بنا به شکایات بسیاری که درباره‌ی نگارش برخی قراردادهای اموال غیرمنقول (املاک) مطرح می‌شود و برای آگاهی‌بخشی به مخاطب نشریه، تصمیم گرفتیم تا به چند نکته‌ی مهم و ضروری اشاره کنیم و امیدواریم که این سلسله‌مقالات موجب شود تا طرفین قراردادها، کمتر در مباحث حقوقی دچار سردرگمی و استیصال شوند. در این مطالب دوره‌ای، تلاش شده است تا مسائل حقوقی به زبانی سهل و ساده نگاشته شود و در هر نوبت، مطلبی خاص را مورد بررسی قرار دهیم.
مخاطبانی که به عنوان خواننده‌ی دائم، مقالات را دنبال می‌کنند می‌توانند در پایان، مجموعه‌ای علمی و کاربردی در زمینه‌ی حقوقی در اختیار داشته باشند.
بخش اول: احراز سِمت
طرفین یک قرارداد می‌توانند اشخاص حقیقی و یا حقوقی باشند. در این بخش به تعریفی مختصر از این دو اصطلاح می‌پردازیم:
1- اشخاص حقیقی: به طور ساده، تمامی انسان‌ها صرف‌نظر از جنسیت، قومیت، سن و سال و... اشخاص حقیقی محسوب می‌شوند. اشخاص حقیقی یا اصالتاً و یا به نمایندگی، اقدام به انجام معامله و امضای آن می‌نمایندکه در ادامه به صورت مختصر به هر یک از اصطلاحات می‌پردازیم:
الف) اصالتاً: شاید بتوان گفت که در یک قرارداد برای متعاملین و نگارنده‌ی قرارداد، احراز هویت و سمت در رابطه با شخصی که اصالتاً قرارداد را امضا می‌کند ساده‌تر از موارد دیگر باشد؛ چرا که در این حالت، صِرفاً رویت مدارک شخصی از قبیل کارت ملی، شناسنامه و یا پاسپورت جهت احراز سمت کفایت می‌کند.
توصیه می‌شود از مدارک شناسایی دیگری همچون گواهینامه، کارت پایان خدمت، کارت‌های شناسائی اداره‌ها و ... جهت احراز هویت استفاده نشود زیرا امکان جعل تمامی مدارک قابل تصور است. به خصوص مدرکی که ممکن است نگارنده‌ی قرارداد یا طرف مقابل فاقد آن باشد و برای اولین بار است که رویت می‌شود و تا کنون چنین مدرکی توسط نگارنده یا طرف مقابل حتی یک بار هم لمس نشده است.
ب) نمایندگی: امروز نهاد حقوقی نمایندگی یکی از رایج‌ترین نهادهای حقوقی است که با توسعه‌ی ارتباطات و گسترش دامنه‌ی روابط اعتباری در جوامع و نیز انجام اعمال حقوقی متعدد بیش از پیش توسعه یافته است. نمایندگی، رابطه‌ای حقوقی است که به موجب آن اشخاص، اختیار اعمال حقوقی را به نماینده می‌دهند و او به نام و حساب اصیل اقدام می‌نماید. به این ترتیب امروزه اشخاص قادرند با استفاده از این نهاد حقوقی همزمان در چندین مکان دور از هم با یکدیگر ارتباط حقوقی برقرار نمایند.
منشاء نمایندگی با قراردادی است که یا بر طبق توافق طرفین انتخاب می‌شود؛ مانند انتخاب وکیل و یا به موجب قانون و حکم دادگاه است که نمایندگی قانونی و نمایندگی قضائی نام دارد؛ مانند قیم، مدیر تصفیه و...
حال به توضیح مختصری در خصوص این نمایندگی‌ها می‌پردازیم؛
-1 وکالت: وکالت عقدی است جایز؛ به این معنا که علاوه بر اینکه با فوت و حجر هر یک از طرفین ساقط می‌شود، طرفین هر زمان که بخواهند می‌توانند عقد را بر هم زنند و موکل، عزل وکیل را بخواهد و یا وکیل، استعفای خود را اعلام کند.
عقد وکالت، عقدی است اذنی؛ به این معنا که موکل به وکیل اجازه می‌دهد که در حدود اختیارات و موضوع وکالت حرکت کند و وکیل نمی‌تواند از حدود اختیاری که به وی تفویض شده است تعدی کند و نباید از آنچه که موکل بالصراحه در اختیار او قرار داده و یا برحسب قرائن و عرف و عادت در اختیار اوست تجاوز کند و در صورت تعدی و تجاوز اعمال وی در حق موکل خود، غیرنافذ است.
وکالت موکل به وکیل خویش می‌تواند فقط برای یک امر مشخص و نسبتاً کوچک باشد؛ مانند وکالت برای تعویض پلاک اتومبیل یا وکالتی برای تمام امور مانند وکالت تام.
حال با توجه به تصور غلطی که نسبت به وکالت بلاعزل ایجاد شده است به شرح کوتاهی از این نوع وکالت نیز می‌پردازیم. همان‌طور که در ابتدای تعریف وکالت بیان شد؛ وکالت عقدی جایز است و طرفین می‌توانند عزل و استعفای خویش را هر زمان که اراده کنند بخواهند. اما گاهی طرفین ضمن یک توافق، این حق را از خود سلب می‌کنند. به این صورت که موکل ضمن انتخاب وکیل، متعهد می‌شود که او را عزل نکند. به این نوع وکالت، وکالت بلاعزل می‌گویند. برخی تصور می‌کنند که این نوع وکالت با فوت طرفین هم به قوت خود باقی است، در حالی که این‌گونه نیست و در وکالت بلاعزل، تنها موکل حق عزل وکیل را ندارد. و با فوت و حجر هر یک از آنها این وکالت کاَن‌لَم‌یکُن می‌شود.
عبارت «ضمن شرط عقد خارج لازم» در وکالت، نشان‌دهنده‌ی وکالت بلاعزل است و این عبارت به این معناست که چون عقد لازم با فوت و جنون و سفه منفسخ نمی‌شود و یک طرف به تنهایی نمی‌تواند اراده کند که عقد منحل شود، لذا بقاء آن در صورت فوت و جنون و سفه طرفین معامله ادامه دارد اما عقد وکالت با فوت و جنون و سفه منفسخ می‌شود و هر یک از طرفین عقد وکالت می‌توانند بدون رضایت طرف مقابل و اصطلاحاً به طور یک‌طرفه، عقد را برهم زنند. ولی عبارت «ضمن شرط عقد خارج لازم» با توضیح بالا شرط وکالت را - که یک عقد جائز است - در یک عقد لازم قرار می‌دهد که علی‌القاعده موکل نمی‌تواند وکیل را عزل کند.
اگرچه وکالت، عقدی است که انجام هر عملی که شخص می‌تواند انجام دهد را می‌تواند به شخص دیگری اذن دهد، اما در معاملات غیرمنقول دو تیپ وکالت مشهود است:
-1 وکالت جهت فروش و اقدامات عامل که امکان انتقال ملک به نام هر شخصی و بعضاً ولو به خود و به هر مبلغ در داخل آن مشهود است و در جامعه به وکالت تام شهرت دارد.
-2 وکالت اداری یا کاری؛ این نوع وکالت بعضاً برای امور اداری مانند: مراجعه به اداره ثبت، شهرداری، تامین اجتماعی، دفترخانه اسناد رسمی و ... تنظیم می‌شود. لزومی ندارد این نوع وکالت بلاعزل باشد و بهتر است مقید به زمان باشد. زیرا وکالتی که در آن، تاریخی درج نشود می‌تواند مادام‌العمر باشد. بسیاری از افراد به دلیل کار زیاد تمایل دارند که اقدامات اداری انتقال مال توسط شخصی از پرسنل املاک انجام شود، توصیه می‌شود که در این‌گونه وکالتنامه‌ها، مدت محدودی قید شود که پس از انقضاء مدت مندرج در وکالتنامه، این وکالت به طور خودکار از بین برود.
ادامه دارد...
