نرخ مسکن با سرعت کمتری نسبت به تورم پیش می‌رود/ بازار مسکن در قله قیمتی قرار دارد

  • یکشنبه 25 فروردین 1398 ساعت 16:14

اخبار => اخبار اقتصادی مسکن

تقاضای موجود در بازار مسکن باعث شده تا همواره نوسان‌های این بازار مورد توجه مردم باشد. با توجه به جهش بیش از ۹۰‌درصدی نرخ واحدهای مسکونی در سال ۹۷ شهروندان بیش از پیش روی کنش‌های این بازار متمرکز شده‌اند. از این‌رو با احتیاط بیشتری اقدام به معامله مسکن می‌کنند.
 نرخ مسکن با سرعت کمتری نسبت به تورم پیش می‌رود/ بازار مسکن در قله قیمتی قرار دارد

 آمار نیز نشان می‌دهد طی 16 روز ابتدایی سال جاری تنها 61 مورد خرید و فروش واحد در پایتخت صورت گرفته و انتظار می‌رود این رفتار محتاطانه همچنان ادامه داشته باشد. رفتاری که به رکود موجود در این بخش دامن می‌زند و مقایسه این آمار با اولین ماه سال گذشته که بیش از 5000 مورد معامله مسکن صورت گرفت به‌خوبی عمق این رکود را نشان می‌دهد. البته عواملی دیگری از جمله کاهش قابل‌توجه قدرت خرید خانوار در این رکود تاثیر بسزایی دارند. از این رو بسیاری از کارشناسان جهش‌های سال گذشته را با سال 91 مقایسه می‌کنند و بسیاری از آنان معتقدند در بدترین شرایط در سال جاری میانگین قیمت مسکن هم‌تراز با نرخ تورم پیش می‌رود و بعید است از آن عبور کند.

به گزارش آگاهان ایده نیوز به نقل از آرمان، در این زمینه  گفت‌وگویی با مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر اقتصاد مسکن، انجام شده است که در ادامه می‌خوانید:

پس از جهش‌هایی که سال گذشته در بازار مسکن اتفاق افتاد و قیمت‌ها در پایتخت بیش از 90‌درصد و در سطح کشور حدود 50‌درصد افزایش یافت اکنون شاهد کاهش معاملات در این بخش هستیم؛ طوری که در نیمه اول ماه جاری تنها 61 مورد معامله واحد مسکونی صورت گرفته است. تحلیل شما از چنین وضعیتی چیست؟ آیا می‌توان آن را مصداق رکود تورمی دانست؟ ادامه این روند چه تاثیری بر قیمت‌های موجود در بازار می‌گذارد؟

واقعیت این است که نمی‌توان درباره مسائل اقتصادی پیش‌گویی کرد. کارشناسان تنها براساس بعضی از پارامترها و مولفه‌های شناسایی‌شده پیش‌بینی‌هایی مبتنی بر اطلاعات گذشته انجام می‌دهند و یا در بستر مدل‌سازی‌هایی‌‌ها تحلیل خود را درباره آینده بازار ارائه می‌دهند. حال با استفاده از این عوامل به‌نظر می‌رسد بازار مسکن دیگر کشش افزایش قیمت هم‌تراز با سال گذشته را ندارد و بعید است که اتفاقات 97 بار دیگر تکرار شود. اگر این اتفاقات را در بستر تاریخ قرار دهیم و آن را با اتفاقات دوره‌های قبل مقایسه کنیم متوجه می‌شویم که مسکن به یکی از قله‌های قیمتی دوره رونق رسیده است، بنابراین دیگر ظرفیت جهش قیمت را ندارد. با این حال تا مادامی که وضعیتی تورمی است نمی‌توان انتظار داشت نرخ واحدهای مسکونی به‌صورت اسمی کاهش یابد. طبق منطق اقتصادی قیمت‌ها به شکل اسمی افزایش پیدا می‌کنند، ولی بعید است این رشد اختلاف فاحشی با نرخ تورم داشته باشد. احتمال بیشتر این است که قیمت‌ها پایین‌تر از نرخ تورم رقم بخورند و نرخ مسکن با سرعت کمتری نسبت به شاخص ترم حرکت کند.

بسیاری از کارشناسان جهش‌های سال گذشته را به سال91 تشبیه می‌کنند و طبق آن ورود به دوره ثبات قیمتی را ترسیم می‌کنند. آیا سال 98 می‌تواند سال ثبات قیمتی مسکن باشد؟

همان‌طور که اشاره شد بسیاری از تحلیل‌ها با استفاده از شبیه‌سازی دوره‌های قبل ارائه می‌شود. آخرین دوره جهش ارزی پیش از این هم سال 91 بود. پس طبق قاعده می‌توان انتظار ورود به دوره رکود مسکن را داشت. رکودی که ممکن است چند سالی ادامه یابد. البته این رکود به معنای کاهش یا ثبات قیمت‌ها نیست، بلکه در ادامه مسیر، نرخ مسکن با سرعت کمتری نسبت به تورم حرکت می‌کند. چنان‌که بین سال‌های 92 تا 96 هم مسکن گاهی افزایش قیمت را تجربه می‌کرد، اما سرعت افزایش آن چندان محسوس نبود. با این حال سال 97 تمام این عقب‌افتادگی‌ها جبران شد و خود را به اوج رشد قیمت که در سال 91 اتفاق افتاد، نزدیک کرد. بنابراین رفته‌رفته باید منتظر شدت‌یافتن رکود در این بازار باشیم.

در دوره رکود چگونه می‌توان به تقاضای موجود در بازار پاسخ داد. تقاضایی که به‌نظر می‌رسد با رشد قیمت‌ها سرکوب شده است. آیا طرح‌هایی نظیر ترمیم بافت فرسوده، احداث شهرهای جدید و ساخت‌وساز در شهرهای کوچک می‌تواند پاسخگوی نیاز بازار باشد؟

علت اصلی اینکه امروزه تقاضا نمی‌تواند هم‌پای رشد قیمت‌ها حرکت کند این است که درآمد خانوار متناسب با آن افزایش پیدا نکرده و اکنون شاهد عقب‌ماندگی قدرت خرید جامعه از نرخ‌های موجود هستیم. چندین سال است که شاهد کاهش نسبی درآمد خانوار هستیم، از این رو پس‌انداز چندانی صورت نمی‌گیرد تا پولی برای خرید خانه اندوخته شود و پاسخگوی قیمت‌های بالا مسکن باشد.

آیا افزایش تسهیلات بانکی می‌تواند سیاست مناسبی برای خانه‌دارکردن شهروندان باشد؟

طی 15 سال گذشته شاهد تمرکز سیاستگذاران روی این برنامه هستیم. تسهیلات بانکی شاید یاری‌گر مردم باشد، اما حجم و نرخ اعتبارات محدود است و نمی‌توان حساب ویژه‌ای روی آن باز کرد. پس امکان تقویت تقاضا از طریق بانک‌ها هم به شکل محدود وجود دارد. با توجه به افزایش هزینه‌ تامین مصالح و مشکلات ذاتی ساخت‌وساز به‌نظر نمی‌رسد حداقل تا یک سال آینده بازار روی رونق را به خود ببیند.

عده‌ای از تحلیل‌گران تغییرات به‌وجوده‌آمده در بازار مسکن را به شکل یک‌جانبه‌گرایانه به شرایط ارزی مرتبط می‌دانند. نوسانات بازار ارز چه تاثیرات مستقیم و غیرمستقیمی روی مسکن می‌گذارد؟

بالطبع ارتباطی بین این بازارها وجود دارد که از چند زاویه می‌توان آن را بررسی کرد. در وهله اول باید توجه داشت که بخشی از مصالح ساختمانی ماهیت ارزی دارند و زمانی که نرخ دلار دستخوش تغییراتی می‌شود این بخش از مصالح هم متناسب با آن دچار دگرگونی می‌شوند که این امری طبیعی است و در این زمینه نمی‌توان بر کسی خرده گرفت؛ برای مثال بخش عمده مصالح ساختمانی را فولاد، اقلام تاسیساتی و برقی تشکیل می‌دهند که تاثیر مستقیم از بازار ارز می‌پذیرند. البته بخش عمده‌ای از فولاد مصرفی تولید داخلی است، اما زمانی که نرخ ارز افزایش می‌یابد برای تولیدکنندگان فولاد این فرصت به وجود می‌آید که با قیمت بیشتری محصول خود را عرضه کنند که خواه‌ناخواه بر قیمت داخلی اثر می‌گذارد. وجه دیگر موضوع این است که افزایش نرخ ارز تاثیر تورمی بر اقتصاد می‌گذارد و این تورم به بخش‌های دیگر اقتصاد تسری پیدا می‌کند. زمانی که انتظارات تورمی رشد یابد و شاخص تورم از نرخ سود بانکی پیشی بگیرد، بسیاری از سپرده‌گذاران بانکی ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به بازاری بسپارند که ارزش پول خود را حفظ کنند. بازار مسکن هم به شکل تاریخی نشان داده است توانایی حفظ ارزش پول را دارد و سرمایه را در برابر شوک‌های تورمی مصون نگه می‌دارد. بر این اساس تقاضاهای سوداگرایانه در بازار افزایش می‌یابد که این امر هم محرکی برای رشد قیمت‌هاست. در نهایت نیز تورم، به‌عنوان ریشه مشترک بازار ارز و مسکن شناخته می‌شود. بنابراین از این ریشه یک همبستگی جدی بین دو بازار به وجود می‌آید، اما در عین حال این دو بازار رقیب یکدیگر شناخته می‌شوند و در خلاف جهت هم حرکت می‌کنند، یعنی زمانی که جذابیت یکی از بازارها بالا می‌رود، در بازار دیگر دافعه ایجاد می‌شود. در بعد کلان‌تر نیز باید گفت گرانی دلار به معنای کاهش ارزش پول ملی و در واقع سیر نزولی ارزش درآمد خانوار است. این امر باعث می‌شود تا درآمد خانوار کفاف خرید خانه را ندهد که امید می‌رود با بهبود تمام این شاخص‌ها سرانجام نیاز هر خانواده به مسکن پاسخ داده شود که این امر نیاز به سیاستگذاری‌های مدون دارد.


ارسال نظر

ارسال


بازار مسکن به اشباع قیمتی رسیده است؟

بازار مسکن به اشباع قیمتی رسیده است؟

رصد وضعیت بازار مسکن شهر تهران از نگاه کارشناسی، ایجاد سطح انتظار کاهش رشد ماهیانه قیمت در تابستان سال جاری را نشان می‌دهد.

وام ۱۳۰میلیونی خرید و ساخت مسکن ایثارگران ابلاغ شد

وام ۱۳۰میلیونی خرید و ساخت مسکن ایثارگران ابلاغ شد

معاون اول رئیس جمهور مصوبه هیئت دولت مبنی بر تعیین سقف های جدید وام مسکن ایثارگران را به بانک مرکزی ابلاغ کرد.

هیچ پایه‌ای برای اجاره‌بها در کشور وجود ندارد

هیچ پایه‌ای برای اجاره‌بها در کشور وجود ندارد

رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت: ۵ میلیون واحد مسکونی در کشور کم داریم.

افزایش نرخ مسکن، هم‌تراز تورم/ کاهش ۱۱درصدی کل معاملات مسکن

افزایش نرخ مسکن، هم‌تراز تورم/ کاهش ۱۱درصدی کل معاملات مسکن

وضعیت نا‌بسامان بازار مسکن و افزایش زمان دستیابی مردم به خانه در حدود ۲۰ سال، چیزی در حدود پنج ‌برابر نرم جهانی، ماحصل آشفتگی‌ای است که در سال گذشته بر اقتصاد ایران تحمیل شد.

۷۷درصد مسکن تولیدی جنبه سرمایه‌گذاری داشت

۷۷درصد مسکن تولیدی جنبه سرمایه‌گذاری داشت

نماینده مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی با تاکید بر این که مشکل مسکن صرفاً با تولید مسکن حل نمی‌شود گفت: مادامی که به بازار مسکن نگاه سرمایه گذاری باشد و سوداگری در آن وجود داشته باشد مشکل این بازار حل نخواهد شد.

ابطال مصوبه هیات وزیران درباره مالیات مسکن مهر

ابطال مصوبه هیات وزیران درباره مالیات مسکن مهر

رای دیوان عدالت اداری در مورد مصوبه هیات وزیران در مورد مالیات مسکن مهر برای اجرا ابلاغ شد.

اقدامات اساسی برای ساماندهی بازار مسکن/ سه گام تحریک سمت عرضه

اقدامات اساسی برای ساماندهی بازار مسکن/ سه گام تحریک سمت عرضه

وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه با چند اقدام اساسی و جدی رونق ساخت و ساز در حوزه مسکن را دنبال می کنیم، سه گام برای تحریک سمت عرضه مسکن را تشریح کرد.

 تلاش برای افزایش ۲۰درصدی سهم مسکن از تسهیلات بانکی

تلاش برای افزایش ۲۰درصدی سهم مسکن از تسهیلات بانکی

رئیس مجلس گفت: با تلاش رئیس بانک مرکزی قرار است افزایش ۲۰ درصدی سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی را داشته باشیم و می‌طلبد رسانه‌ها بر روی تصمیمات جدید دستگاه‌ها برای بازار مسکن مانور بیشتری دهند تا اطلاعات لازم در اختیار مردم قرار گیرد.

 لواسان متری شش و نیم!

لواسان متری شش و نیم!

این گزارش فقط چند منطقه از بخش بزرگی از لواسانات بزرگ تهران را روایت می‌کند؛ بخشی که البته نمی‌تواند در قالب چند تصویر برش خورده؛ عمق فاجعه ساخت و سازهای غیر مجاز را در این منطقه بخوبی نمایان کند.

 چراغ سبز دولت به مالیات مسکن/ تولید مسکن یک سوم تقاضای مطلق

چراغ سبز دولت به مالیات مسکن/ تولید مسکن یک سوم تقاضای مطلق

وزیر راه و شهرسازی از حمایت وزارتخانه متبوعش با طرح مالیات بر عایدی سرمایه خبر داده و سازمان امور مالیاتی هم در حال بررسی این قانون است. برخی کارشناسان نیز که معتقدند باید معاملات سوداگرانه از بازار مسکن حذف شود با این طرح موافقند اما بعضی دیگر آن را برای شرایط رکودی، مناسب نمی‌دانند.

 ابلاغ بسته جدید رونق مسکن/ وام ۲۵میلیونی ساخت با نرخ سود صفر و واگذاری زمین

ابلاغ بسته جدید رونق مسکن/ وام ۲۵میلیونی ساخت با نرخ سود صفر و واگذاری زمین

وزیر راه و شهرسازی بسته جدید رونق مسکن که شامل واگذاری زمین دولتی، کاهش ۵۰ درصدی هزینه صدور پروانه و مجوزها، ۲۵ میلیون وام ساخت با نرخ سود صفر درصد و خرید مصالح از بازار تعهدی با تخفیف ۳۰ درصدی را ابلاغ کرد.

بازار مسکن؛ تونل وحشت!

بازار مسکن؛ تونل وحشت!

مسکن این روزها به یک دغدغه برای همه دهک‌های درآمدی کشور تبدیل شده است، به‌طوری که براساس آنچه در گزارش بانک مرکزی ایران آمده، طی یک‌سال اخیر قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران نزدیک به ۱۰۴ درصد رشد کرده است.

مشوق‌های جدید برای سازندگان در بافت‌های فرسوده

مشوق‌های جدید برای سازندگان در بافت‌های فرسوده

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران از بسته‌های تشویقی جدید برای تسریع نوسازی بافت‌های فرسوده خبر داد.

قیمت مسکن دوباره از آگهی‌ها حذف شد

قیمت مسکن دوباره از آگهی‌ها حذف شد

پس از چند روز که قیمت مسکن در آگهی سایت‌های اینترنتی درج شد، مجدداً سایت‌ها اقدام به حذف قیمت کردند و آگهی‌ها با عنوان توافقی منتشر می‌شود.

کیفیت ساخت و ساز هنوز به نمره قبولی نرسیده است

کیفیت ساخت و ساز هنوز به نمره قبولی نرسیده است

رئیس انجمن مهندسی سازه ایران با تاکید بر این‌که کیفیت ساخت و ساز در ایران وضعیت اسف‌بار ندارد، اما هنوز به نمره قبولی نرسیده است، گفت: مسئولیت ساخت و ساز کشور برعهده وزارت راه و شهرسازی است.

افزایش شکاف طبقاتی با افزایش سقف وام مسکن/ منابع بانکی توان افزایش وام مسکن را ندارند

افزایش شکاف طبقاتی با افزایش سقف وام مسکن/ منابع بانکی توان افزایش وام مسکن را ندارند

کارشناسان معتقدند پرداخت تسهیلات مسکن به تناسب درآمد خانوارها و قدرت بازپرداخت آنها، جز تشدید شکاف طبقاتی میان اقشار مختلف جامعه نتیجه‌ای در بر نخواهد داشت.

نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در دنیا چقدر است؟

نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در دنیا چقدر است؟

تجربه اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در کشورهای OECD نشان می‌دهد نرخ مالیات ۴۲ تا صفر درصدی برای تنظیم بازار دارایی‌ها و کاهش سوداگری وضع شده است.

ثبات قیمت اقلام ساختمانی ترمز مسکن را می‌کشد

ثبات قیمت اقلام ساختمانی ترمز مسکن را می‌کشد

عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان گفت: اگر در قیمت‌ اقلام ساختمانی ثبات ایجاد شود، یقینا افزایش قیمت آنچنانی در حوزه مسکن رخ نمی‌دهد؛ اگر اقلام ساختمانی تنها مقدار ناچیزی نوسان داشته باشد، به تبع آن قیمت ساختمان نمی‌تواند بی‌رویه بالا رود.

نقش دلالان در افزایش قیمت مسکن

نقش دلالان در افزایش قیمت مسکن

دولت برای بستن دست دلالان بازار مسکن توجه ویژه ای را به تجارت و تبلیغات الکترونیک این حوزه معطوف داشته است. با این حال، این رسوخ فرهنگ دلالی در جامعه اقتصادی است که باید با آن برخورد کرد.

قیمت‌گذاری مسکن سامان می‌گیرد

قیمت‌گذاری مسکن سامان می‌گیرد

ساماندهی بازار آشفته خودرو و مسکن چند وقتی است که در دستور کار تمام دستگاه‌ها و نهادهای ذی ‌ربط قرار گرفته است. از وزارت صنعت گرفته که تزریق خودرو به بازار را بر عهده دارد تا دادستانی که اخیرا با تحت نظر قراردادن فعالیت دلالان سعی در آرام‌کردن بازار دارد.