زمین و ملک از گذشته جزء بهترین و مطمئن ترین دارایی های مردم بوده است. این موضوع تا به امروز به قوت خود باقی مانده و حتی بیشتر مورد توجه قرار گرفته است. افراد از گذشته تا به امروز زمین هایی را که در اختیار داشتند با حصارهای چوبی، سنگی و یا کاشتن درخت، از هم جدا می کردند.
به گزارش آگاهان ایده به نقل از ایسنا : بنابر اعلام گروه کارشناسان رسمی مفروز، با این کار از یک طرف مرزهای زمین را مشخص می کردند و از طرف دیگر از ورود حیوانات وحشی به مزارع و زمین های خود جلوگیری کردند و با پیشرفت تکنولوژی و علوم مختلف، روش های یکپارچه سازی و نقشه برداری جدیدی متولد شدند. با این روش‌های جدید به خصوص در چند سال اخیر شاهد پیشرفت در زمینه ثبت املاک در کشور بوده ایم.
نقش کارشناس رسمی دادگستری در قیمت گذاری املاک
۱- قیمت منطقه ای:
قیمت معاملاتی املاک که مبنای محاسبه و دریافت مالیات می باشد و از قیمت روز املاک کمتر است و هر سه سال یک بار توسط کمیسیون تقویم املاک مرکب از نمایندگان ادارات ذینفع به مسئولیت اداره دارایی تعیین میگردد.
۲- قیمت مصوب:
قیمتی که تولید کننده با ضوابط معین و نظارت شده برای کالای تولیدی خود تعیین می کند و در مورد املاک، قیمتی است که متصدیان بعضی از املاک مثل تعاونی با ضوابط معین برای املاک اعضای تحت پوشش خود تعیین و تصویب میکنند.
۳- قیمت واگذاری:
قیمتی که توسط ادارات و ارگانها با ضوابط داخلی خود برای اراضی و املاکی که قصد واگذاری آنها به افراد واجد شرایط را دارند تعیین شده، مثلا قیمتی که اداره امور اراضی برای اراضی قابل واگذاری خود تعیین میکند یا قیمت منازل سازمانی و ساختمانهایی که یک ارگان برای واگذاری آنها به افراد تعیین میکند.
کارشناسان رسمی دادگستری در سه مورد فوق الذکر نقشی ندارند (مگر در صورت بروز اختلاف و طرح شکایت در محاکم قضایی و ارجاع کارشناسی از سوی دادگاه کارشناس) ولی در مورد ذیل وظیفه قیمت گذاری بعهده کارشناسان رسمی دادگستری است.
۴- قیمت آزاد:
قیمت کالا یا ملک در اثر تعادل بین عرضه و تقاضا به مرور زمان تعیین و تثبیت گردیده است. چنین حالتی معمولاً زمانی ایجاد میشود که بازار فعال و معاملات مرسوم برای ملک یا کالای مورد نظر وجود داشته باشد. در این حالت کارشناس رسمی دادگستری وظیفه اش «تعیین قیمت» نیست بلکه «کشف قیمت» است و لذا نباید عقاید و نظرات شخصی خود را در تعیین قیمت دخالت دهد. وظیفه کارشناسی کشف میانگین قیمت و یا رایج ترین قیمت نهادهای ساختمانی معاملات شده در بازار آزاد است.
۵- قیمت روز (قیمت عادله روز):
قیمت یک کالا یا ملک در حالتی که بازار فعال نباشد و معاملات مرسوم وجود نداشته باشد و یا زمانی آشفته است و انسجام منطقی و شفاف برای قیمت گذاری وجود نداشته باشد. در چنین صورتی کارشناس رسمی دادگستری نقش اصلی و تعیین کننده را در تعیین قیمت ملک بر عهده دارد. کارشناس رسمی با معیارها و ضوابط کارشناسی خود اقدام به تعیین قیمت ملک یا کالا نموده و اعلام مینماید.
تعیین موقعیت ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری
با توجه به اهمیت رو به رشد املاک و مستغلات، تعیین موقعیت املاک و مستغلات و اندازه گیری مقادیر محدود برای جلوگیری از تعدی و سوء استفاده به املاک و اراضی ضروری است.
حدود یک دهه پیش کلیه اسناد ملکی صادر شده توسط سازمان ثبت اسناد و املاک به صورت دفترچه هایی بود که معمولاً به آن منگوله‌دار می گفتند. در این اسناد اطلاعات پلاک، مرزها، حقوق و نام مالک ثبت شده است. با این حال، بزرگترین اشکال این اسناد، فقدان موقعیت آن در روی زمین بود. فقط کارشناسان اداره ثبت بودند که می توانستند محل را با شماره ثبت اصلی و فرعی تعیین کنند. با تحولاتی که در علم نقشه برداری صورت گرفت، اداره ای به نام کاداستر که زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک بود تاسیس شد. وظیفه‌ی این اداره ثبت و تهیه نقشه‌های ثبتی از تمام اراضی کشور و تبدیل اسناد املاک به سند تک برگ بود.
از دیگر وظایف کارشناسان رسمی میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
رسیدگی به صحت جریان ثبتی
تشخیص دادن مستندات
تشخیص اراضی بایر و موات
تفکیک و افراز و تجمیع
ارزیابی و بررسی اموال منقول
جانمایی پلاک ثبتی بر روی نقشه‌های هوایی
رسیدگی و تشخیص صحیح بودن تشریفات افراز و تفکیک املاک
قیمت گذاری، تعیین موقعیت و ارزیابی اموال و املاک با کارشناسان مفروز
علت حساس بودن کار کارشناسان رسمی:
از آنجایی که کار کارشناسان امور ثبتی با املاک و دارایی‌هایی غیر منقول است و تعیین حدود مساحت و تطبیق ارزش ملک برعهده این کارشناسان است، در صورتی که با اختلافاتی مبتنی بر اضافه مساحت ملک در سند به وجود آید به عهده این کارشناسان است باید تمامی دقت و توجه خود را در تعیین حدود اراضی و ثبت آن به کار گیرند، به همین کار این کارشناسان بسیار حساس است.
از دیگر وظایف این کارشناسان، ارزیابی ملک برای ارائه به سفارتخانه‌هاست.
هنگامی که شخص یا اشخاصی بنا بر هر دلیلی قصد مهاجرت میکنند باید لیستی از اموال خود تهیه کنند که مورد تایید سفارتخانه باشد. لذا جهت بررسی و برآورد دارایی خود باید به کارشناسان رسمی دادگستری مراجعه کنند. اولین کار برای دریافت ویزا با هر عنوانی مثل سرمایه‌گذاری، کاری، تحصیلی ارائه این تاییده به سفارتخانه می باشد.
شما برای ارائه و ارزیابی کلیه اموال خود مثل: آپارتمان، ویلا، زمین، عرصه و اعیان کارخانجات، خودرو، و یا هر آنچه که در اختیار شماست باید از طریق یک کارشناس رسمی دادگستری تاییدیه بگیرید.
