نوسازی زیر 10 درصد، حاصل دودهه فعالیت در حوزه بازآفرینی/ مسئله بافت‎های فرسوده با یک نسخه حل نمی‎شود

  • سه شنبه 28 اسفند 1397 ساعت 10:40

اخبار => اخبار اقتصادی مسکن

بازآفرینی شهری حوزه های گسترده ای را در بر می گیرد و به این ترتیب طبیعی است که هر چه یک موضوعی بزرگتر می‌شود، وجوه بیشتری پیدا می‌کند. بر این اساس لازم است بدانیم که موضوع بازآفرینی شهری یک موضوع یا معادله مجهول نیست.
نوسازی زیر 10 درصد، حاصل دودهه فعالیت در حوزه بازآفرینی/ مسئله بافت‎های فرسوده با یک نسخه حل نمی‎شود

فارغ از اینکه حتی در یک استان یا در یک منطقه موضوعات و مباحث خاص مربوط به آن منطقه وجود دارد، گاهی اوقات شهرهای مختلف به لحاظ فرهنگی و اجتماعی اثرات متفاوتی خواهد داشت.

30 درصد جمعیت کشور درگیر شرایط نامطلوب حوزه شهری

بنابراین به عقیده کارشناسان در موضوع بازآفرینی شهری ابتدا باید این را به یاد داشته باشیم که حدود 20 تا 30 درصد جمعیت کشور با بافت‌ها و مناطقی روبه‌رو هستند که از شرایط مطلوب استاندارد یا کف آنچه که ما به عنوان یک حوزه شهری مطلوب می‌شناسیم، برخوردار نیستند.

البته این گفته لزوما به این معنا نیست که همه این بافت ها ومناطق نامطلوب هستند، بلکه ممکن است کیفیت ساختمان های واقع در این مناطق قدیمی، کهنه و یا ناپایدار باشند و یا پایداری لازم را نداشته باشند. همچنین ممکن است معابر و کوچه‌ها و خدمات زیربنایی آنها شرایط مطلوب را نداشته باشند و یا از لحاظ قطعه‌بندی و ریزدانگی دچار مشکل باشد.

بنابراین وقتی گفته می شود که حدود 20 تا 30 درصد بافت‌های شهری درگیر این مسائل هستند که این بافت ها جمعیت 19 تا 20 میلیونی کشور را به خود اختصاص می‌دهد و بیش از 5 تا 6 میلیون خانوار کشور را درگیر خود می‌کند، پس بدیهی است که به سرانجام رساندن آن کار ساده و سریعی نیست.

مسئله بافت های فرسوده با یک راهکار حل نمی شود

از طرف دیگر اگر تصور کنیم که با یک راه‌حل می‌توانیم به سراغ حل این موضوع برویم و به طور نمونه گفته شود که صرفا با تقویت فضای اجتماعی، این موضوع حل می‌شود، چنین نیست.

همچنین همانطور که بدون مداخله نمی توان کاری از پیش برد؛ در مقابل، با مداخله 100 درصدی به این صورت که دولت اقدام به پاک‌سازی تمامی مناطق کرده و خانه‌های نو برای ساکنان بسازد، چنین اقدامی در این وسعت به طور قطع زمانبر است و اقدامات زیادی را می‌طلبد.

به گزارش «صما» تجربه چند دهه اخیر کشور نشان می‌دهد که هر کدام از روش‌های مذکور تنها مقداری برد دارد و می‌تواند تاحدودی حجم بافت‎های فرسوده را کاهش دهد. اما بدیهی است که مشارکت مردم و فعال کردن آنها اولویت اول را در این بخش دارد.

روش های نوسازی در دهه های اخیر

طی دهه‌های اخیر از روش‌هایی در زمینه نوسازی و احیای بافت‎های فرسوده استفاده شده که از جمله این روش ها تملک یک منطقه و پاک‌سازی آن و ساخت مسکن در آن منطقه بوده است. هرچند نمی‌توان گفت که این گونه اقدامات به طور مطلق بد بوده است و در این زمینه به محاسنی نیز رسیده‌ایم؛ اما واقعیت آن است که اثرگذاری آن و میزان حوزه عمل مسئولان بسیار محدود بوده است.

در مواردی نیز دولت تلاش کرده تا مردم را درگیر کند و به آنها تسهیلات و وام اعطا کرده‌ است تا خود اقدام به ساخت‌وساز ملک خود کنند. در این زمینه اقدامات انجام شده اثرگذاری زیادی داشته و اقدامات بسیاری انجام شده است، اما با این حال به عقیده مسئولان ذیربط کماکان به کیفیت مطلوب شهری در این مناطق نرسیده‌ایم. به این دلیل که هرچند تک پلاک‌ها نوسازی شده‌اند، ولی عملا بافت موردنظر تبدیل به یک بافت زنده و پویا و دارای خدمات نشده است. در مواردی نیز اقدامات اجتماعی و فرهنگی انجام شده و مراکز محله ایجاد شده که هرچند آن هم در حد خود در جاهایی اثرات مثبت خود را داشته، اما باز هم نتوانسته خیلی موفق باشد.

نسخه هر منطقه برای منطقه دیگر غیرکاربردی است

آنچه مسلم است؛ در حوزه احیای باف های فرسوده از آنجایی که در مناطق و شهرهای مختلف کشور، بافت‌ها بزرگ و متنوع هستند، نمی‌توان گفت نسخه‌ای که در این زمینه در یک منطقه از کشور ازجمله استان سیستان و بلوچستان اجرایی شده است، در منطقه دیگری فرضا استان خوزستان هم قابل اجرا است و یا اگر در آذربایجان اقدام موفقی انجام شده‌، در تهران هم می‌توان آن را انجام داد و برعکس.

اما به نظر می‌رسد که در این راستا باید همه این موارد را در کنار هم قرار دهیم. یعنی از مشارکت اجتماعی برای تحریک و برای تقویت در مسیر احیای بافت های فرسوده استفاده کنیم. در عین حال باید دولت و نهادهای ذیربط مداخلات خود را در بافت های فرسوده داشته باشند و به عنوان محرک ایفای نقش کنند. همچنین ارائه تسهیلات ضروری است تا مردم خودشان به نوسازی بپردازند.

نهادهای عمومی بخشی از توان مالی خود را به احیای بافت اختصاص دهند

اما یک نکته دیگر به نقش نهادهای عمومی در این زمینه برمی‌گردد و عادلانه این است که عقب‌افتادگی خود را در این حوزه جبران کنند. به طور نمونه شهرداری‌ها به عنوان نهادی که در این حوزه‌ها در شهر خدمات ارائه می‌دهند؛ اگر تنها 20 تا 30 درصد توان مالی خود را در جهت احیای بافت ها اختصاص دهند و یا فرضا آموزش و پرورش به عنوان نهادی که خدمات آموزشی ارائه می‌دهد و مدرسه می‌سازد، 30 درصد مدارس را در این بافت‌ها بسازد، می توان امیدوار بود که اقدامات اثربخشی در این حوزه ها انجام گیرد.

در این راستا مسئولان می گویند: اگر ما در چند دهه گذشته توجه جدی به این مسائل نکرده‌ایم، اکنون باید جدی‌تر عمل کنیم. در احیای بافت های فرسوده انتظار این است که حق طبیعی سرانه مردم در تمام بخش ها از جمله امکانات درمانی، آموزشی، ورزشی و... تامین شود و به همان نسبت، امکانات عمومی دیگری مثل آب، برق، گاز، فاضلاب نیز تامین گردد و لازم است که این اقدامات به صورت همگرایی بیفتد.

فاصله زیاد ایمان کلامی تا ایمان عملی

در این راستا هرچند در حال حاضر در کلام همه متولیان و نهادهای مسئول قبول کرده‌اند که یکی از اولویت‌های کشور توجه به بازآفرینی شهری است؛ اما به یقین تا این ایمان کلامی به ایمان عملی برسد و اجرایی شود، فاصله بسیاری وجود دارد.

به گفته مسئولان هم اکنون در بعضی از حوزه‌ها و مناطق کشور و شهرها و محلات، امر بازآفرینی و احیای بافت های فرسوده جلوتر است و در برخی از محلات عقب ماندگی وجود دارد.

آنچه مسلم است ما با یک راه‌حل نمی‌توانیم مسئله بافت های فرسوده را حل کنیم و در این بخش به طور حتم به اقدامات اجتماعی لازم داریم و در غیر این صورت اقدامات انجام شده اثرگذاری لازم را نخواهد داشت.

ارائه تسهیلات کم بهره و آسان، شرط جلب مشارکت مردمی

بر این اساس ما در مرحله نخست نیازمند مشارکت مردم هستیم و شرط اول در این بخش آن است که به مردم کمک کنیم تا بتوانند خانه های خود را نوسازی کنند. در این زمینه مسئله مهم ارائه تسهیلات و وام‌های کم‌بهره و آسان به متقاضیان نوسازی است؛ به این معنا که آنها نباید در نوبت دریافت تسهیلات بمانند و یا شرایط سختی برای آنها در اعطای وام در نظر گرفته شود. همچنین به مداخله نهادهای متولی مخصوصا در مراکز محلات و در زمینه اجرای پروژه‌های محرک نیازمندیم. ممکن است در اجرای برخی نمونه‌ها نیز ضرورت داشته باشد که کل آن منطقه پاکسازی شود و نوسازی 100 درصدی انجام گیرد.

آنچه مسلم است؛ در تمامی بافت‌های فرسوده و سکونتگاه غیررسمی و محلات هدف، این طرح باید اجرا شود و برای رسیدن به این هدف دستگاه‌های متولی وظیفه دارند به وظایف خود عمل کنند و حق طبیعی شهروندان در تامین سرانه‌‌ها را باید در اولویت قرار دهند.

اگر این اقدمات با همگرایی انجام گیرد، می‌توانیم خوش‌بین باشیم که در یک افق ده ساله موضوع سکونتگاه‌های غیررسمی و بازآفرینی شهری به یک نقطه مطلوب برسد. هرچند که حجم بافت های فرسوده کشور به صفر نمی رسد. همانطور که طی دودهه فعالیت در امر بازآفرینی شهری، هنوز به 10 درصد بهسازی و نوسازی در این بخش نرسیده‌ایم.

منبع:صما


ارسال نظر

ارسال


بازار مسکن به اشباع قیمتی رسیده است؟

بازار مسکن به اشباع قیمتی رسیده است؟

رصد وضعیت بازار مسکن شهر تهران از نگاه کارشناسی، ایجاد سطح انتظار کاهش رشد ماهیانه قیمت در تابستان سال جاری را نشان می‌دهد.

وام ۱۳۰میلیونی خرید و ساخت مسکن ایثارگران ابلاغ شد

وام ۱۳۰میلیونی خرید و ساخت مسکن ایثارگران ابلاغ شد

معاون اول رئیس جمهور مصوبه هیئت دولت مبنی بر تعیین سقف های جدید وام مسکن ایثارگران را به بانک مرکزی ابلاغ کرد.

هیچ پایه‌ای برای اجاره‌بها در کشور وجود ندارد

هیچ پایه‌ای برای اجاره‌بها در کشور وجود ندارد

رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت: ۵ میلیون واحد مسکونی در کشور کم داریم.

افزایش نرخ مسکن، هم‌تراز تورم/ کاهش ۱۱درصدی کل معاملات مسکن

افزایش نرخ مسکن، هم‌تراز تورم/ کاهش ۱۱درصدی کل معاملات مسکن

وضعیت نا‌بسامان بازار مسکن و افزایش زمان دستیابی مردم به خانه در حدود ۲۰ سال، چیزی در حدود پنج ‌برابر نرم جهانی، ماحصل آشفتگی‌ای است که در سال گذشته بر اقتصاد ایران تحمیل شد.

۷۷درصد مسکن تولیدی جنبه سرمایه‌گذاری داشت

۷۷درصد مسکن تولیدی جنبه سرمایه‌گذاری داشت

نماینده مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی با تاکید بر این که مشکل مسکن صرفاً با تولید مسکن حل نمی‌شود گفت: مادامی که به بازار مسکن نگاه سرمایه گذاری باشد و سوداگری در آن وجود داشته باشد مشکل این بازار حل نخواهد شد.

ابطال مصوبه هیات وزیران درباره مالیات مسکن مهر

ابطال مصوبه هیات وزیران درباره مالیات مسکن مهر

رای دیوان عدالت اداری در مورد مصوبه هیات وزیران در مورد مالیات مسکن مهر برای اجرا ابلاغ شد.

اقدامات اساسی برای ساماندهی بازار مسکن/ سه گام تحریک سمت عرضه

اقدامات اساسی برای ساماندهی بازار مسکن/ سه گام تحریک سمت عرضه

وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه با چند اقدام اساسی و جدی رونق ساخت و ساز در حوزه مسکن را دنبال می کنیم، سه گام برای تحریک سمت عرضه مسکن را تشریح کرد.

 تلاش برای افزایش ۲۰درصدی سهم مسکن از تسهیلات بانکی

تلاش برای افزایش ۲۰درصدی سهم مسکن از تسهیلات بانکی

رئیس مجلس گفت: با تلاش رئیس بانک مرکزی قرار است افزایش ۲۰ درصدی سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی را داشته باشیم و می‌طلبد رسانه‌ها بر روی تصمیمات جدید دستگاه‌ها برای بازار مسکن مانور بیشتری دهند تا اطلاعات لازم در اختیار مردم قرار گیرد.

 لواسان متری شش و نیم!

لواسان متری شش و نیم!

این گزارش فقط چند منطقه از بخش بزرگی از لواسانات بزرگ تهران را روایت می‌کند؛ بخشی که البته نمی‌تواند در قالب چند تصویر برش خورده؛ عمق فاجعه ساخت و سازهای غیر مجاز را در این منطقه بخوبی نمایان کند.

 چراغ سبز دولت به مالیات مسکن/ تولید مسکن یک سوم تقاضای مطلق

چراغ سبز دولت به مالیات مسکن/ تولید مسکن یک سوم تقاضای مطلق

وزیر راه و شهرسازی از حمایت وزارتخانه متبوعش با طرح مالیات بر عایدی سرمایه خبر داده و سازمان امور مالیاتی هم در حال بررسی این قانون است. برخی کارشناسان نیز که معتقدند باید معاملات سوداگرانه از بازار مسکن حذف شود با این طرح موافقند اما بعضی دیگر آن را برای شرایط رکودی، مناسب نمی‌دانند.

 ابلاغ بسته جدید رونق مسکن/ وام ۲۵میلیونی ساخت با نرخ سود صفر و واگذاری زمین

ابلاغ بسته جدید رونق مسکن/ وام ۲۵میلیونی ساخت با نرخ سود صفر و واگذاری زمین

وزیر راه و شهرسازی بسته جدید رونق مسکن که شامل واگذاری زمین دولتی، کاهش ۵۰ درصدی هزینه صدور پروانه و مجوزها، ۲۵ میلیون وام ساخت با نرخ سود صفر درصد و خرید مصالح از بازار تعهدی با تخفیف ۳۰ درصدی را ابلاغ کرد.

بازار مسکن؛ تونل وحشت!

بازار مسکن؛ تونل وحشت!

مسکن این روزها به یک دغدغه برای همه دهک‌های درآمدی کشور تبدیل شده است، به‌طوری که براساس آنچه در گزارش بانک مرکزی ایران آمده، طی یک‌سال اخیر قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران نزدیک به ۱۰۴ درصد رشد کرده است.

مشوق‌های جدید برای سازندگان در بافت‌های فرسوده

مشوق‌های جدید برای سازندگان در بافت‌های فرسوده

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران از بسته‌های تشویقی جدید برای تسریع نوسازی بافت‌های فرسوده خبر داد.

قیمت مسکن دوباره از آگهی‌ها حذف شد

قیمت مسکن دوباره از آگهی‌ها حذف شد

پس از چند روز که قیمت مسکن در آگهی سایت‌های اینترنتی درج شد، مجدداً سایت‌ها اقدام به حذف قیمت کردند و آگهی‌ها با عنوان توافقی منتشر می‌شود.

کیفیت ساخت و ساز هنوز به نمره قبولی نرسیده است

کیفیت ساخت و ساز هنوز به نمره قبولی نرسیده است

رئیس انجمن مهندسی سازه ایران با تاکید بر این‌که کیفیت ساخت و ساز در ایران وضعیت اسف‌بار ندارد، اما هنوز به نمره قبولی نرسیده است، گفت: مسئولیت ساخت و ساز کشور برعهده وزارت راه و شهرسازی است.

افزایش شکاف طبقاتی با افزایش سقف وام مسکن/ منابع بانکی توان افزایش وام مسکن را ندارند

افزایش شکاف طبقاتی با افزایش سقف وام مسکن/ منابع بانکی توان افزایش وام مسکن را ندارند

کارشناسان معتقدند پرداخت تسهیلات مسکن به تناسب درآمد خانوارها و قدرت بازپرداخت آنها، جز تشدید شکاف طبقاتی میان اقشار مختلف جامعه نتیجه‌ای در بر نخواهد داشت.

نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در دنیا چقدر است؟

نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در دنیا چقدر است؟

تجربه اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در کشورهای OECD نشان می‌دهد نرخ مالیات ۴۲ تا صفر درصدی برای تنظیم بازار دارایی‌ها و کاهش سوداگری وضع شده است.

ثبات قیمت اقلام ساختمانی ترمز مسکن را می‌کشد

ثبات قیمت اقلام ساختمانی ترمز مسکن را می‌کشد

عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان گفت: اگر در قیمت‌ اقلام ساختمانی ثبات ایجاد شود، یقینا افزایش قیمت آنچنانی در حوزه مسکن رخ نمی‌دهد؛ اگر اقلام ساختمانی تنها مقدار ناچیزی نوسان داشته باشد، به تبع آن قیمت ساختمان نمی‌تواند بی‌رویه بالا رود.

نقش دلالان در افزایش قیمت مسکن

نقش دلالان در افزایش قیمت مسکن

دولت برای بستن دست دلالان بازار مسکن توجه ویژه ای را به تجارت و تبلیغات الکترونیک این حوزه معطوف داشته است. با این حال، این رسوخ فرهنگ دلالی در جامعه اقتصادی است که باید با آن برخورد کرد.

قیمت‌گذاری مسکن سامان می‌گیرد

قیمت‌گذاری مسکن سامان می‌گیرد

ساماندهی بازار آشفته خودرو و مسکن چند وقتی است که در دستور کار تمام دستگاه‌ها و نهادهای ذی ‌ربط قرار گرفته است. از وزارت صنعت گرفته که تزریق خودرو به بازار را بر عهده دارد تا دادستانی که اخیرا با تحت نظر قراردادن فعالیت دلالان سعی در آرام‌کردن بازار دارد.