندگان مجلس بر عملکرد بانک‌ها و سازمان بازرسی کل کشور در رشد این تخلفات بی‌تاثیر نیست.

دلالان در زمینه گرانی مسکن چه نقش و تاثیری دارند؟

مواردی که به آن اشاره شد دست به دست هم داده‌اند تا بازار مسکن به جولانگاهی برای مانور دلالان و سوداگران شود. چه بسا که اکنون بسیاری از بانک‌ها خود وارد فعالیت سوداگرانه در بازار مسکن شده‌اند. موضوعی که مربوط به یک یا دو بانک نیست، بلکه از موسسات غیرمجاز گرفته تا بانک‌های خصوصی و دولتی همگی در چند سال اخیر به سوداگری مسکن روی آورده‌اند. با وجود این اتفاقات نمی‌توان انتظار شکوفایی بازار مسکن و در نهایت اقتصاد را داشت. در این شرایط انتظار می‌رود که هر روز معضلی جدید ایجاد شود که رسیدن میانگین قیمت مسکن در پایتخت به 5/7 میلیون تومان بر اثر همین سیاست‌های نادرست اتفاق می‌افتد. در حالی که قدرت خرید مردم به پایین‌ترین حد خود رسیده، قیمت مسکن روند نجومی به خود گرفته و این به معنای شکاف بین قدرت خرید و نرخ مسکن است. در این شرایط نمی‌توان انتظاری جز رکود داشت. ما انتظار داشتیم که ابتدا وارد دوره پیش‌رکود شویم و سپس رکود را تجربه کنیم، اما در تیر و مرداد 97 بازار مسکن وارد رکودی عمیق شد. بخشی از دلایل آن هم ذکر شد.

پیشنهاد شما برای عبور از رکود چیست؟

اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی، جلوگیری از فعالیت بنگاهداری و سوداگرایانه بانک‌ها، ایجاد بانک‌های توسعه‌ای که بتواند برنامه‌های بازار را اجرا کند، مدیریت زمان و ارائه مشوق‌های مالیاتی و تسهیلات بانکی با توجیه اقتصادی به خریداران و تولیدکنندگان از جمله راهکارهایی است که می‌تواند نجات‌بخش اقتصاد مسکن باشد. متاسفانه بر اثر سیاست‌های نادرست در سال 97، رشد 60 درصدی در بازار مسکن اتفاق افتاده است. در کنار این موضوع نوسانات بازار مسکن، ارز و طلا نیز بازار را ملتهب‌تر می‌کند.

پیش‌بینی شما از آینده بازار مسکن چیست؟

اکنون نیمی از سال گذشته است و بازار مسکن در رکود تورمی بسر می‌برد. در نیمه دوم سال اگر قیمت طلا و مسکن روند رو به رشدی داشته باشد، نمی‌توان از بازار ارز انتظار جز ادامه گرانی‌ها داشت. گرانی که با رکود همراه خواهد بود.


ارسال نظر

ارسال


قانون جهش تولید مسکن در تقابل خوشبین‌ها و بدبین ها

قانون جهش تولید مسکن در تقابل خوشبین‌ها و بدبین ها

مجلس شورای اسلامی قانون جهش تولید مسکن را که مطابق شعارهای انتخاباتی ابراهیم رئیسی بود تصویب کرد تا بعد از مدت‌ها یک نهضت بزرگ مسکن‌سازی در کشور شکل بگیرد با این حال کارشناسان اقتصادی درباره این طرح نظرات مختلفی دارند

 از کاهش نرخ تورم تا کاهش نرخ در بازار بین بانکی

از کاهش نرخ تورم تا کاهش نرخ در بازار بین بانکی

ارائه منظم روند ماهانه تحولات اقتصادی و اقدامات سیاستی بانک مرکزی

 آورده متقاضیان نهضت ملی مسکن افزایش یافت

آورده متقاضیان نهضت ملی مسکن افزایش یافت

در حالی طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی قرار بود آورده متقاضیان نهضت ملی مسکن حدود ۲۰۰ میلیون تومان باشد که این مبلغ به ۳۲۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

هزینه وام مسکن گرانتر شد | برای دریافت وام ۴۸۰ میلیونی زوجین چقدر باید خرج کنیم؟

هزینه وام مسکن گرانتر شد | برای دریافت وام ۴۸۰ میلیونی زوجین چقدر باید خرج کنیم؟

هزینه اوراق تسهیلات مسکن نسبت به هفته قبل اندکی رشد داشته و بر این اساس متاهل های ساکن پایتخت برای تهیه این اوراق باید بیش از ۱۳۴ میلیون تومان پرداخت کنند.

تعیین تکلیف 2 هزار متر اراضی استان تهران

تعیین تکلیف 2 هزار متر اراضی استان تهران

استاندار تهران گفت: بلندمرتبه‌سازی بدون در نظر گرفتن پیوست‌های فرهنگی، اجتماعی و زیرساخت‌های لازم در درازمدت آسیب‌زا می‌باشد.

خانه های سنتی ایرانی

خانه های سنتی ایرانی

با نگاهی به معماری سنتی ایرانی، نقش و جایگاه ویژه خانه به عنوان یک المان مهم در معماری آشکار می شود. این عناصر که دارای روش ها و تکنیک های مختلف ساخت و اجرا می باشند دارای ویژگی های متفاوتی بر اساس اقلیم و فرهنگ هر منطقه هستند.

ویژگی مهم معماری سنتی ایرانی

ویژگی مهم معماری سنتی ایرانی

کاشی کاری های زینتی و شاهکارهای مهندسی هوشمندانه، حاکی از قدرت معماری ایرانی طی قرون متمادی اند. با داشتن بیست میراث جهانی یونسکو در ایران هیچ گاه با کمبود مکان های دیدنی مواجه نمی شوید.

سنگ آنتیک چیست و چه کاربردهایی دارد؟

سنگ آنتیک چیست و چه کاربردهایی دارد؟

سنگ آنتیک سنگی است که از کنار هم قرار گرفتن قطعه سنگ های کوچک شکسته در کنار هم به وجود می آید. معمولا این سنگ از سنگ های طبیعی تراورتن و مالون تشکیل می شود و بدون رنگ به صورت طبیعی مورد استفاده قرار می گیرند.

مصوبه کمک هزینه مسکن کارگران ابلاغ شد

مصوبه کمک هزینه مسکن کارگران ابلاغ شد

معاون اول رئیس جمهور مصوبه مربوط به تعیین کمک هزینه مسکن کارگران مشمول قانون کار در سال ۱۴۰۱ را ابلاغ کرد.

هزینه ساخت برج مسکونی چقدر است؟

هزینه ساخت برج مسکونی چقدر است؟

هزینه ساخت هرگونه ساختمان مسکونی اعم از آپارتمان، برج، ویلا و غیره در چند سال گذشته بین 15 تا 30 درصد افزایش داشته است .

اصل ۳۱ قانون اساسی؛ حق مسکن از رویا تا واقعیت

اصل ۳۱ قانون اساسی؛ حق مسکن از رویا تا واقعیت

"داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند."

کدام صاحبخانه‌ها تنبیه مالیاتی می‌شوند؟/ دور زدن مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها

کدام صاحبخانه‌ها تنبیه مالیاتی می‌شوند؟/ دور زدن مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها

بررسی آگهی های خرید و فروش و رهن و اجاره مسکن در سایت‌ها حاکی از آن است که میانگین قیمت رهن کامل واحدهای نوساز در پایتخت ۵۳۹ میلیون تومان است.

بازارهای جهانی با بازگشت نفت ایران به تعادل می‌رسد

بازارهای جهانی با بازگشت نفت ایران به تعادل می‌رسد

اوجی گفت: وضع بازار جهانی نفت به گونه‌ای است که بازگشت نفت ایران به بازار می‌تواند به‌طور قابل توجهی پاسخگوی نیاز مشتریان و عامل ایجاد تعادل و آرامش در بازار‌های جهانی باشد.

تورم  ارزش دلار چه بر سر اقتصاد دنیا می آورد؟

تورم ارزش دلار چه بر سر اقتصاد دنیا می آورد؟

افزایش ارزش دلار در یک سال اخیر یکی از مهمترین خبرهای اقتصادی این روزها است.

بنچاق چیست و چه تفاوتی با سند دارد؟

بنچاق چیست و چه تفاوتی با سند دارد؟

زمان‌های قدیم‌تر بنچاق مورد استفاده قرار می‌گرفته است و کاملا منطقی است که افراد مدرن اطلاع کمتری از این نوع سند داشته باشند. در کشورمان ایران، اسنادی مالکیت مانند مبایعه‌نامه، بنچاق و قولنامه در طول تاریخ استفاده‌های مختلفی داشته است.

زمین ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن تامین شد

زمین ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن تامین شد

طرح نهضت ملی مسکن یکی از طرح‌های کلان دولت سیزدهم در بخش مسکن است که سیاستگذاری برای اجرای ۴ میلیون واحد مسکونی در طی چهار سال را در برنامه قرار داده است.

بازسازی ساختمان و دکوراسیون خانه

بازسازی ساختمان و دکوراسیون خانه

ساختمان همانند یک نوزاد همواره احتیاج به مراقبت و تعمیرات دارد. رفته رفته با فرسوده شدن مصالح بکار رفته در بنا مشکلات گوناگونی از قبیل ترک، شکستگی، تخریب، آلودگی‌های انسانی، جانوری و محیطی، مشکلات تاسیساتی و غیره بوجود می‌آید.

تیمچه قم بزرگترین سقف ضربی جهان

تیمچه قم بزرگترین سقف ضربی جهان

تیمچه قم به عنوان بزرگترین سقف ضربی جهان و شاهکار هنر و معماری ایرانی است که به‌ عنوان یکی از آثار ملی ایران به ثبت رسیده است.

در بازار مسکن ترکیه چه خبر است؟

در بازار مسکن ترکیه چه خبر است؟

بر اساس داده‌های یک اتاق فکر معتبر قیمت اجاره بها نسبت به سال گذشته در ماه فوریه ۸۴.۲ درصد افزایش یافته است. این افزایش قیمت در استانبول، آنکارا و سومین شهر بزرگ ترکیه یعنی ازمیر از ۱۰۰ درصد فراتر رفت.

برخی مشاوران املاک ماهی هزار کدرهگیری صوری برای وام ودیعه می‌دهند

برخی مشاوران املاک ماهی هزار کدرهگیری صوری برای وام ودیعه می‌دهند

عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک گفت: برخی دفاتر املاک بدون پروانه، در یک ماه هزار کد رهگیری صوری اجاره مسکن برای دریافت وام ودیعه صادر می کنند.