مهدی سلطان‌محمدی مطرح کرد:

رکودی دیگر در کمین بازار مسکن

  • دوشنبه 27 اسفند 1397 ساعت 11:6

اخبار => اخبار اقتصادی مسکن

بازار مسکن که سال‌ها فعالان خود را در انتظار ورود به دوره رونق گذاشته بود، سرانجام در سالجاری به این انتظار پایان بخشید. اما عمر رونق بازار مسکن در این سال به بیش از دو سه ماه قد نداد و رونق با ورود دلالان به بازار به رکودی عمیق‌تر نسبت به سال‌های گذشته تبدیل شد.
 رکودی دیگر در کمین بازار مسکن

به‌دنبال این موضوع حتی کسانی که امسال تصمیم داشتند به‌عنوان مشتری وارد بازار شوند، دیگر توانایی خرید مسکن که رشد قیمت بیش از 92 درصد تجربه کرده، ندارند. با این حال بسیاری از کارشناسان رشد قیمت مسکن را ناشی از نوسانات بازار ارز می‌دانند، اما عده‌ای دیگر معتقدند ارز آن‌قدری قدرتمند نیست که بتواند به شکل مستقیم بر بازار دیگر تاثیر بگذارد. در واقع این اقتصاد کلان است که شرایط بازار را تعیین می‌کند و به‌دنبال آن امیدی برای بازگشت رونق به صنعت ساختمان در سال آینده وجود ندارد.

به گزارش آگاهان ایده نیوز به نقل از آرمان، در این زمینه گفت‌وگویی با مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر اقتصاد مسکن، انجام داده است که در ادامه می‌خوانید.

برخی فعالان بازار مسکن، نوسانات بازار ارز، سکه، طلا و حتی شاخص بورس را در بالارفتن قیمت مسکن در سالجاری موثر می‌دانند. آیا در علم اقتصاد بازارهای همسو بدین شکل از یکدیگر تاثیر می‌پذیرند و می‌توان بین آنها روابط علت و معلولی قائل شد؟

به هر حال یک همبستگی بین افزایش قیمت‌ها در بازار ارز، سرمایه، کالا، طلا، سکه و مسکن دیده می‌شود. این همبستگی ناشی از چند عامل است. اول اینکه افزایش اسمی قیمت همه این بازارها تا حد زیادی متاثر از تورم عمومی اقتصاد است. پس نرخ بازار خود به‌عنوان معلولی از شرایط اقتصاد کلان شناخته می‌شود. زمانی که نرخ تورم روند صعودی را طی می‌کند، ارزش پول ملی در سراشیبی قرار می‌گیرد و قیمت اسمی تمام کالاها کم و بیش رو به افزایش می‌گذارد که متاسفانه در این زمینه ممکن است عده‌ای در کشف رابطه علت و معلولی دچار اشتباه شوند. این‌گونه نیست که نوسان بازار ارز به‌عنوان عامل اصلی روی بالا رفتن قیمت مسکن تاثیر بگذارد، بلکه صنعت ساختمان همسو با بازارهای دیگر و متاثر از شرایط کلان اقتصاد افت و خیز قیمت را تجربه می‌کند. عامل دوم را می‌توان در افزایش نرخ نهاده‌های مسکن جست‌وجو کرد. در اینجا می‌توان اثر غیرمستقیم افزایش نرخ ارز بر قیمت نهایی مسکن را یافت. چراکه تعداد زیادی از این نهاده‌ها و مواد اولیه از طریق ارز تامین می‌شوند. فولاد، ماشین‌آلات، لوازم برقی و بسیاری دیگر از مصالح از نیاز به تامین مالی ارزی دارند و هر نوسان در بازار ارز، روی قیمت آنها تاثیر می‌گذارد. اما عامل سومی که می‌توان به آن اشاره کرد، تاثیر روانی جامعه بر افزایش قیمت بازارهای اقتصادی است. زمانی که قیمت‌ها در سایر بازارها رو به فزونی می‌گذارند، شهروندان تصور می‌کنند که بازار مسکن هم متعاقب آنها دچار افزایش قیمت می‌شود و یک انتظار گرانی به‌وجود می‌آید. البته نمی‌توان تمام تاریخچه بازار مسکن را ذیل این تحلیل قرار داد. این عوامل در اتفاقات اخیر دخیل بوده‌اند. تجربه تاریخی نشانگر آن است که در مواردی بازار ارز رشد شدید قیمت را پشت‌سر گذاشته، اما مسکن دچار هیچ تکانه‌ای نشده که برعکس این ماجرا هم صادق است. اما در مجموع می‌توان گفت که این بازارها از یک همبستگی عمومی برخوردارند.

آیا در این همبستگی سیاست خارجی و تحریم‌های آمریکا علیه ایران هم دخیل است؟ به‌عنوان مثال عده‌ای بر این عقیده هستند که با اتمام مهلت معافیت کشورهای خریدار نفت ایران از تحریم‌های نفتی، یک شوک وارد اقتصاد می‌شود و بازار مسکن هم از آن تاثیر می‌پذیرد. آیا شما این نظر را تایید می‌کنید؟

همبستگی بازارها را به همان مقداری که اشاره شد نباید محدود دانست. مولفه‌های دیگری وجود دارند که روی قیمت بازارها، به‌ویژه بازار مسکن تاثیر می‌گذارند. به عنوان مثال در تحلیل شرایط بازار هیچ‌گاه نباید از مساله عرضه و تقاضا غافل شد. میزان تولید سالانه مسکن عاملی است که می‌تواند حتی به‌عنوان اصلی‌ترین متغیر تعیین قیمت به ایفای نقش بپردازد. همچنین این بازار مستقل از سایر بخش‌ها هر پنج شش سال یکبار یک نوسان را تجربه می‌کند و یک تکانی به خود می‌دهد تا وارد دوره جدیدی از رونق یا رکود شود. مولفه دیگر نرخ بهره بانکی است. زمانی که این نرخ افزایش می‌یابد، خرید و فروش مسکن روند معکوسی را طی می‌کند و زمانی هم که مسئولان تصمیم به کاهش نرخ سود بانکی می‌گیرند، تقاضا در بازار مسکن تحریک می‌شود. به تاثیر بازارهای دیگر در بخش ساختمان هم پاسخ داده شد. بنابراین باید ترکیبی از این متغیرها برای تحلیل شرایط بازار در نظر گرفت. به همین منوال تحریم یا داشتن روابط حسنه با سایر کشورها هم تاثیر مهمی بر اقتصاد کشور می‌گذارد. به هر حال میزان فروش نفت در تامین سرمایه کشور نقش بسزایی دارد و زمانی که در فروش طلای سیاه مشکل ایجاد شود، بالطبع تخصیص منابع با شرایط سخت‌تری صورت می‌گیرد و منابع کشور کمتر به سمت بخش‌های زیربنایی تزریق می‌شود. ما باید آمادگی ورود به یک دوره رکودی دیگر را داشته باشیم. همچنین باید منتظر نشست و دید بانک مرکزی چه تصمیمی را برای نرخ بهره می‌گیرد. بالطبع این نرخ می‌تواند اثر جدی بر کاهش یا افزایش قیمت مسکن در سال آتی داشته باشد. کاهش این نرخ می‌تواند مردم را به این نتیجه برساند که سپرده خود را از بانک خارج کنند و وارد بازارهای دیگری بشوند. بازار مسکن نیز با شرایطی که دارد می‌تواند میزبانی این سرمایه‌ها را بر عهده گیرد و تا حد زیادی تحریک شود. با این حال متاسفانه نرخ تورم روند صعودی را طی می‌کند و تا پایان بهمن ماه رقم بیش از 23 درصد را در طول یکسال به ثبت رسانده است. باید دید که دولت چه تصمیمی را برای کنترل این نرخ اتخاذ می‌کند. در صورتی که این روند ادامه یابد، بعید است که نرخ بهره بانکی کاهش یابد. با این حال در نیمه دوم سال روند صعودی نرخ تورم کاهشی شده و انتظار می‌رود که دولت سال آینده با سیاست‌های انقباضی از بالا رفتن نرخ تورم جلوگیری کند. اگر مجموعه فرآیندها مد نظر قرار گیرد انتظار رشدی که برای سال 97 در حوزه مسکن وجود داشت، در سال آینده پیش‌بینی نمی‌شود.

اکنون میزان تسهیلاتی که به متقاضیان مسکن پرداخت می‌شود، در بهترین حالت حدود 20 تا 25 درصد ارزش واقعی مسکن را دربرمی‌گیرد. عده‌ای اعتقاد دارند که سهم تسهیلات باید تا 80 درصد قیمت نهایی افزایش یابد تا تمام اقشار موفق به تهیه مسکن سرپناهی برای خود شوند. شما سیاست وام‌دهی دولت را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

افزایش میزان اعتبارات در بخش مسکن و سهل‌ترشدن شرایط پرداخت آن می‌تواند در تحریک بازار مسکن و ورود آن به دوره رونق موثر باشد. اما پرسش این است که دولت از چه منابعی می‌تواند این اعتبارات را افزایش دهد و سقف پرداخت وام را به 80 درصد برساند. واقعیت این است که منابع کافی و پیش‌بینی‌شده برای این بخش وجود ندارد. زیرا اگر این اعتبارات از بخش سپرده‌‌ها تامین شود، میزان آن محدود است و بانک‌های عامل فقط در سقف محدودی که منابع دارند می‌توانند به پرداخت تسهیلات بپردازند. ولی اگر همانند دوره احمدی‌نژاد از خط اعتباری بانک مرکزی استفاده کنند و منابع بانک مرکزی را به کار بگیرند، بالطبع باید شاهد اثرات تورمی آن باشیم که خود عاملی برای گرانی مسکن می‌شود و علاوه بر آن پیامدهای زیانباری در اقتصاد بر جا می‌گذارد. در واقع دست سیاست‌گذار در این زمینه بسته است و با توجه به تنگناهای موجود نمی‌توان انتظار چندانی از آنها داشت.


ارسال نظر

ارسال


 چقدر باید مالیات بر املاک بپردازیم؟‌

چقدر باید مالیات بر املاک بپردازیم؟‌

مصوبه هیات وزیران در خصوص تعیین ارزش معاملاتی املاک در سال ۹۸ به میزان ۶ درصد میانگین قیمت روز ابلاغ شد.

 ارزان‌ترین شهرها برای اجاره مسکن

ارزان‌ترین شهرها برای اجاره مسکن

مؤسسه سی بی آر ای در گزارش جدید خود به وضعیت بازار مسکن در ۳۵شهر از نقاط مختلف جهان پرداخته است و آن‌ها را بر حسب میزان رشد قیمت‌ها در طول یک سال و متوسط قیمت آن‌ها رده بندی کرده است.

 زنگ خطر برای مستاجران به صدا در آمد

زنگ خطر برای مستاجران به صدا در آمد

در حالی حدود دو ماه به آغاز فصل نقل‌ و انتقالات بازار اجاره‌ای باقیمانده که در نبود برنامه‌ای از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه به‌عنوان متولی این بخش، نرخ اجاره‌بها به شدت در حال افزایش است.

 ۳۶درصد ارزش معاملاتی املاک؛ مبنای دریافت وجوه قانونی

۳۶درصد ارزش معاملاتی املاک؛ مبنای دریافت وجوه قانونی

سرپرست سازمان امور مالیاتی اعلام کرد: براساس مصوبه هیات وزیران ۳۶ درصد ارزش معاملاتی املاک مبنای دریافت وجوه قانونی است.

 فاصله عرضه و تقاضای مسکن هر سال بیشتر می‌شود

فاصله عرضه و تقاضای مسکن هر سال بیشتر می‌شود

یک کارشناس مسکن با تأکید بر اینکه تا زمانی که اخذ مالیات از واحدهای خالی از سکنه و یا مالیات بر عایدی اجرایی نشود، رشد جهشی قیمت خواهیم داشت، گفت:‌ عرضه مسکن همچنان از تقاضا عقب است و دولت باید راهکاری برای آن بیندیشد.

 آخرین نرخ خرید وام مسکن

آخرین نرخ خرید وام مسکن

قمیت اوراق تسهیلات مسکن در این هفته نسبت به هفته‌های گذشته چندان فرقی نکرده است؛ به طوری که هر ورق از اوراق تسهیلات مسکن حدود ۵۰ هزار تومان معامله شد.

بهره‌برداری از ۴۰۰هزار واحد مسکن مهر در سال۹۸ و۹۹

بهره‌برداری از ۴۰۰هزار واحد مسکن مهر در سال۹۸ و۹۹

وزیر راه و شهرسازی گفت: پروژه مسکن مهر به همراه ۴۰۰هزار واحد در طرح های مختلف تعریف شده و در بعضی شهرها آغاز شده، برنامه ریزی های ما به این سمت است که در سال ۹۸ و ۹۹ به بهره‌برداری برسانیم.

 تکمیل مسکن مهر پرند به آخر سال موکول شد

تکمیل مسکن مهر پرند به آخر سال موکول شد

در حالی طبق اعلام مدیرعامل شرکت عمران پرند قرار بود مسکن مهر این شهر تا شهریور امسال به اتمام برسد که در جدیدترین زمان‌بندی منتشرشده از سوی این شرکت پروژه‌های طرح مذکور تا پایان سال به اتمام خواهند رسید.

 تعیین تکلیف حق مسکن کارگران در روزهای آینده

تعیین تکلیف حق مسکن کارگران در روزهای آینده

رئیس اتحادیه کارگران قراردادی و پیمانی می‌گوید: رضایت از افزایش دستمزدها زمانی به دست می‌آید که بازار در ثبات به سر برده، اقلام و مایحتاج ضروری کارگران از افزایش قیمت‌ها تأثیر نپذیرد.

 تفاوت‌هایی که مسکن امید با مسکن مهر دارد

تفاوت‌هایی که مسکن امید با مسکن مهر دارد

یک مقام مسئول گفت: نقش دولت در مسکن امید، عمدتاً نقش حمایتی مانند اعطای تسهیلات ارزان قیمت و تخفیف در انشعابات است و واحدها را مالکان واحدهای فرسوده می‌سازند.

مخالفت بانک مرکزی با وام ۲۸۰میلیونی مسکن/ افزایش وام ساخت به ۱۷۰میلیون تومان

مخالفت بانک مرکزی با وام ۲۸۰میلیونی مسکن/ افزایش وام ساخت به ۱۷۰میلیون تومان

مدیر اعبارات بانک مسکن از مخالفت بانک مرکزی با وام ۲۸۰میلیون تومانی خرید مسکن خبر داد و گفت: بر اساس سیاست‌های بانک مسکن وام ساخت به ۱۷۰میلیون تومان افزایش یافت.

 سوگلی‌های جدید بازار مسکن

سوگلی‌های جدید بازار مسکن

بسازوبفروش‌ها حاضر هستند پول خوبی بابت خرید یک خانه‌های کلنگی بپردازند.

 نرخ مسکن با سرعت کمتری نسبت به تورم پیش می‌رود/ بازار مسکن در قله قیمتی قرار دارد

نرخ مسکن با سرعت کمتری نسبت به تورم پیش می‌رود/ بازار مسکن در قله قیمتی قرار دارد

تقاضای موجود در بازار مسکن باعث شده تا همواره نوسان‌های این بازار مورد توجه مردم باشد. با توجه به جهش بیش از ۹۰‌درصدی نرخ واحدهای مسکونی در سال ۹۷ شهروندان بیش از پیش روی کنش‌های این بازار متمرکز شده‌اند. از این‌رو با احتیاط بیشتری اقدام به معامله مسکن می‌کنند.

 افزایش اجاره بهای مسکن پس‌از سیل در پلدختر و معمولان

افزایش اجاره بهای مسکن پس‌از سیل در پلدختر و معمولان

نماینده مردم پلدختر در مجلس شورای اسلامی از افزایش اجاره بهای مسکن در پلدختر و معمولان به دنبال سیل اخیر در این دو شهر خبر داد و گفت: از وزارت کشور درخواست کردیم تا برای اسکان موقت سیل‌زدگان کانکس‌هایی را در اختیار مردم قرار دهد.

 مسکن امسال گران نمی‌شود؟

مسکن امسال گران نمی‌شود؟

رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: هم‌اکنون قیمت مسکن به ثبات رسیده و تا زمانی که قدرت خرید متقاضیان بالا نرود، شاهد جهش قیمت نخواهیم بود.

 اوراق تسهیلات مسکن ارزان شد

اوراق تسهیلات مسکن ارزان شد

بر اساس این گزارش قیمت اوراق تسهیلات­ مسکن درحالی به کمتر از ۵۰هزار تومان رسیده است که این رقم پیش از این به ۱۲۰هزار تومان هم رسیده بود.

 برای کاشت ویلا، به آبخیزداری نیاز داریم

برای کاشت ویلا، به آبخیزداری نیاز داریم

«چرا فلان جا آبخیزداری نکرده بودند که سیل نیاید؟» این سؤالی است که ممکن است آن را از زبان خیلی‌ها شنیده باشیم، خصوصاً این روزها که سیل ویرانگر نقاطی از کشور را درگیر کرده و دیگر چه کسی است که نداند چه‌ها بر سر مردم گلستان، لرستان و خوزستان نیاورده است.

 ارزان‌ترین منطقه تهران کجاست؟

ارزان‌ترین منطقه تهران کجاست؟

مطابق آمار رسمی منطقه یک تهران با متوسط قیمت ۲۴ میلیون و ۵۵۵ هزار تومان برای هر مترمربع واحد مسکونی گران‌ترین منطقه پایتخت در اسفندماه سال گذشته بوده است.

 ارزان‌ترین و گران‌ترین شهرهای جهان برای خرید مسکن

ارزان‌ترین و گران‌ترین شهرهای جهان برای خرید مسکن

هنگ کنگ کماکان گران‌ترین شهر جهان برای خرید مسکن است.

 اجاره‌بها کشش افزایش ندارد/ تولید مسکن؛ هدف یا رویا؟

اجاره‌بها کشش افزایش ندارد/ تولید مسکن؛ هدف یا رویا؟

اردیبهشت‌ماه معمولا به‌عنوان آغاز فصل جابه‌جایی مستاجران شناخته می‌شود. اما اکنون که در آستانه ورود به این ماه قرار گرفته‌ایم، بازار مسکن شرایط متفاوتی را نسبت به گذشته طی می‌کند.