کاهش معاملات قیمت مسکن را اندکی تعدیل کرد/ تفاوت تقاضای سرمایه‌ای و مصرفی در بازار مسکن

  • یکشنبه 13 مرداد 1398 ساعت 18:10

اخبار => اخبار اقتصادی مسکن

اگرچه قیمت مسکن در برخی مناطق تهران اندکی کاهش یافته اما این کاهش قیمت ناشی از افزایش عرضه نیست؛ بلکه ناشی از کاهش معاملات بدلیل افت شدید قدرت خرید خانوارهاست.
کاهش معاملات قیمت مسکن را اندکی تعدیل کرد/ تفاوت تقاضای سرمایه‌ای و مصرفی در بازار مسکن

به گزارش آگاهان ایده نیوز به نقل از مهر، در روزهای اخیر برخی مراجع تعیین کننده در بازارمسکن از جمله رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادعاهایی مبنی بر کاهش قیمت مسکن را مطرح کرده اند که از سوی برخی کارشناسان این ادعا تأیید شده و برخی دیگر آن را رد کرده اند.

هرچند که با بررسی های میدانی هم نمی توان این تناقض ها و تأییدها را امکان سنجی کرد؛ چرا که برخی مشاوارن املاک در مناطق میانی و بالاتر تهران مدعی کاهش قیمت مسکن بین ۱۰ تا ۱۵ درصد هستند و برخی دیگر مدعی هستند مالکان حاضر به کاستن از قیمتی که اعلام کرده اند، نیستند.

اگرچه مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک که نخستین کسی است که کاهش قیمت مسکن و همچنین کاهش رهن و اجاره را اعلام کرد، اما تا کنون آمار دقیقی از تعداد معاملات انجام شده در نیمه نخست مرداد ماه با قیمت هایی پایین تر از تیرماه تشریح نکرده است.

زور مشاوران املاک به چسبندگی قیمت مسکن می رسد؟

شاهد مدعای خسروی، صرفا گزارش هایی است که از مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران دریافت کرده است؛ حال آنکه کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند قیمت مسکن از جمله کالاهایی است که «چسبندگی قیمت» در آن تأثیر بالایی دارد و وقتی مالکی می بیند یکی از مالکان مسکن در محله مورد نظر خود، ملکی را با قیمتی جدید به فروش می رساند، دیگر او نیز حاضر به کاستن از قیمت ملک خود نیست و نهایتا یا به بازار رهن و اجاره می پیوندد یا از فروش ملک خود صرف نظر می کند.

از همین روست که می توان کاهش ۶۴.۶ درصدی تعداد معاملات مسکن در تیر ماه را توجیه کرد؛ چرا که نه مالکان حاضر به فروش املاک خود با قیمتی پایین تر از قیمت فروش مسکن در ماه های گذشته هستند و نه خریداران حاضرند با قیمت ماه های گذشته به این بازار ورود کنند که درنتیجه شاهد افت شدید معاملات در بازار مسکن هستیم.

در کنار کاهش حدودا ۶۵ درصدی نقطه به نقطه تعداد معاملات مسکن (تیر ۹۸ نسبت به تیر ۹۷) بر اساس اعلام بانک مرکزی و معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، معاملات مسکن در تیرماه نسبت به خرداد کاهش ۲۰ درصدی داشته است همچنین رشد ماهانه قیمت مسکن هم متوقف شده است.

کاهش معاملات قیمت را اندکی تعدیل کرد

رشد ۰.۴ درصدی قیمت مسکن در تیرماه امسال نسبت به ماه قبل از آن (خرداد ۹۸) نشان دهنده توقف رشد ماهانه قیمت مسکن است که این دو موضوع در کنار هم (توقف رشد قیمت و کاهش تعداد معاملات)، این معنی را القا می کند که عدم استقبال خریداران و مصرف کنندگان واقعی مسکن به دلیل کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، منجر به کاهش اندک قیمت ها شده است. 

وضعیت فعلی بازار مسکن به گونه ای است که باید توجه داشت این کالا، صرفا کالایی مصرفی نیست. در یک تقسیم‌ بندی کلی می‌توان سمت و سوی تقاضای مسکن را به دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای تقسیم کرد؛ به خصوص که هنوز خبری از تصویب ابزارهای مالیاتی و پایه های جدید مالیاتی کنترل تقاضای سرمایه ای وجود ندارد و بخش مهمی از خرید و فروش ها نه به قصد مصرف که به قصد سرمایه گذاری در بخش مسکن انجام می شود.

تفاوت تقاضای سرمایه ای و مصرفی و تأثیری که بر قیمت مسکن می گذارند

هدف متقاضیان خرید «مصرفی» مسکن که در بازار مصرفیِ املاک صورت می‌پذیرد، تأمین سرپناه و محلی برای سکونت است؛ اما در همین نوع از تقاضا هم می توان رگه هایی از استفاده شخصی خانوارهای تازه تشکیل شده، رفع بد مسکنی سرانه زیربنا و رفع تراکم نامناسب خانوار در واحد مسکونی، تعویض واحدهای مسکونی بی‌دوام و فرسوده و... را هم مشاهده کرد و باید این موارد در زمره تقاضای مصرفی دانست نه سرمایه ای.

بر اساس آنچه کارشناسان اقتصاد مسکن می گویند، تقاضای مصرفی املاک عمدتاً به خانوارهای ریسک‌گریز و خانوارهایی که به دنبال حفظ ارزش ثروت و دارایی خود در بلندمدت تعلق دارد و از آنجایی که به خرید مسکن، نگاهی بلندمدت دارند، بنابراین نقدشوندگی برای آن‌ها چندان با اهمیت نیست.

بنابراین انباشت تقاضا در این بخش خللی در بازار مسکن ایجاد نمی کند.

این در حالی است که در تقاضای سرمایه‌ای که در بازار داراییِ املاک صورت می‌پذیرد، متقاضی خرید سرمایه‌ای مسکن، با هدف بهره‌مندی از عایدی سرمایه، اقدام به خرید مسکن می کند.

به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، متقاضیان سرمایه ای خرید مسکن در صورتی که برای استفاده غیرشخصی در بلندمدت و با انگیزه‌ هایی چون اجاره‌ داری و حفظ قدرت خرید وارد بازار مسکن شوند، ماهیتی بلندمدت به معاملات خود می دهند که در نتیجه این نوع متقاضیان، تمایلی به ورود و خروج متوالی ندارند و اساساً تحرکات آنان با اینرسی بالایی رخ می‌دهد.

تقاضای سوداگرانه؛ بلایی که بر سر بازار مسکن آورد

اما آنچه در ۱۸ ماه اخیر سبب شد تا وضعیت نابسامانی در بازار مسکن شاهد باشیم، تقاضای سرمایه ای سوداگرانه بود که عموماً پدیده‌ای با ماهیت کوتاه‌ مدت و بیانگر تلاش برای کسب سود با بهره‌ گیری از نوسانات کوتاه‌ مدتِ قیمت دارایی است.

از ویژگی‌های متقاضیان سوداگرانۀ خرید مسکن می‌توان به تمایل آنان برای خالی نگه داشتن خانه‌ ها، توجه به بازارهای رقیب مسکن و ورود و خروج سریع (اینرسی پایین) اشاره کرد. این متقاضیان را می توان دارای تأثیرگذاری بالا بر نوسانات بازار مسکن دانست.

در این نوع سرمایه‌گذاری، بازدهی مورد نظر سوداگر، فاصلهٔ بین قیمت خرید و فروش ملک در کوتاه‌مدت است. بر این اساس، برای یک سوداگر، نقدشوندگی ملک، از اهمیت بالایی برخوردار است.

کارشناس اقتصاد مسکن: تقاضای مصرفی به شدت تضعیف شده است

بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن درباره وضعیت کنونی بازار مسکن و تأثیری که متقاضیان سوداگری بر آن داشته اند، اظهار داشت: قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی سالهای ٩٢ تا ٩٥ در حدود ٤ میلیون تومان ثابت بود.

وی افزود: از ابتدای سال ٩٦ تحرک بازار مسکن شروع شد و منجر به رسیدن قیمت به حدود ١٣.٥ میلیون تومان در شرایط کنونی شد. به معنای دیگر، هر چه تقاضای سوداگرانه مسکن طی سالهای ٩٢ تا ٩٥ کمرنگ بود از سال ٩٦ به این سو پررنگ و پررنگتر شده است.

کارشناس اقتصادی تصریح کرد: اما مطلب غیر قابل انکار این است که تقاضای سوداگرانه نمی تواند بدون پشتیبانیِ تقاضای مصرفی به مدت طولانی، ادامه حیات دهد.

ملکی یادآور شد: بر این اساس و با توجه به اینکه هم اکنون نسبت قیمت مسکن به درآمدخانوار، به حداکثر رسیده است تقاضای مصرفی به شدت تضعیف شده و به تبع، انتظار می رود شاهد خروج اجباری سوداگران از بازار مسکن و استقرار بازار در یک ثبات نسبی چند ساله باشیم.

به گفته این کارشناس اقتصادی، با این وضعیت می توان ادعاهایی که مبنی بر کاهش قیمت مسکن است را تا حدودی پذیرفت. اما تأثیر آن قطعا زمان بو بوده و نمی توان ادعای تأثیر آنی بر بازار را داشت.

گزارش دفتر اقتصاد مسکن، ادعای کاهش قیمت را تأیید می کند؟

بر اساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از وضعیت بازار مسکن در تیرماه، تنها در مناطق ۲، ۳، ۴، ۵، ۶، ۸ ،۹، ۱۰، ۱۳ و ۲۲ شاهد کاهش اندک میانگین قیمت مسکن نسبت به ماه قبل از آن (خرداد ۹۸) هستیم و در دیگر مناطق میانگین قیمت مسکن در تیرماه نسبت به خرداد ماه افزایش داشته است.

به خصوص که در همه مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، تعداد معاملات مسکن در تیر ماه کمتر از خرداد ماه بوده است؛ از آنجایی که تعداد معاملات مسکن در به دست آوردن میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی تأثیر مستقیم دارد و از سوی دیگر رشد قیمت مسکن (هر چند بسیار اندک و حدود ۰.۴ درصد) رخ داده، اما به هر حال شاهد افزایش قیمت مسکن بوده ایم؛ به عبارت دیگر نمی توان به ارقام ادعای رئیس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص کاهش قیمت مسکن که تا ۱۸ درصد هم آن را تخمین زده، اتکا کرد.


ارسال نظر

ارسال


بازگشت اوراق تسهیلات مسکن به ۵۰هزار تومان

بازگشت اوراق تسهیلات مسکن به ۵۰هزار تومان

در معاملات امروز اوراق تسهیلات مسکن، بار دیگر در تعدادی از نمادهای معاملاتی، توانست بالاترین قیمت فروش این اوراق تا ۵۰ هزار تومان را ثبت کند.

خانه‌هایی روی قله‌ قاف!

خانه‌هایی روی قله‌ قاف!

راهسازی، تونل‌سازی و مسطح‌سازی برای احداث واحدهای مسکونی مهر، پول و عمر دو دولت را در پردیس گرفت و حالا قرار است مسکن ملی در زمین‌های مرغوب‌تر احداث شود.

میلگرد و آهن مسکن۹۹ را گران می‌کند/ آپارتمان ۱۵۰متری در ایلام یک میلیارد تومان شد

میلگرد و آهن مسکن۹۹ را گران می‌کند/ آپارتمان ۱۵۰متری در ایلام یک میلیارد تومان شد

یک فعال صنعت انبوه سازی ایلام گفت: شواهد موجود از افزایش قیمت مسکن در نیمه اول سال ۹۹ حکایت دارد. البته امکان کنترل شرایط موجود وجود دارد. با توجه به آنکه عمده تولیدات سیمان و میلگرد دولتی است، دولت می‌تواند با حضور در این بازار از افزایش بی رویه قیمت مصالح ساختمانی جلوگیری کند.

 مناطق جذاب تهران در بازار املاک

مناطق جذاب تهران در بازار املاک

اطلاعات آماری از مقدار رشد قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان می‌دهد، بیشترین رشد قیمت از ابتدای سال تاکنون مربوط به مناطق ۱۸ تا ۲۰ تهران بوده است. از این جهت این مناطق جذاب‌ترین مناطق تهران برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک به‌لحاظ کسب سود بوده‌اند. در عین حال آمارها نشان می‌دهد همچنان مناطق ۵، ۲ و ۴ تهران، در دی ماه، به‌ترتیب نقدشونده‌ترین منطقه‌ها در بازار املاک تهران به‌شمار آمده‌اند.

 بازار مسکن در مسیر بهبود/ جهش قیمت مسکن در پیش است؟

بازار مسکن در مسیر بهبود/ جهش قیمت مسکن در پیش است؟

با وجود آنکه ساخت و ساز در تهران حدود ۱۷ درصد نسبت به سال قبل کاهش داشته، عرضه نسبت به معاملات در حالت کلی ۲۶ درصد بهبود پیدا کرده است.

آخرین وضعیت حذف‌شدگان طرح مسکن ملی/ دور دوم ثبت‌نام مسکن ملی چه زمانی شروع می‌شود؟

آخرین وضعیت حذف‌شدگان طرح مسکن ملی/ دور دوم ثبت‌نام مسکن ملی چه زمانی شروع می‌شود؟

پس از به پایان رسیدن پالایش متقاضیان مسکن ملی، نتایج این بررسی تا چند روز دیگر اعلام می‌شود و ثبت‌نام دور دوم متقاضیان مسکن ملی هم تا پایان سال آغاز خواهد شد.

 قیمت مسکن در کدام محلات تهران، سر به فلک گذاشت؟

قیمت مسکن در کدام محلات تهران، سر به فلک گذاشت؟

معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: منطقه ۱۳بیشترین و مناطق ۲۲و ۱تهران کمترین رشد قیمت مسکن را در دی ماه داشتند.

 افزایش نرخ سود وام واحدهای مسکن مهر به ۱۸درصد/ برخی متقاضیان واحد مسکونی خود را تحویل نمی‌گیرند

افزایش نرخ سود وام واحدهای مسکن مهر به ۱۸درصد/ برخی متقاضیان واحد مسکونی خود را تحویل نمی‌گیرند

معاون وزیر راه و شهرسازی از آماده شدن پیشنهاد افزایش نرخ سود وام مسکن مهر برای متقاضیانی که مسکن مهر خود را تحویل نمی‌گیرند خبر داد و گفت: برخی متقاضیان مسکن مهر ۴ سال است که واحد مسکونی آنها آماده است اما تحویل نمی‌گیرند.

 افزایش معاملات مسکن در میان التهابات

افزایش معاملات مسکن در میان التهابات

با وجود نگرانی‌های منطقه‌ای که نیمه دی ماه به وجود آمد و می‌توانست تاثیراتی در رونق بازار مسکن ایجاد کند، آمار از افزایش ۱۱ و ۱۹ درصدی ماهانه معاملات ملک در شهر تهران و کل کشور حکایت دارد.

 رشد قیمت مسکن در تهران ادامه نمی‌یابد/ چه افرادی شروط چهارگانه طرح اقدام ملی را ندارند؟

رشد قیمت مسکن در تهران ادامه نمی‌یابد/ چه افرادی شروط چهارگانه طرح اقدام ملی را ندارند؟

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که برآوردهای اولیه نشان می‌دهد فرم «ج» حدود ۳۰ درصد متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن قرمز است و در یک شهر ۶۰ درصد افراد فاقد شرایط لازم بودند به خریداران این امتیاز در فضای مجازی هشدار داد که سرمایه خود را از دست ندهند.

 جزئیات ساخت مسکن کارگران اعلام شد

جزئیات ساخت مسکن کارگران اعلام شد

وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی از احداث ۲۰۰ هزار مسکن برای جامعه کارگری، مستمری‌بگیران تأمین اجتماعی و بازنشستگان با همکاری وزارت راه و شهرسازی طی سه سال آینده خبر داد.

 تکرار تجربه مسکن مهر در طرح جدید مسکنی

تکرار تجربه مسکن مهر در طرح جدید مسکنی

معاون اسبق مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: طرح ملی مسکن تکرار همان مسکن مهر است و دولت اگر پول دارد، بهتر است همان مسکن مهر را تکمیل کند.

 توهم بنزینی در بازار مسکن/ تغییر قیمت بنزین، تغییر قیمت آهن‌آلات و دستمزد را در پی داشت؟

توهم بنزینی در بازار مسکن/ تغییر قیمت بنزین، تغییر قیمت آهن‌آلات و دستمزد را در پی داشت؟

اولین واکنش گروهی از مالکان به تغییر نرخ بنزین به شکل برداشتن تخفیف از واحدهای آماده فروش بروز کرد اما افزایش قیمت در سطح کلی ایجاد نشده است.

 نام‌نویسی مسکن ملی در ۱۷شهر استان تهران

نام‌نویسی مسکن ملی در ۱۷شهر استان تهران

از روز شنبه ۳۰ آذرماه ثبت‌نام مسکن ملی در ۱۳ شهر استان تهران شروع می‌شود اما ساکنان شهرتهران می‌توانند متقاضی ثبت‌نام در ۴ شهر جدید باشند.

 متوسط قیمت آپارتمان در بهار چند شد؟

متوسط قیمت آپارتمان در بهار چند شد؟

متوسط قیمت فروش هر متر مربع زیر بنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در بهار سال ۱۳۹۸ شهر تهران را حدود ۱۳.۱ میلیون تومان بوده که نسبت به فصل قبل ۲۲.۷ درصد افزایش یافت.

 سقف تسهیلات مسکن بالا می‌رود؟

سقف تسهیلات مسکن بالا می‌رود؟

با افزایش قیمت مسکن طی یک سال و نیم اخیر،‌ وام خرید مسکن اثرگذاری خود را برای متقاضیان آن در بازار مسکن از دست داده و این وام در حال خروج تدریجی از سبد تقاضای خانوارهاست.

 مهلت ثبت‌نام فرهنگیان فاقد مسکن تمدید شد

مهلت ثبت‌نام فرهنگیان فاقد مسکن تمدید شد

مدیرکل تعاون و پشتیبانی وزارت آموزش و پرورش گفت: مهلت ثبت‌نام فرهنگیان فاقد مسکن در سامانه و همچنین ویرایش اطلاعات تا ۲۳ آذر تمدید شد.

 اما و اگرهای عدم تناسب الگوی مصرف و ساخت مسکن

اما و اگرهای عدم تناسب الگوی مصرف و ساخت مسکن

بررسی گزارش بانک مرکزی طی سال‌های اخیر نشان می‌دهد که متراژ بیش از ۵۰ درصد از واحدهای فروش رفته در پایتخت، کمتر از ۸۰ مترمربع است و پرطرفدارترین متراژهای خریداری شده، کوچک متراژها هستند این درحالی است که همچنان میانگین متراژ ساخت مسکن در کشور بالاتر از ۱۰۰ مترمربع است و سازندگان تمایل بیشتری به ساخت واحدهای مسکونی بزرگ دارند.

 ثبت‌نام تهرانی‌ها در طرح اقدام ملی مسکن از پایان آذر‌ آغاز می‌شود

ثبت‌نام تهرانی‌ها در طرح اقدام ملی مسکن از پایان آذر‌ آغاز می‌شود

وزیر راه و شهرسازی گفت: ثبت نام متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن در استان تهران از پایان آذرماه آغاز می‌شود.