مهدی سلطان‌محمدی مطرح کرد:

رکودی دیگر در کمین بازار مسکن

  • دوشنبه 27 اسفند 1397 ساعت 11:6

اخبار => اخبار اقتصادی مسکن

بازار مسکن که سال‌ها فعالان خود را در انتظار ورود به دوره رونق گذاشته بود، سرانجام در سالجاری به این انتظار پایان بخشید. اما عمر رونق بازار مسکن در این سال به بیش از دو سه ماه قد نداد و رونق با ورود دلالان به بازار به رکودی عمیق‌تر نسبت به سال‌های گذشته تبدیل شد.
 رکودی دیگر در کمین بازار مسکن

به‌دنبال این موضوع حتی کسانی که امسال تصمیم داشتند به‌عنوان مشتری وارد بازار شوند، دیگر توانایی خرید مسکن که رشد قیمت بیش از 92 درصد تجربه کرده، ندارند. با این حال بسیاری از کارشناسان رشد قیمت مسکن را ناشی از نوسانات بازار ارز می‌دانند، اما عده‌ای دیگر معتقدند ارز آن‌قدری قدرتمند نیست که بتواند به شکل مستقیم بر بازار دیگر تاثیر بگذارد. در واقع این اقتصاد کلان است که شرایط بازار را تعیین می‌کند و به‌دنبال آن امیدی برای بازگشت رونق به صنعت ساختمان در سال آینده وجود ندارد.

به گزارش آگاهان ایده نیوز به نقل از آرمان، در این زمینه گفت‌وگویی با مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر اقتصاد مسکن، انجام داده است که در ادامه می‌خوانید.

برخی فعالان بازار مسکن، نوسانات بازار ارز، سکه، طلا و حتی شاخص بورس را در بالارفتن قیمت مسکن در سالجاری موثر می‌دانند. آیا در علم اقتصاد بازارهای همسو بدین شکل از یکدیگر تاثیر می‌پذیرند و می‌توان بین آنها روابط علت و معلولی قائل شد؟

به هر حال یک همبستگی بین افزایش قیمت‌ها در بازار ارز، سرمایه، کالا، طلا، سکه و مسکن دیده می‌شود. این همبستگی ناشی از چند عامل است. اول اینکه افزایش اسمی قیمت همه این بازارها تا حد زیادی متاثر از تورم عمومی اقتصاد است. پس نرخ بازار خود به‌عنوان معلولی از شرایط اقتصاد کلان شناخته می‌شود. زمانی که نرخ تورم روند صعودی را طی می‌کند، ارزش پول ملی در سراشیبی قرار می‌گیرد و قیمت اسمی تمام کالاها کم و بیش رو به افزایش می‌گذارد که متاسفانه در این زمینه ممکن است عده‌ای در کشف رابطه علت و معلولی دچار اشتباه شوند. این‌گونه نیست که نوسان بازار ارز به‌عنوان عامل اصلی روی بالا رفتن قیمت مسکن تاثیر بگذارد، بلکه صنعت ساختمان همسو با بازارهای دیگر و متاثر از شرایط کلان اقتصاد افت و خیز قیمت را تجربه می‌کند. عامل دوم را می‌توان در افزایش نرخ نهاده‌های مسکن جست‌وجو کرد. در اینجا می‌توان اثر غیرمستقیم افزایش نرخ ارز بر قیمت نهایی مسکن را یافت. چراکه تعداد زیادی از این نهاده‌ها و مواد اولیه از طریق ارز تامین می‌شوند. فولاد، ماشین‌آلات، لوازم برقی و بسیاری دیگر از مصالح از نیاز به تامین مالی ارزی دارند و هر نوسان در بازار ارز، روی قیمت آنها تاثیر می‌گذارد. اما عامل سومی که می‌توان به آن اشاره کرد، تاثیر روانی جامعه بر افزایش قیمت بازارهای اقتصادی است. زمانی که قیمت‌ها در سایر بازارها رو به فزونی می‌گذارند، شهروندان تصور می‌کنند که بازار مسکن هم متعاقب آنها دچار افزایش قیمت می‌شود و یک انتظار گرانی به‌وجود می‌آید. البته نمی‌توان تمام تاریخچه بازار مسکن را ذیل این تحلیل قرار داد. این عوامل در اتفاقات اخیر دخیل بوده‌اند. تجربه تاریخی نشانگر آن است که در مواردی بازار ارز رشد شدید قیمت را پشت‌سر گذاشته، اما مسکن دچار هیچ تکانه‌ای نشده که برعکس این ماجرا هم صادق است. اما در مجموع می‌توان گفت که این بازارها از یک همبستگی عمومی برخوردارند.

آیا در این همبستگی سیاست خارجی و تحریم‌های آمریکا علیه ایران هم دخیل است؟ به‌عنوان مثال عده‌ای بر این عقیده هستند که با اتمام مهلت معافیت کشورهای خریدار نفت ایران از تحریم‌های نفتی، یک شوک وارد اقتصاد می‌شود و بازار مسکن هم از آن تاثیر می‌پذیرد. آیا شما این نظر را تایید می‌کنید؟

همبستگی بازارها را به همان مقداری که اشاره شد نباید محدود دانست. مولفه‌های دیگری وجود دارند که روی قیمت بازارها، به‌ویژه بازار مسکن تاثیر می‌گذارند. به عنوان مثال در تحلیل شرایط بازار هیچ‌گاه نباید از مساله عرضه و تقاضا غافل شد. میزان تولید سالانه مسکن عاملی است که می‌تواند حتی به‌عنوان اصلی‌ترین متغیر تعیین قیمت به ایفای نقش بپردازد. همچنین این بازار مستقل از سایر بخش‌ها هر پنج شش سال یکبار یک نوسان را تجربه می‌کند و یک تکانی به خود می‌دهد تا وارد دوره جدیدی از رونق یا رکود شود. مولفه دیگر نرخ بهره بانکی است. زمانی که این نرخ افزایش می‌یابد، خرید و فروش مسکن روند معکوسی را طی می‌کند و زمانی هم که مسئولان تصمیم به کاهش نرخ سود بانکی می‌گیرند، تقاضا در بازار مسکن تحریک می‌شود. به تاثیر بازارهای دیگر در بخش ساختمان هم پاسخ داده شد. بنابراین باید ترکیبی از این متغیرها برای تحلیل شرایط بازار در نظر گرفت. به همین منوال تحریم یا داشتن روابط حسنه با سایر کشورها هم تاثیر مهمی بر اقتصاد کشور می‌گذارد. به هر حال میزان فروش نفت در تامین سرمایه کشور نقش بسزایی دارد و زمانی که در فروش طلای سیاه مشکل ایجاد شود، بالطبع تخصیص منابع با شرایط سخت‌تری صورت می‌گیرد و منابع کشور کمتر به سمت بخش‌های زیربنایی تزریق می‌شود. ما باید آمادگی ورود به یک دوره رکودی دیگر را داشته باشیم. همچنین باید منتظر نشست و دید بانک مرکزی چه تصمیمی را برای نرخ بهره می‌گیرد. بالطبع این نرخ می‌تواند اثر جدی بر کاهش یا افزایش قیمت مسکن در سال آتی داشته باشد. کاهش این نرخ می‌تواند مردم را به این نتیجه برساند که سپرده خود را از بانک خارج کنند و وارد بازارهای دیگری بشوند. بازار مسکن نیز با شرایطی که دارد می‌تواند میزبانی این سرمایه‌ها را بر عهده گیرد و تا حد زیادی تحریک شود. با این حال متاسفانه نرخ تورم روند صعودی را طی می‌کند و تا پایان بهمن ماه رقم بیش از 23 درصد را در طول یکسال به ثبت رسانده است. باید دید که دولت چه تصمیمی را برای کنترل این نرخ اتخاذ می‌کند. در صورتی که این روند ادامه یابد، بعید است که نرخ بهره بانکی کاهش یابد. با این حال در نیمه دوم سال روند صعودی نرخ تورم کاهشی شده و انتظار می‌رود که دولت سال آینده با سیاست‌های انقباضی از بالا رفتن نرخ تورم جلوگیری کند. اگر مجموعه فرآیندها مد نظر قرار گیرد انتظار رشدی که برای سال 97 در حوزه مسکن وجود داشت، در سال آینده پیش‌بینی نمی‌شود.

اکنون میزان تسهیلاتی که به متقاضیان مسکن پرداخت می‌شود، در بهترین حالت حدود 20 تا 25 درصد ارزش واقعی مسکن را دربرمی‌گیرد. عده‌ای اعتقاد دارند که سهم تسهیلات باید تا 80 درصد قیمت نهایی افزایش یابد تا تمام اقشار موفق به تهیه مسکن سرپناهی برای خود شوند. شما سیاست وام‌دهی دولت را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

افزایش میزان اعتبارات در بخش مسکن و سهل‌ترشدن شرایط پرداخت آن می‌تواند در تحریک بازار مسکن و ورود آن به دوره رونق موثر باشد. اما پرسش این است که دولت از چه منابعی می‌تواند این اعتبارات را افزایش دهد و سقف پرداخت وام را به 80 درصد برساند. واقعیت این است که منابع کافی و پیش‌بینی‌شده برای این بخش وجود ندارد. زیرا اگر این اعتبارات از بخش سپرده‌‌ها تامین شود، میزان آن محدود است و بانک‌های عامل فقط در سقف محدودی که منابع دارند می‌توانند به پرداخت تسهیلات بپردازند. ولی اگر همانند دوره احمدی‌نژاد از خط اعتباری بانک مرکزی استفاده کنند و منابع بانک مرکزی را به کار بگیرند، بالطبع باید شاهد اثرات تورمی آن باشیم که خود عاملی برای گرانی مسکن می‌شود و علاوه بر آن پیامدهای زیانباری در اقتصاد بر جا می‌گذارد. در واقع دست سیاست‌گذار در این زمینه بسته است و با توجه به تنگناهای موجود نمی‌توان انتظار چندانی از آنها داشت.


ارسال نظر

ارسال


بازار مسکن به اشباع قیمتی رسیده است؟

بازار مسکن به اشباع قیمتی رسیده است؟

رصد وضعیت بازار مسکن شهر تهران از نگاه کارشناسی، ایجاد سطح انتظار کاهش رشد ماهیانه قیمت در تابستان سال جاری را نشان می‌دهد.

وام ۱۳۰میلیونی خرید و ساخت مسکن ایثارگران ابلاغ شد

وام ۱۳۰میلیونی خرید و ساخت مسکن ایثارگران ابلاغ شد

معاون اول رئیس جمهور مصوبه هیئت دولت مبنی بر تعیین سقف های جدید وام مسکن ایثارگران را به بانک مرکزی ابلاغ کرد.

هیچ پایه‌ای برای اجاره‌بها در کشور وجود ندارد

هیچ پایه‌ای برای اجاره‌بها در کشور وجود ندارد

رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت: ۵ میلیون واحد مسکونی در کشور کم داریم.

افزایش نرخ مسکن، هم‌تراز تورم/ کاهش ۱۱درصدی کل معاملات مسکن

افزایش نرخ مسکن، هم‌تراز تورم/ کاهش ۱۱درصدی کل معاملات مسکن

وضعیت نا‌بسامان بازار مسکن و افزایش زمان دستیابی مردم به خانه در حدود ۲۰ سال، چیزی در حدود پنج ‌برابر نرم جهانی، ماحصل آشفتگی‌ای است که در سال گذشته بر اقتصاد ایران تحمیل شد.

۷۷درصد مسکن تولیدی جنبه سرمایه‌گذاری داشت

۷۷درصد مسکن تولیدی جنبه سرمایه‌گذاری داشت

نماینده مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی با تاکید بر این که مشکل مسکن صرفاً با تولید مسکن حل نمی‌شود گفت: مادامی که به بازار مسکن نگاه سرمایه گذاری باشد و سوداگری در آن وجود داشته باشد مشکل این بازار حل نخواهد شد.

ابطال مصوبه هیات وزیران درباره مالیات مسکن مهر

ابطال مصوبه هیات وزیران درباره مالیات مسکن مهر

رای دیوان عدالت اداری در مورد مصوبه هیات وزیران در مورد مالیات مسکن مهر برای اجرا ابلاغ شد.

اقدامات اساسی برای ساماندهی بازار مسکن/ سه گام تحریک سمت عرضه

اقدامات اساسی برای ساماندهی بازار مسکن/ سه گام تحریک سمت عرضه

وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه با چند اقدام اساسی و جدی رونق ساخت و ساز در حوزه مسکن را دنبال می کنیم، سه گام برای تحریک سمت عرضه مسکن را تشریح کرد.

 تلاش برای افزایش ۲۰درصدی سهم مسکن از تسهیلات بانکی

تلاش برای افزایش ۲۰درصدی سهم مسکن از تسهیلات بانکی

رئیس مجلس گفت: با تلاش رئیس بانک مرکزی قرار است افزایش ۲۰ درصدی سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی را داشته باشیم و می‌طلبد رسانه‌ها بر روی تصمیمات جدید دستگاه‌ها برای بازار مسکن مانور بیشتری دهند تا اطلاعات لازم در اختیار مردم قرار گیرد.

 لواسان متری شش و نیم!

لواسان متری شش و نیم!

این گزارش فقط چند منطقه از بخش بزرگی از لواسانات بزرگ تهران را روایت می‌کند؛ بخشی که البته نمی‌تواند در قالب چند تصویر برش خورده؛ عمق فاجعه ساخت و سازهای غیر مجاز را در این منطقه بخوبی نمایان کند.

 چراغ سبز دولت به مالیات مسکن/ تولید مسکن یک سوم تقاضای مطلق

چراغ سبز دولت به مالیات مسکن/ تولید مسکن یک سوم تقاضای مطلق

وزیر راه و شهرسازی از حمایت وزارتخانه متبوعش با طرح مالیات بر عایدی سرمایه خبر داده و سازمان امور مالیاتی هم در حال بررسی این قانون است. برخی کارشناسان نیز که معتقدند باید معاملات سوداگرانه از بازار مسکن حذف شود با این طرح موافقند اما بعضی دیگر آن را برای شرایط رکودی، مناسب نمی‌دانند.

 ابلاغ بسته جدید رونق مسکن/ وام ۲۵میلیونی ساخت با نرخ سود صفر و واگذاری زمین

ابلاغ بسته جدید رونق مسکن/ وام ۲۵میلیونی ساخت با نرخ سود صفر و واگذاری زمین

وزیر راه و شهرسازی بسته جدید رونق مسکن که شامل واگذاری زمین دولتی، کاهش ۵۰ درصدی هزینه صدور پروانه و مجوزها، ۲۵ میلیون وام ساخت با نرخ سود صفر درصد و خرید مصالح از بازار تعهدی با تخفیف ۳۰ درصدی را ابلاغ کرد.

بازار مسکن؛ تونل وحشت!

بازار مسکن؛ تونل وحشت!

مسکن این روزها به یک دغدغه برای همه دهک‌های درآمدی کشور تبدیل شده است، به‌طوری که براساس آنچه در گزارش بانک مرکزی ایران آمده، طی یک‌سال اخیر قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران نزدیک به ۱۰۴ درصد رشد کرده است.

مشوق‌های جدید برای سازندگان در بافت‌های فرسوده

مشوق‌های جدید برای سازندگان در بافت‌های فرسوده

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران از بسته‌های تشویقی جدید برای تسریع نوسازی بافت‌های فرسوده خبر داد.

قیمت مسکن دوباره از آگهی‌ها حذف شد

قیمت مسکن دوباره از آگهی‌ها حذف شد

پس از چند روز که قیمت مسکن در آگهی سایت‌های اینترنتی درج شد، مجدداً سایت‌ها اقدام به حذف قیمت کردند و آگهی‌ها با عنوان توافقی منتشر می‌شود.

کیفیت ساخت و ساز هنوز به نمره قبولی نرسیده است

کیفیت ساخت و ساز هنوز به نمره قبولی نرسیده است

رئیس انجمن مهندسی سازه ایران با تاکید بر این‌که کیفیت ساخت و ساز در ایران وضعیت اسف‌بار ندارد، اما هنوز به نمره قبولی نرسیده است، گفت: مسئولیت ساخت و ساز کشور برعهده وزارت راه و شهرسازی است.

افزایش شکاف طبقاتی با افزایش سقف وام مسکن/ منابع بانکی توان افزایش وام مسکن را ندارند

افزایش شکاف طبقاتی با افزایش سقف وام مسکن/ منابع بانکی توان افزایش وام مسکن را ندارند

کارشناسان معتقدند پرداخت تسهیلات مسکن به تناسب درآمد خانوارها و قدرت بازپرداخت آنها، جز تشدید شکاف طبقاتی میان اقشار مختلف جامعه نتیجه‌ای در بر نخواهد داشت.

نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در دنیا چقدر است؟

نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در دنیا چقدر است؟

تجربه اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در کشورهای OECD نشان می‌دهد نرخ مالیات ۴۲ تا صفر درصدی برای تنظیم بازار دارایی‌ها و کاهش سوداگری وضع شده است.

ثبات قیمت اقلام ساختمانی ترمز مسکن را می‌کشد

ثبات قیمت اقلام ساختمانی ترمز مسکن را می‌کشد

عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان گفت: اگر در قیمت‌ اقلام ساختمانی ثبات ایجاد شود، یقینا افزایش قیمت آنچنانی در حوزه مسکن رخ نمی‌دهد؛ اگر اقلام ساختمانی تنها مقدار ناچیزی نوسان داشته باشد، به تبع آن قیمت ساختمان نمی‌تواند بی‌رویه بالا رود.

نقش دلالان در افزایش قیمت مسکن

نقش دلالان در افزایش قیمت مسکن

دولت برای بستن دست دلالان بازار مسکن توجه ویژه ای را به تجارت و تبلیغات الکترونیک این حوزه معطوف داشته است. با این حال، این رسوخ فرهنگ دلالی در جامعه اقتصادی است که باید با آن برخورد کرد.

قیمت‌گذاری مسکن سامان می‌گیرد

قیمت‌گذاری مسکن سامان می‌گیرد

ساماندهی بازار آشفته خودرو و مسکن چند وقتی است که در دستور کار تمام دستگاه‌ها و نهادهای ذی ‌ربط قرار گرفته است. از وزارت صنعت گرفته که تزریق خودرو به بازار را بر عهده دارد تا دادستانی که اخیرا با تحت نظر قراردادن فعالیت دلالان سعی در آرام‌کردن بازار دارد.