کاربردهای سیستم اطلاعات مکانی در حـــوزه‌ی مشـــاوره امـلاک

کـــاوه شفیعی-دکترای تحلیل فضاهای معماری و شهری از دانشگاه کالج لندن، دارای مدرک رسمی از کنســول بین‌المللی مراکز تجـــاری/ رضا زمـــانی-کارشنــاس تحلیلگر و مشــاور سیستم‌های اطلاعات مکانی GIS

  • پنجشنبه 24 آبان 1397 ساعت 13:16

اخبار => مقاله های اقتصادی مسکن

کاربردهای سیستم اطلاعات مکانی در حـــوزه‌ی مشـــاوره امـلاک

صاحب‌نظران و کارشناسان، بازار املاک و مستغلات را در تعامل سه طرف اصلی بر می‌شمارند:
عرضه‌کننده‌گان، مشاوران فروش و خریداران. گسترش و پیشرفت اینترنت به‌ویژه سایت‌های معاملات ملکی، از یک طرف اطلاع‌رسانی و ارتباط مستقیم بین عرضه‌کنندگان و خریداران را تسهیل کرده و از طرف دیگر چالش‌هایی را برای بنگاه‌های سنتی و مشاوران مسکن ایجاد نموده است. همچنین رشد شهرها از جنبه‌های گوناگون از جمله؛ ابعاد جمعیتی، مساحتی و تراکمی موجب افزایش حجم اطلاعات و گسترش حوزه‌ی مکانی و در نتیجه افزایش تعاملات مورد نیاز در فرآیند فروش املاک شده است. این گسترش حوزه‌ی مکانی به‌نحوی‌ست که مدیریت اطلاعات حجیم بازار ملک از طرق سنتی را برای مشاوران بسیار دشوار می‌کند و به‌علاوه ممکن است حجم فزاینده‌ی اطلاعات املاکِ آنلاین، فایل‌ها، مشخصات متقاضیان حضوری و دیگر موارد برای بسیاری از خریداران، فروشندگان و حتی مشاوران املاک به‌صورت کلافی سردرگم و غیرقابل تحلیل درآید.
مقاله‌ی پیش‌رو سعی دارد تا ضمن بر شمردن این چالش‌ها در ارتباط با سه طرف اصلی عرضه‌کنندگان، مشاوران و خریداران در ارتباط با بازار عرضه و تقاضای املاک، به پیشنهاد ابزاری مؤثر و علمی برای تسهیل این ارتباط بپردازد. استفاده از سیستم اطلاعات مکانی به‌عنوان ابزاری قدرتمند می‌تواند پیچیدگی‌های ناشی از اطلاعات انبوه ملکی در گستره‌ی مکانی وسیع شهری را کاهش دهد و نتایج پردازش داده‌ها را به‌صورت نقشه‌ها و نمودارهای ملموس ارائه نماید. بدین‌ ترتیب این راه‌کار به ایجاد نقشی فراتر از واسطه‌گری منفعلانه برای مشاوران املاک منجر می‌شود که در آن جایگاهی تخصصی‌تر و بازارساز‌تر پیدا می‌کنند.

تعـــاریف پایه
یک سیستم اطلاعات مکانی، همان‌گونه که از نام آن بر‌می‌آید ابزاری برای ثبت، تحلیل و نمایش اطلاعات جغرافیایی است. به‌عبارت دیگر؛
فرآورده‌ی اصلی یک سیستم اطلاعات جغرافیایی، نقشه‌هایی است که موقعیت موضوعات مختلف جهان حقیقی را به‌صورت انتزاعی نسبت به یک دستگاه مختصات جغرافیایی نمایش می‌دهد.
و به‌علاوه اجازه‌ی تحلیل‌ها و سنجش اطلاعات مربوط به موضوعات موردِ نظر را نیز فراهم می‌آورد.
در واقع هر موضوع با مختصات جغرافیایی (موقعیت) و مشخصات آن (اطلاعات) در سیستم مذکور ضبط می‌شود و با توجه به اینکه حوزه‌ی املاک، عمیقاً به شناخت موقعیت و مشخصات هر ملک وابسته است، این توانایی سیستم اطلاعات مکانی می‌تواند کارگشای بسیاری از چالش‌های این رشته باشد .

سیستم اطلاعات مکانی در حوزه‌ی املاک
برای روشن شدن بحث، به بیان مثالی عملی می‌پردازیم؛ اگر موضوع مورد نظر ما قطعه زمین‌های موجود در یک محله باشد، ساده‌ترین روش این است که، نقطه‌ی میانی هر قطعه زمین (موقعیت) را در سیستم اطلاعات مکانی ثبت کنیم بدین‌ ترتیب می‌توان اطلاعات مربوط به آن قطعه زمین همچون مساحت، شماره پلاک، نام مالک، کاربری موجود، آخرین تاریخ معامله، قیمت معامله و دیگر اطلاعات را به آن نقطه ارجاع داد و در سیستم ثبت کرد. (تصویر شماره‎ی یک)
در قدمی پیشرفته‌تر می‌توان هر قطعه زمین را با محدوده‌ی دقیق خطوط بیرونی آن به‌صورت حدنگاری شده یا کاداستر نمایش داد که مرز مالکیت آن را به‌طور دقیق در سیستم اطلاعات مکانی ثبت کند و اطلاعات مربوطه را به آن نسبت دهد. (تصویر شماره‎ی دو)
حال اگر قطعه زمین‌ها را یک «لایه» از اطلاعات فرض کنیم، می‌توان لایه‌های دیگری را نیز که شامل موجودیت‌ها و موضوعات دیگر هستند در همان سیستم بر روی هم قرار داد. با افزودن لایه‌های دیگری همچون شبکه‌ی معابر شهری، فضاهای سبز، عوارض و شیب زمین، شبکه‌ی تأسیسات زیربنایی مانند آب و فاضلاب، ایستگاه‌های حمل‌و‌نقل عمومی و غیره می‌توان در قدم اول نقشه‌ای عمومی از شهر تهیه کرد که مشتری یا فروشنده موقعیت ملک مورد نظرش را نسبت به عوامل مثبت و منفی در یک لحظه ببیند.

به عبارت دیگر محیط واقعی شهری را نیز می‌توان به لایه‌های مختلفی از اطلاعات مختلف تفکیک کرد و به‌صورت یک مدل یکپارچه در سیستم اطلاعات مکانی ذخیره کرد که یک لایه‌ی مهم آن، ابنیه و املاک است. (تصویر شماره‎ی سه)
برای مثال؛ چنین نقشه‌ای می‌تواند نشان دهد که یک بنا در فاصله‌ی کمی از یک دکل فشار قوی قرار گرفته و یا بالعکس، فاصله‌ی معقولی تا یک مرکز خدماتی - تجاری محلی دارد که البته این اندازه‌گیری به‌طور دقیق توسط خود نرم‌افزار سیستم اطلاعات مکانی نیز قابل انجام است. باید خاطرنشان کرد که موضوع مورد نظر در مشاوره‌ی املاک به جای قطعات زمین می‌تواند املاک مسکونی، تجاری، اداری یا دیگر کاربری‌ها باشد. لایه‌ی اطلاعات املاک مسکونی بدین ترتیب می‌تواند موقعیت هر ملک را به‌همراه اطلاعاتی همچون مساحت، تعداد اتاق خواب، عمر بنا و دیگر اطلاعات مربوطه داشته باشد.
نقشه‌های تحلیلی در خدمت مشاوران فروش
یکی از مشخصات سیستم اطلاعات مکانی، امکان ایجاد نقشه‌هایی است که فقط موضوع‌هایی با مشخصات مورد نیاز را نمایش دهد. برای مثال با اجرای دستوری ساده می‌توان فقط آپارتمان‌ها یا خانه‌هایی که در بازه‌ی زمانی خاصی معامله شده‌اند را از بقیه جدا کرد و روی نقشه نمایش داد. حال فرض کنیم یک متقاضی خرید از مشاور املاک می‌پرسد: «وضعیت معاملات زمین در منطقه‌ی شما در سال قبل چگونه بوده؟»
بیشتر نرم‌افزارهای سیستم اطلاعات مکانی به‌طور مستقیم امکان جمع‌بندی آماری موضوع مورد پرسش را فراهم می‌آورند. برای مثال؛ متوسط قیمت یا مساحت زمین‌های معامله‌شده یا تعداد معاملات در یک ماه به‌راحتی و مستقیماً قابل محاسبه است. با ارائه‌ی چنین آماری، مشاور می‌تواند به فروشنده کمک کند تا قیمت پیشنهادی ملکش را نسبت به املاک دیگر مقایسه کند. نمونه‌ی چنین تحلیلی برای یکی از محله‌های کرج در تصویر شماره‌ی چهار نمایش داده شده است.
امتیاز بزرگی که نقشه‌های هوشمند تولید شده دارند این است که ذهن متقاضی خرید را به ناچار درگیر تجزیه و تحلیل الگوها و سناریوی نمایش‌داده‌شده می‌کند.
در این حین مشاور املاک با توجه به دانش و تجربه‌ای که از آن محل دارد می‌تواند به بسیاری از ابهامات و سوالات پاسخ دهد که خود می‌تواند تسهیل بزرگی در فرآیند معامله محسوب شود. علاوه بر آن، مشاورِ فروش به‌واسطه‌ی دسترسی به سیستم اطلاعات مکانی، مدام در حال پایش و تحلیل وضعیت کلان است که بالطبع تقویت‌کننده‌ی جایگاه ایشان به‌عنوان مرجع راهنما در حوزه‌ی حرفه‌ای خویش است.

سیستم اطلاعات مکانی در خدمت خریداران و عرضه‌کنندگان
از دیگر نقاط قوت سیستم اطلاعات مکانی، امکان یکپارچه‌سازی آسان و سریع اطلاعات آنلاین موجود در اینترنت با فایل‌های مسکن موجود در صنف املاک و لایه‌های دیگر اطلاعات است.
بدین ترتیب مشاور املاک می‌تواند اطلاعاتی از منابع مختلف را در یک بانک اطلاعات مکانی ذخیره‌سازی کند و به مقایسه و بررسی آنها بپردازد.
باید تأکید کرد که در سال‌های اخیر با توسعه‌ی وب‌سایت‌های معتبر و پیشرفته‌ی خرید و فروش املاک در کشورمان در عین اینکه آگاهی خریداران و فروشندگان افزایش یافته، منبع اطلاعات قابل اتکایی برای مشاوران فروش به‌وجود آمده تا با استفاده از ابزارهایی همچون سیستم اطلاعات مکانی به تحلیل‌های مفید و هدایتگر بپردازند.
برای مثال؛ یک مشاور فروش می‌تواند موقعیت یک واحد تجاری را از سایت‌های اینترنتی املاک استخراج کند و در نرم‌افزار سیستم اطلاعات مکانی ذخیره نماید.
حال با داشتن دیگر لایه‌های اطلاعات همچون شبکه‌ی راه‌ها، عکس‌های هوایی و فایل‌های اتوکد مهندسین مشاور می‌تواند محدوده‌های ارائه‌ی خدمات آن واحد تجاری را به مناطق اطراف بر اساس مسیر طی‌شده از معابر محاسبه کند. (تصویر شماره‎ی پنج)
اگر واحدهای تجاری یک صنف خاص مثلاً بانک را در نظر بگیریم و همین تحلیل محدوده‌ی خدمات را برای آنها به‌طور همزمان انجام دهیم، می‌توان فهمید که کدام نواحی دارای پوشش کمتر خدمات بانکی هستند و در نتیجه پتانسیل بیشتری برای احداث شعبه در آن نقاط موجود است.
چنین نقشه‌ی پتانسیلی در تصویر شماره‎ی شش به‌صورت نقشه‌ی حرارتی نمایش داده شده یعنی نواحی دارای رنگ‌های گرم‌تر پتانسیل بیشتری برای احداث بانک در محدوده‌ی شهر کرج را نشان می‌دهند.
داشتن چنین تحلیلی بی‌شک برای خریداران یا متقاضیان اجاره‌ی واحدهای تجاری با کاربری‌هایی همچون داروخانه، سوپرمارکت، پوشاک و غیره می‌تواند مفید باشد تا مکان‌یابی مؤثرتری برای کسب‌و‌کار خویش صورت دهند. با انجام تحلیل‌های مشابه حتی می‌توان به توسعه‌دهندگان و سازندگان نقاط مناسب برای احداث کاربری‌های مختلفی همچون مسکونی، تجاری، اداری و .... را پیشنهاد داد.
این قابلیت همچنین شامل مکان‌یابی بهینه برای مراکز تجاری و چندمنظوره نیز می‌شود که اشاره به آن از مجال این نوشتار خارج است.

جمع‌بنــدی
در این مقاله تلاش شد تا مفاهیم اولیه‌ی مربوط به کاربردهای سیستم‌های اطلاعات مکانی در علم املاک توضیح داده شود. برای آشنایی با مفاهیم پیشرفته‌تر و کاربرد این سیستم‌ها در زمینه‌ها و رشته‌های دیگر، خوانندگان می‌توانند به منابع علمی این مبحث همچون وب‌سایت کمپانی اِسری (در پایان مقاله) مراجعه کنند.
در آخر باید بر دو نکته تأکید شود:
نخست آنکه؛ نرم‌افزارهای سیستم اطلاعات مکانی به‌راحتی می‌توانند در مقیاس وسیع مناطق شهری با حجم بالای اطلاعات حوزه‌ی املاک این مناطق به‌کار روند و به مشاوران، دیدگاهی فرای منطقه‌ی فعالیت خود اعطاء کنند. برای اطمینان از صحت نقشه‌ها و تحلیل‌ها می‌توان از نظرات و پیشنهادهای مشاوران تخصصی این حوزه برای دسترسی و جمع‌آوری منابعِ قابل اطمینان داده‌ها و همچنین آموزش پرسنل بهره برد.
دوم؛ سیستم‌های اطلاعات مکانی می‌توانند به ارتقاء و هوشمندسازی وب‌سایت‌های املاک و مستغلات به‌طور مستقیم کمک شایان توجهی نمایند. برای مثال؛ مالکان این وب‌سایت‌ها می‌توانند با تجزیه و تحلیل رفتار کاربران وب‌سایت (همچون نام محله‌های مورد جستجو) به نتایج مفیدی دست یابند. جزئیات این ره‌یافت در موضوع آگاهی ‎مکانی قابل بررسی است که تببین آن مجال دیگری می‌طلبد.

در پایان؛ نگارندگان امیدوارند با معرفی قابلیت‌های سیستم اطلاعات مکانی به صنف مشاوران املاک، قدمی رو به جلو برای تخصصی کردن و تبدیل دفاتر املاک به مجموعه‌هایی دانش‌بنیان برداشته شود.

منــابع:
Kevin H. Donlon, 2007, Using GIS to Improve the Services of a Real Estate Company,
Department of Resource Analysis, Saint Mary’s University of Minnesota, Winona, MN
WWW.ESRI.COM
پی‎نوشت‎ها:
1- ICSC (International Council of Shopping Centers)
2- Geographical Information System (GIS)
3- به شعار معروف رشته املاک و مستغلات یعنی "موقعیت، موقعیت، موقعیت" اشاره دارد
4- Location Intelligence


ارسال نظر

ارسال


بازگشت اوراق تسهیلات مسکن به ۵۰هزار تومان

بازگشت اوراق تسهیلات مسکن به ۵۰هزار تومان

در معاملات امروز اوراق تسهیلات مسکن، بار دیگر در تعدادی از نمادهای معاملاتی، توانست بالاترین قیمت فروش این اوراق تا ۵۰ هزار تومان را ثبت کند.

خانه‌هایی روی قله‌ قاف!

خانه‌هایی روی قله‌ قاف!

راهسازی، تونل‌سازی و مسطح‌سازی برای احداث واحدهای مسکونی مهر، پول و عمر دو دولت را در پردیس گرفت و حالا قرار است مسکن ملی در زمین‌های مرغوب‌تر احداث شود.

میلگرد و آهن مسکن۹۹ را گران می‌کند/ آپارتمان ۱۵۰متری در ایلام یک میلیارد تومان شد

میلگرد و آهن مسکن۹۹ را گران می‌کند/ آپارتمان ۱۵۰متری در ایلام یک میلیارد تومان شد

یک فعال صنعت انبوه سازی ایلام گفت: شواهد موجود از افزایش قیمت مسکن در نیمه اول سال ۹۹ حکایت دارد. البته امکان کنترل شرایط موجود وجود دارد. با توجه به آنکه عمده تولیدات سیمان و میلگرد دولتی است، دولت می‌تواند با حضور در این بازار از افزایش بی رویه قیمت مصالح ساختمانی جلوگیری کند.

 مناطق جذاب تهران در بازار املاک

مناطق جذاب تهران در بازار املاک

اطلاعات آماری از مقدار رشد قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان می‌دهد، بیشترین رشد قیمت از ابتدای سال تاکنون مربوط به مناطق ۱۸ تا ۲۰ تهران بوده است. از این جهت این مناطق جذاب‌ترین مناطق تهران برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک به‌لحاظ کسب سود بوده‌اند. در عین حال آمارها نشان می‌دهد همچنان مناطق ۵، ۲ و ۴ تهران، در دی ماه، به‌ترتیب نقدشونده‌ترین منطقه‌ها در بازار املاک تهران به‌شمار آمده‌اند.

 بازار مسکن در مسیر بهبود/ جهش قیمت مسکن در پیش است؟

بازار مسکن در مسیر بهبود/ جهش قیمت مسکن در پیش است؟

با وجود آنکه ساخت و ساز در تهران حدود ۱۷ درصد نسبت به سال قبل کاهش داشته، عرضه نسبت به معاملات در حالت کلی ۲۶ درصد بهبود پیدا کرده است.

آخرین وضعیت حذف‌شدگان طرح مسکن ملی/ دور دوم ثبت‌نام مسکن ملی چه زمانی شروع می‌شود؟

آخرین وضعیت حذف‌شدگان طرح مسکن ملی/ دور دوم ثبت‌نام مسکن ملی چه زمانی شروع می‌شود؟

پس از به پایان رسیدن پالایش متقاضیان مسکن ملی، نتایج این بررسی تا چند روز دیگر اعلام می‌شود و ثبت‌نام دور دوم متقاضیان مسکن ملی هم تا پایان سال آغاز خواهد شد.

 قیمت مسکن در کدام محلات تهران، سر به فلک گذاشت؟

قیمت مسکن در کدام محلات تهران، سر به فلک گذاشت؟

معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: منطقه ۱۳بیشترین و مناطق ۲۲و ۱تهران کمترین رشد قیمت مسکن را در دی ماه داشتند.

 افزایش نرخ سود وام واحدهای مسکن مهر به ۱۸درصد/ برخی متقاضیان واحد مسکونی خود را تحویل نمی‌گیرند

افزایش نرخ سود وام واحدهای مسکن مهر به ۱۸درصد/ برخی متقاضیان واحد مسکونی خود را تحویل نمی‌گیرند

معاون وزیر راه و شهرسازی از آماده شدن پیشنهاد افزایش نرخ سود وام مسکن مهر برای متقاضیانی که مسکن مهر خود را تحویل نمی‌گیرند خبر داد و گفت: برخی متقاضیان مسکن مهر ۴ سال است که واحد مسکونی آنها آماده است اما تحویل نمی‌گیرند.

 افزایش معاملات مسکن در میان التهابات

افزایش معاملات مسکن در میان التهابات

با وجود نگرانی‌های منطقه‌ای که نیمه دی ماه به وجود آمد و می‌توانست تاثیراتی در رونق بازار مسکن ایجاد کند، آمار از افزایش ۱۱ و ۱۹ درصدی ماهانه معاملات ملک در شهر تهران و کل کشور حکایت دارد.

 رشد قیمت مسکن در تهران ادامه نمی‌یابد/ چه افرادی شروط چهارگانه طرح اقدام ملی را ندارند؟

رشد قیمت مسکن در تهران ادامه نمی‌یابد/ چه افرادی شروط چهارگانه طرح اقدام ملی را ندارند؟

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که برآوردهای اولیه نشان می‌دهد فرم «ج» حدود ۳۰ درصد متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن قرمز است و در یک شهر ۶۰ درصد افراد فاقد شرایط لازم بودند به خریداران این امتیاز در فضای مجازی هشدار داد که سرمایه خود را از دست ندهند.

 جزئیات ساخت مسکن کارگران اعلام شد

جزئیات ساخت مسکن کارگران اعلام شد

وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی از احداث ۲۰۰ هزار مسکن برای جامعه کارگری، مستمری‌بگیران تأمین اجتماعی و بازنشستگان با همکاری وزارت راه و شهرسازی طی سه سال آینده خبر داد.

 تکرار تجربه مسکن مهر در طرح جدید مسکنی

تکرار تجربه مسکن مهر در طرح جدید مسکنی

معاون اسبق مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: طرح ملی مسکن تکرار همان مسکن مهر است و دولت اگر پول دارد، بهتر است همان مسکن مهر را تکمیل کند.

 توهم بنزینی در بازار مسکن/ تغییر قیمت بنزین، تغییر قیمت آهن‌آلات و دستمزد را در پی داشت؟

توهم بنزینی در بازار مسکن/ تغییر قیمت بنزین، تغییر قیمت آهن‌آلات و دستمزد را در پی داشت؟

اولین واکنش گروهی از مالکان به تغییر نرخ بنزین به شکل برداشتن تخفیف از واحدهای آماده فروش بروز کرد اما افزایش قیمت در سطح کلی ایجاد نشده است.

 نام‌نویسی مسکن ملی در ۱۷شهر استان تهران

نام‌نویسی مسکن ملی در ۱۷شهر استان تهران

از روز شنبه ۳۰ آذرماه ثبت‌نام مسکن ملی در ۱۳ شهر استان تهران شروع می‌شود اما ساکنان شهرتهران می‌توانند متقاضی ثبت‌نام در ۴ شهر جدید باشند.

 متوسط قیمت آپارتمان در بهار چند شد؟

متوسط قیمت آپارتمان در بهار چند شد؟

متوسط قیمت فروش هر متر مربع زیر بنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در بهار سال ۱۳۹۸ شهر تهران را حدود ۱۳.۱ میلیون تومان بوده که نسبت به فصل قبل ۲۲.۷ درصد افزایش یافت.

 سقف تسهیلات مسکن بالا می‌رود؟

سقف تسهیلات مسکن بالا می‌رود؟

با افزایش قیمت مسکن طی یک سال و نیم اخیر،‌ وام خرید مسکن اثرگذاری خود را برای متقاضیان آن در بازار مسکن از دست داده و این وام در حال خروج تدریجی از سبد تقاضای خانوارهاست.

 مهلت ثبت‌نام فرهنگیان فاقد مسکن تمدید شد

مهلت ثبت‌نام فرهنگیان فاقد مسکن تمدید شد

مدیرکل تعاون و پشتیبانی وزارت آموزش و پرورش گفت: مهلت ثبت‌نام فرهنگیان فاقد مسکن در سامانه و همچنین ویرایش اطلاعات تا ۲۳ آذر تمدید شد.

 اما و اگرهای عدم تناسب الگوی مصرف و ساخت مسکن

اما و اگرهای عدم تناسب الگوی مصرف و ساخت مسکن

بررسی گزارش بانک مرکزی طی سال‌های اخیر نشان می‌دهد که متراژ بیش از ۵۰ درصد از واحدهای فروش رفته در پایتخت، کمتر از ۸۰ مترمربع است و پرطرفدارترین متراژهای خریداری شده، کوچک متراژها هستند این درحالی است که همچنان میانگین متراژ ساخت مسکن در کشور بالاتر از ۱۰۰ مترمربع است و سازندگان تمایل بیشتری به ساخت واحدهای مسکونی بزرگ دارند.

 ثبت‌نام تهرانی‌ها در طرح اقدام ملی مسکن از پایان آذر‌ آغاز می‌شود

ثبت‌نام تهرانی‌ها در طرح اقدام ملی مسکن از پایان آذر‌ آغاز می‌شود

وزیر راه و شهرسازی گفت: ثبت نام متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن در استان تهران از پایان آذرماه آغاز می‌شود.