در گفت و گو تجارت فردا با فردین یزدانی

طرح تفصیلی بر ساخت و ساز چه تاثیری داشت؟

  • یکشنبه 11 اسفند 1392

اخبار => گروه خبر

40 درصد از سرمایه‌های کشور در بخش مسکن محبوس شده است.» فردین یزدانی کارشناس بخش مسکن با بیان این مطلب اجرای طرح تفصیلی جدید را یکی از عوامل افزایش قیمت زمین و افزایش حجم ساخت‌وسازها می‌داند و سه نکته را برای تجدید نظر در ضوابط طرح تفصیلی ضروری عنوان می‌کند.
طرح تفصیلی بر ساخت و ساز چه تاثیری داشت؟

اجرایی شدن طرح تفصیلی جدید تهران در دو سال گذشته چه تاثیری بر بازار مسکن و شیوه ساخت‌وساز در سطح شهر تهران داشته است؟
اجازه دهید برای پاسخ به این سوال به کمی قبل از آغاز اجرای طرح تفصیلی جدید تهران باز‌گردیم. پیش از آنکه طرح تفصیلی جدید از سوی تیم شهرداری تهران تهیه شود، شهرداری تهران در بخش صدور مجوزهای ساختمانی و تراکم کاملاً خودسرانه و سلیقه‌ای عمل می‌کرد. از آنجا که قدرت اثرگذاری قوی روی ضوابط و مقررات ساخت‌وساز داشت به شدت مباحث تراکم‌فروشی و فروش مقررات ساخت‌وساز را تقویت و تشویق می‌کردند. به‌گونه‌ای که حتی در جریان تصویب سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران در طرح جامع با انگیزه افزایش حجم ساخت‌وسازها سقف جمعیت‌پذیری را بدون توجه به شرایط خاص شهر تهران تا 5/10 میلیون نفر افزایش دادند.

یعنی تعیین سقف جمعیت‌پذیری تا 5/10 میلیون نفر فقط با انگیزه افزایش ساخت‌و سازها بود؟
بله، البته در ادامه راه و با همین انگیزه طرح تفصیلی به شکلی تهیه و تدوین شد تا حتی با وجود اجرای طرح تفصیلی جدید هم دست شهرداری تهران برای هرگونه ساخت‌وساز باز باشد.

تا بتواند منابع درآمدی قوی از این طریق برای خود تامین کند؟
بله، اما این فقط یکی از انگیزه‌های تهیه طرح تفصیلی به روش ساختاری- راهبردی بود. منافع خصوصی دیگری هم در میان بود که به هر حال انگیزه تدوین طرح تفصیلی را قوت می‌بخشید. در جریان اجرای طرح تفصیلی نیز شاهد بودیم بسیاری از کاربری‌های تعیین‌شده در قالب طرح قابل مذاکره شد، حتی سقف بسیاری از تراکم‌های مصوب تغییر پیدا کرد. به عنوان مثال بسیاری از کاربری‌های سکونتی یا خدماتی به صورت کاربری مختلط درآمد. یعنی برخلاف آنکه در جریان طرح تفصیلی تبلیغ می‌شد که با اجرای این طرح پرونده تصمیمات موردی و سلیقه‌ای در مدیریت شهر تهران بسته می‌شود چنین چیزی اجرایی نشد. در نتیجه طرح تفصیلی جدید و دیگر بخش‌های سیاست‌های توسعه شهری از قالب خودش تهی شد و بیشتر به عنوان ابزاری برای توسعه و رونق ساخت‌وساز درآمد.

از دیدگاه برخی از مدیران شهرداری افزایش حجم ساخت‌وسازها در این دو سال به دلیل آنکه بخش زیادی از ساختمان‌های موجود در شهر فاقد استانداردهای ایمنی لازم هستند به نفع شهر بوده است. این‌طور بوده؟
بخش زیادی از ساخت‌وسازهایی که در این دو سال مطابق با ضوابط طرح تفصیلی جدید ساخته شدند بدون توجه به حفظ کیفیت فضاهای شهری بوده است. نکته مهمی که در جریان اجرای طرح تفصیلی سبب شد این طرح از اهداف اولیه خود دور شود تغییراتی بود که از همان ماه‌های ابتدایی اجرای طرح در آن اعمال شد. بنابراین می‌توان گفت در این دو سال به هیچ وجه حجم ساخت‌وسازها تحت کنترل نیامد. هر فرد عادی که در این شهر زندگی می‌کند به راحتی متوجه ناهمگونی ساخت‌وسازهای شهر می‌شود. حجم عظیم مجتمع‌های تجاری که در شهر ساخته می‌شوند در مکان‌های نامناسبی از شهر قرار دارند که نه‌تنها هیچ گونه ضوابط و معیارهای استاندارد در ساخت آنها رعایت نشده است بلکه منجر به اسراف سرمایه‌های عظیم در بخش ساخت‌وساز خواهد شد.

پدیده دیگری که طرح تفصیلی جدید در بخش ساخت‌وسازهای پایتخت به وجود آورده است تخریب و نوسازی ساختمان‌هاست. آیا نمی‌توان این موضوع را به عنوان نقطه مثبت اجرای طرح تفصیلی دید؟
مثال خوبی زدید. در این دو سال شاهد تخریب ساختمان‌هایی در سطح شهر بودیم که سال‌ها می‌توانند عمر داشته باشند اما با صرف هزینه ملی، یعنی اتلاف منابع ملی اقتصاد کشور و شهر به همین راحتی دود می‌شود و به هوا می‌رود.

شما در بخشی از صحبت‌هایتان به این موضوع اشاره کردید که طرح تفصیلی نتوانست ساخت‌وسازها را تحت کنترل در‌آورد. آیا اجرای این طرح بر قیمت مسکن و زمین تاثیرگذار بود؟
کنش و واکنش‌هایی که در دو سال گذشته در بخش ساخت‌وساز‌های پایتخت صورت گرفته، باعث شده قیمت زمین به شدت بالا برود. می‌توان گفت یکی از عوامل افزایش قیمت زمین نحوه اجرایی شدن طرح تفصیلی جدید است. جامعه‌ای که ثروتش در زمین محبوس شود؛ به معنی کاهش قدرت بخش مولد اقتصاد آن خواهد بود. چون ثروتی که در زمین حبس شود بازتولید و تکاثر و انباشت سرمایه بیشتری را دیگر نخواهد داشت. به جای اینکه ثروت کشور صرف درست کردن شغل شود، داخل زمین حبس می‌شود. یک مثال ساده‌اش این است که نسبت ارزش زمین ساختمان‌های شروع‌شده در سطح کشور به کل سرمایه‌گذاری کشور به 40 درصد رسیده است. یعنی اگر 100 تومان در دو سال اخیر، سرمایه‌گذاری مولد شده، در ازایش 40 تومان هم در بخش زمین رفته است. این نسبت در استان تهران به بیش از 46 درصد رسیده است.

در چه سالی؟
سال 90 و 91 ‌این موضوع در اقتصاد کشور یعنی فاجعه. بخشی از این اتفاقات ناشی از ضوابطی است که در بخش ساخت‌وساز گذاشته شده است. وقتی به راحتی مجوز تراکم ارائه می‌شود و قیمت زمین افزایش می‌یابد؛ یک نوع فعالیت بورس‌بازانه صورت می‌گیرد. به عنوان مثال خیلی از شرکت‌های وابسته به سیستم بانکی در این چند سال به بخش ساخت‌وساز وارد شده‌اند و با استفاده از ضوابط راحت، زمین خریداری می‌کنند،‌ تغییر کاربری می‌دهند، و مجدداً به فروش می‌رسانند. این‌گونه فعالیت‌ها در بخش ساخت‌وساز قیمت زمین را به صورت تصاعدی بالا می‌برد. به ویژه آنکه بسیاری از این ساخت‌وسازها در بخش تجاری بوده است. حجمی که در حال حاضر تجاری‌سازی در سطح تهران می‌شود، سبب می‌شود در آینده‌ای نه‌چندان دور در شهر با فضاهای تجاری خالی زیادی مواجه شویم.

در بخش مسکونی هم همین طور است چرا که طبق آمار مرکز آمار ایران در حال حاضر 400 هزار خانه خالی از سکنه در تهران وجود دارد.
همین‌طور است. در واقع به جای آنکه طرح تفصیلی جدید ساخت‌وسازهای شهر تهران را به سمت ضابطه‌مند شدن پیش ببرد دست شهرداری تهران را باز گذاشته است. در هیچ نقطه‌ای از تهران طرح تفصیلی به عنوان یک برنامه سودآور اقتصادی برای شهرداری تلقی نمی‌شود. در صورتی که مطالعات بر روی نحوه تدوین طرح تفصیلی نشان می‌داد که بسیار سودآور است و بسیار بیش از حد نیاز شهر کاربری‌های فعالیتی برای آن پیش‌بینی شده است. از طرفی ضوابط طرح به گونه‌ای تنظیم شد که به افزایش حجم ساخت‌وسازها منجر شد. این در حالی است که افزایش ساخت‌وسازها الزاماً نکته مثبتی نیست. چون منجر به حبس شدن سرمایه‌ها در بخش ساخت‌وساز شده است.

آیا در نمونه‌های موفق اجرای طرح تفصیلی در شهرهای توسعه‌یافته سایر کشورها نیز ضوابط ساخت‌وسازها به همین گونه آزاد تدوین می‌شود؟
ببینید در اکثر کشورها، با تدوین و اجرای طرح تفصیلی، مالک حق ندارد هر فعالیتی که بخواهد بر روی زمین خود انجام دهد. فکر نمی‌کنم در هیچ جای دنیا آزادی حقوق مالکیت بر روی زمین به اندازه ایران باشد. طرح تفصیلی علاوه بر کنترل ساخت‌وسازها حتی نمای ساختمان را هم کنترل می‌کند. حتی کوچک‌ترین تعمیر در ساختمان هم بدون مجوز تحت پیگرد قرار می‌گیرد. اما متاسفانه مقررات به صورت یک ابزار و کالا درآمده است که به راحتی قابل خرید و فروش است.

به این ترتیب از نگاه شما تجدید نظر در طرح تفصیلی جدید ضروری است؟
فکر می‌کنم اولاً در امتیازات طرح تجدیدنظر لازم باشد دوماً اگر این تجدیدنظر با کنترل مصوبات کمیسیون ماده 5 همراه شود شرایط بهتر خواهد شد. سوماً اگر فعالیت‌های زمین‌بازی و زمین‌خواری در سطح شهر تهران کنترل شود برکات خوبی برای شهر خواهد داشت.


ارسال نظر

ارسال


قانون جهش تولید مسکن در تقابل خوشبین‌ها و بدبین ها

قانون جهش تولید مسکن در تقابل خوشبین‌ها و بدبین ها

مجلس شورای اسلامی قانون جهش تولید مسکن را که مطابق شعارهای انتخاباتی ابراهیم رئیسی بود تصویب کرد تا بعد از مدت‌ها یک نهضت بزرگ مسکن‌سازی در کشور شکل بگیرد با این حال کارشناسان اقتصادی درباره این طرح نظرات مختلفی دارند

 از کاهش نرخ تورم تا کاهش نرخ در بازار بین بانکی

از کاهش نرخ تورم تا کاهش نرخ در بازار بین بانکی

ارائه منظم روند ماهانه تحولات اقتصادی و اقدامات سیاستی بانک مرکزی

 آورده متقاضیان نهضت ملی مسکن افزایش یافت

آورده متقاضیان نهضت ملی مسکن افزایش یافت

در حالی طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی قرار بود آورده متقاضیان نهضت ملی مسکن حدود ۲۰۰ میلیون تومان باشد که این مبلغ به ۳۲۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

هزینه وام مسکن گرانتر شد | برای دریافت وام ۴۸۰ میلیونی زوجین چقدر باید خرج کنیم؟

هزینه وام مسکن گرانتر شد | برای دریافت وام ۴۸۰ میلیونی زوجین چقدر باید خرج کنیم؟

هزینه اوراق تسهیلات مسکن نسبت به هفته قبل اندکی رشد داشته و بر این اساس متاهل های ساکن پایتخت برای تهیه این اوراق باید بیش از ۱۳۴ میلیون تومان پرداخت کنند.

تعیین تکلیف 2 هزار متر اراضی استان تهران

تعیین تکلیف 2 هزار متر اراضی استان تهران

استاندار تهران گفت: بلندمرتبه‌سازی بدون در نظر گرفتن پیوست‌های فرهنگی، اجتماعی و زیرساخت‌های لازم در درازمدت آسیب‌زا می‌باشد.

خانه های سنتی ایرانی

خانه های سنتی ایرانی

با نگاهی به معماری سنتی ایرانی، نقش و جایگاه ویژه خانه به عنوان یک المان مهم در معماری آشکار می شود. این عناصر که دارای روش ها و تکنیک های مختلف ساخت و اجرا می باشند دارای ویژگی های متفاوتی بر اساس اقلیم و فرهنگ هر منطقه هستند.

ویژگی مهم معماری سنتی ایرانی

ویژگی مهم معماری سنتی ایرانی

کاشی کاری های زینتی و شاهکارهای مهندسی هوشمندانه، حاکی از قدرت معماری ایرانی طی قرون متمادی اند. با داشتن بیست میراث جهانی یونسکو در ایران هیچ گاه با کمبود مکان های دیدنی مواجه نمی شوید.

سنگ آنتیک چیست و چه کاربردهایی دارد؟

سنگ آنتیک چیست و چه کاربردهایی دارد؟

سنگ آنتیک سنگی است که از کنار هم قرار گرفتن قطعه سنگ های کوچک شکسته در کنار هم به وجود می آید. معمولا این سنگ از سنگ های طبیعی تراورتن و مالون تشکیل می شود و بدون رنگ به صورت طبیعی مورد استفاده قرار می گیرند.

مصوبه کمک هزینه مسکن کارگران ابلاغ شد

مصوبه کمک هزینه مسکن کارگران ابلاغ شد

معاون اول رئیس جمهور مصوبه مربوط به تعیین کمک هزینه مسکن کارگران مشمول قانون کار در سال ۱۴۰۱ را ابلاغ کرد.

هزینه ساخت برج مسکونی چقدر است؟

هزینه ساخت برج مسکونی چقدر است؟

هزینه ساخت هرگونه ساختمان مسکونی اعم از آپارتمان، برج، ویلا و غیره در چند سال گذشته بین 15 تا 30 درصد افزایش داشته است .

اصل ۳۱ قانون اساسی؛ حق مسکن از رویا تا واقعیت

اصل ۳۱ قانون اساسی؛ حق مسکن از رویا تا واقعیت

"داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند."

کدام صاحبخانه‌ها تنبیه مالیاتی می‌شوند؟/ دور زدن مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها

کدام صاحبخانه‌ها تنبیه مالیاتی می‌شوند؟/ دور زدن مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها

بررسی آگهی های خرید و فروش و رهن و اجاره مسکن در سایت‌ها حاکی از آن است که میانگین قیمت رهن کامل واحدهای نوساز در پایتخت ۵۳۹ میلیون تومان است.

بازارهای جهانی با بازگشت نفت ایران به تعادل می‌رسد

بازارهای جهانی با بازگشت نفت ایران به تعادل می‌رسد

اوجی گفت: وضع بازار جهانی نفت به گونه‌ای است که بازگشت نفت ایران به بازار می‌تواند به‌طور قابل توجهی پاسخگوی نیاز مشتریان و عامل ایجاد تعادل و آرامش در بازار‌های جهانی باشد.

تورم  ارزش دلار چه بر سر اقتصاد دنیا می آورد؟

تورم ارزش دلار چه بر سر اقتصاد دنیا می آورد؟

افزایش ارزش دلار در یک سال اخیر یکی از مهمترین خبرهای اقتصادی این روزها است.

بنچاق چیست و چه تفاوتی با سند دارد؟

بنچاق چیست و چه تفاوتی با سند دارد؟

زمان‌های قدیم‌تر بنچاق مورد استفاده قرار می‌گرفته است و کاملا منطقی است که افراد مدرن اطلاع کمتری از این نوع سند داشته باشند. در کشورمان ایران، اسنادی مالکیت مانند مبایعه‌نامه، بنچاق و قولنامه در طول تاریخ استفاده‌های مختلفی داشته است.

زمین ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن تامین شد

زمین ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن تامین شد

طرح نهضت ملی مسکن یکی از طرح‌های کلان دولت سیزدهم در بخش مسکن است که سیاستگذاری برای اجرای ۴ میلیون واحد مسکونی در طی چهار سال را در برنامه قرار داده است.

بازسازی ساختمان و دکوراسیون خانه

بازسازی ساختمان و دکوراسیون خانه

ساختمان همانند یک نوزاد همواره احتیاج به مراقبت و تعمیرات دارد. رفته رفته با فرسوده شدن مصالح بکار رفته در بنا مشکلات گوناگونی از قبیل ترک، شکستگی، تخریب، آلودگی‌های انسانی، جانوری و محیطی، مشکلات تاسیساتی و غیره بوجود می‌آید.

تیمچه قم بزرگترین سقف ضربی جهان

تیمچه قم بزرگترین سقف ضربی جهان

تیمچه قم به عنوان بزرگترین سقف ضربی جهان و شاهکار هنر و معماری ایرانی است که به‌ عنوان یکی از آثار ملی ایران به ثبت رسیده است.

در بازار مسکن ترکیه چه خبر است؟

در بازار مسکن ترکیه چه خبر است؟

بر اساس داده‌های یک اتاق فکر معتبر قیمت اجاره بها نسبت به سال گذشته در ماه فوریه ۸۴.۲ درصد افزایش یافته است. این افزایش قیمت در استانبول، آنکارا و سومین شهر بزرگ ترکیه یعنی ازمیر از ۱۰۰ درصد فراتر رفت.

برخی مشاوران املاک ماهی هزار کدرهگیری صوری برای وام ودیعه می‌دهند

برخی مشاوران املاک ماهی هزار کدرهگیری صوری برای وام ودیعه می‌دهند

عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک گفت: برخی دفاتر املاک بدون پروانه، در یک ماه هزار کد رهگیری صوری اجاره مسکن برای دریافت وام ودیعه صادر می کنند.